רכישת דירה היא ללא ספק אחת ההשקעות הגדולות בחיינו הפרטיים, ואולי ההשקעה הגדולה שבהן. ואם אפילו לפני קניית רכב בשווי אלפי שקלים כל אחד מאיתנו לוקח אותו לבדיקה, בודק את ההיסטוריה שלו, הקילומטראז' וכדומה, הרי שבוודאי שבקניית דירה צריך לבצע בדיקה מקיפה ככל האפשר לפני חתימה על חוזה. לפניכם פירוט של הבדיקות הראשוניות שיש לבצע.

1. חיפוש במדיה

יש לבדוק בגוגל מה הרשמים מהיזם והחברה המבצעת כגון כמות ליקויים, תביעות משפטיות, תגובות הגולשים להתייחסות הדיירים וכולי.

2. ותק החברה

• חשוב לבדוק את הוותק והניסיון של החברה בהקמת מבני מגורים.

• האם הבעלים התחלפו בשנים האחרונות (יכול להיות שהחברה ותיקה אך בעלים חדשים עם ניסיון מועט בהקמת מבני מגורים)

 

לעיתים יזמים קונים חברה ותיקה (לפעמים אף לא פעילה) לצורך סיווג המאפשר להם לבנות בהיקפים גדולים. ואולם, מאחורי החברה עומדים למעשה אנשים שלא מכירים ולא הגיעו מתחום הבניה, ואינם מבינים את הבעייתיות שבהקמת פרויקט מסוג זה.

3. לדבר עם אנשים שכבר רכשו דירה

לא להתבייש ולדבר עם דיירים שכבר קנו דירות בפרויקט ואולי אף בפרויקטים אחרים של החברה: איך התרשמו מהתנהלות החברה וקבלן הבניין, מקצב הבנייה, מאיכות הבנייה וכדומה.

4. מפקח הבניה

יש להיפגש עם מפקח הבניה מטעם הקבלן ואולי אף עם המפקח מטעם היזם, לעשות איתו סיבוב ולהתרשם מרמתו המקצועיות ומניסיונו בבניה.

5. יועצים

בכל כניסה לאתר בניה חייבת להיות רשימת יועצים ומומלץ לברר עליהם קצת פרטים ואילו פרויקטים הם ביצעו בשנתיים האחרונות.

6. הדמיה תלת מימד

יש לקחת בעירבון מוגבל את ההדמיה תלת מימד שהיזם/ קבלן הבניין מציג בפניכם, שכן ההדמיה לא מחייבת וזהו רק כלי שיווקי שנועד לפתות את הלקוח לקנות דווקא אצלם.

7. מחירון שינויים

מומלץ לבדוק את מחירון השינויים והתוספות. לעיתים קרובות כל שינוי או תוספת בדירה יעלו הון תועפות, ולכן מומלץ לבדוק ולהוזיל את מחירי השינויים, או לפחות שאת חלק מהשינויים והתוספות יספוג היזם כגון החלפת מטבח, שינוי ריצוף ואף מזגנים (ישנם קבלנים המספקים רק הכנה למזגן ובמידה ותרצו לקנות גם מזגן מהקבלן המחיר יקפוץ פלאים).

8. קשר בין דיירים שרכשו דירה 

בדקו האם הדיירים שכבר קנו דירה נמצאים בקשר אחד עם השני. האם הם מתייעצים ביניהם, מהי רמת החברות, מהו סגנון השכנים והאם הם מתאימים לסגנונכם שלכם (בכל זאת, הם הולכים להיות השכנים שלכם בשנים הבאות).

9. עיכוב בבניה

לעיתים לא מעטות ישנם עיכובים בבניה ולכן יש לבדוק תאריך אכלוס, זמן מקסימאלי לעיכוב בבניה ומה הפיצוי שתקבלו במידה והעיכוב יתמשך מעבר למתוכנן.

10. לוחות זמנים

עליכם לבדוק ולברר האם נכון לשלב זה של הבניה הקבלן עומד בלוחות הזמנים, ואם לא, בררו ממה נובע העיכוב.

11. לדבר עם פועלי הבניין

כן, עם פועלי הבניין! בדומה לנהגי מוניות הם יודעים הכי טוב מה קורה ואיך הבניין מתנהל, הן מבחינת העבודה ולעיתים אף מבחינת התנהלות הקבלן.

בעבר היו דמי מפתח נהוגים ונפוצים יחסית בישראל אך כיום מדובר בעסקאות נדירות בהרבה. חוק הגנת הדייר הוא זה שמתווה את אופן ביצוען של העסקאות הללו ומונה את הזכויות והחובות של המעורבים בהן. בשורות הבאות נעסוק בשאלה: דמי מפתח מהם, ונספק את המידע הבסיסי והחשוב אודותיהם.

 

אפשרות "לקנות" נכס בחצי מחיר

דמי מפתח הם סכום כספי שמשולם לבעל נכס מטעמו של רוכש, דבר המקנה לו זכויות שונות לרבות מגורים או שימוש עסקי. מדובר באפשרות משתלמת מאוד למי שהממון אינו מצוי בכיסו או שאינו רוצה להשקיע את כולו לצורך מגורים. זאת מאחר שסכום הכסף המשולם בדמי מפתח עומד על חצי משווי של הנכס בשוק ולעיתים גם פחות ואפילו שליש בלבד.

 

 

יחד עם זאת, הרוכש אינו זוכה לבעלות על הנכס ולרישומו על שמו בטאבו אלא לתקופת חייו בלבד, ומעבר לכך יהיה עליו לשלם דמי שכירות (נמוכים, בסדר גודל של מאות שקלים כתלות בהיבטים שונים של הנכס) מדי חודש.

 

אמנם מדובר בעסקה משתלמת עבור הדיירים אך לעיתים היא פחות משתלמת לבעלי הנכס עקב השכירות הנמוכה מאוד והתשלום החלקי על השימוש במקום. לכן, במרבית המקרים ניתן למצוא את העסקאות הללו בעיקר בנכסים ישנים המצויים באזורים מרכזיים.

זכויות וחובות של הצדדים 

חוק הגנת הדייר קובע שהדיירים יוכלו למכור את הנכס לגורם אחר לאחר שנתנו זכות ראשונים לבעלים, ובמידה שהנכס נמכר לגורם שלישי יתחלקו הכספים בין שני הצדדים.

 

מעבר לכך, דיירים מוגנים מחויבים כאמור לשלם דמי שכירות, להשתתף בהוצאות שוטפות ותיקונים של הנכס, לשלם על תיקונים שנמצאים בשטחם ואינם יסודיים, ובאופן כללי לקיים את כל סעיפי ההסכם.

 

בעלי הבית חייבים מצידם בעבודות תיקון יסודיות של תשתיות שונות וכן בתשלום חלקי על ניקיון ותאורה בחצר, בכניסה ובחדר המדרגות.

פינוי של דיירים מוגנים בדמי מפתח

כאמור, החוק להגנת הדייר מפרט את כל ההגנות, הזכויות והחובות הכרוכות בעסקת דמי מפתח, וקובע שהרוכש הוא בגדר דייר מוגן. יחד עם זאת, החוק גם קובע כי ישנן נסיבות שונות שבהן ניתן לפנות דיירים מוגנים מנכס, למשל אם בעל הבית מעוניין לבנות במקום מבנה חדש ותוספות, ואז צריך לשלם למפונים פיצויים או לתת להם דיור חלופי.

 

בנוסף, ניתן לפנות דיירים מוגנים במצבים שונים, למשל אם עזבו את הנכס, לא שילמו את שכר הדירה, השכירו את המקום לאנשים אחרים, היוו הטרדה לסביבה, גרמו נזקים או ביצעו שינויים בדירה, ובכל מצב שבו הפרו באופן ברור את ההסכם שנחתם עימם.

יציאה מנכס בדמי מפתח

אם מסיבה זו אחרת מעוניין הרוכש לצאת מהדירה, הוא יכול כאמור להעבירה בחזרה לבעליה ולקבל פיצוי כספי, או לחילופין "למכור" אותה לגורם אחר המעוניין בכך. לדיירים החדשים שייכנסו למקום קוראים "דיירים מוצעים" שכן הדייר הקודם ("הדייר היוצא") מציע אותם במקומו כאשר הם מוכנים לשלם במקומו דמי מפתח.

 

בעל הבית יכול להסכים לעסקה והמשמעות היא שדמי המפתח מוחלפים בין הרוכשים, וביכולתו גם להודיע שישא בעצמו בחלק שנותר מדמי המפתח ואז יחזור הנכס אליו. במקרים מורכבים יותר בעל הבית לא מסכים לדמי המפתח שהוצעו (או שאינו מסכים לדמי המפתח וגם לא רוצה להשכיר יותר את הדירה), ואז נכנסת לתמונה ערכאה משפטית בדמות בית הדין לשכירות.

רק לתקופת חיים – האומנם?

כאמור, החוק להגנת הדייר קובע שבדמי מפתח מוקנות לרוכש הזכויות על הנכס רק לתקופת חייו, ולכן לא ניתן להורישה לקרובי משפחה. ואולם, ישנו מקרה שבו הדירה כן עוברת בירושה לבן משפחה, כלומר אם הוא גר בנכס ביחד עם הנפטר חצי שנה לכל הפחות לפני כן, ובמידה שאין לו מקום אחר לגור בו.

 

דברים אלו נכונים גם לגבי מצב שבו הרוכש עזב את משפחתו, למשל מקרה של אדם שהתגרש מאשתו והותיר את ילדיו ואשתו בנכס דמי מפתח שנרשם על שמו.

בשנת 2012 הוציא משרד הבינוי והשיכון תיקון שלישי לתמ"א 38, שמצד אחד מגדיל את זכויות הבנייה של יזמים, ומצד שני מחמיר בדרישות ההנדסיות. כיצד מבצעים חישוב זכויות בניה לפי תיקון זה ולמה חשוב לשים לב?

על כך בשורות הבאות.

כמה מילים על התיקון השלישי לתמ"א 38

התיקון השלישי לתוכנית מתאר ארצית מספר 38 נועד לספק מענה לשתי סוגיות. האחת היא רמת הביצוע של הפרויקטים שנתקלה במספר מכשולים ובתוצאות שאינן משביעות רצון. לכן, בתיקון זה ניתנה רשימה מפורטת של מסמכים שחובה להגישם לעיון מהנדס מטעם הוועדה המקומית, עוד לפני שזו החלה בדיונים על מתן היתר. חובה זו נדרשת גם עקב הגדלת זכויות הבנייה שנותן תיקון מספר שלוש, באמצעות מספר הקלות ליזמים לעומת המצב הקודם.

לדוגמא, בפרויקטים רגילים של תמ"א 38/1 ישנה הגדלה של זכויות הבניה עד 150%, וכן פטורים מורחבים ממיסוי על הדירות החדשות שנבנו. מצד שני, בתוכניות תמ"א 38/2, בהן הורסים את המבנה ובונים תחתיו חדש, ניתנות הקלות אחרות. למשל, נקבע שניתן יהיה לקבל זכויות בנייה במגרשים אחרים שבשטח הרשות המקומית, אם מבנה המגורים שנהרס ונבנה מחדש לא מאפשר בניה לגובה. אך יותר חשוב: נקבע שבמקרים מסוימים ניתן לחרוג מקווי הבנייה המקוריים, דבר המגדיל למעשה את זכויות הבנייה לעומת המצב בעבר, והופך את הפרויקט לכדאי יותר עבור היזם.

אילו זכויות בניה ניתנות ליזם במסגרת התיקון השלישי

בעיקרון, זכויות הבנייה הן על פי קווי הבנייה בהתאם לתוכניות החדשות (ולא הקווים המקוריים), כאשר גודל השטח לבנייה חדשה הוא מספר יחידות הדיור המותרות כפול שלושה עשר מטרים רבועים. בנוסף, לכל יחידה נוספים שניים עשר מטרים רבועים בגין ממ"ד, ואילו בקומה רעיונית יהיה השטח כפי שתיארנו למעלה, שאותו מכפילים בשתיים וחצי או בשלוש דירות אם הקומה מפולשת.

 

על מנת לסבר את האוזן נביא לדוגמא בניין מגורים שיש בו עשרים יחידות דיור. בניין זה נהרס וכעת נבנה מחדש בהתאם לתוכניות חדשות שאושרו, ולא לפי הקווים של הבניין הישן. כפי שראינו, ניתן לקבל על כל יחידת דיור שלושה עשר מטרים רבועים (ועוד שניים עשר לממ"ד, שאותם נשים כרגע בצד). כעת, לוקחים שלושה עשר מטרים רבועים ומכפילים בעשרים יחידות, וכך מתקבלים מאתיים ושישים מטרים רבועים.

 

לאחר מכן, מחלקים את זכויות הבנייה במגרש במספרן של הקומות, כפי שמתירות תוכניות הבנייה החדשות. חלוקה זו נותנת לנו את שטחה של הקומה הרעיונית, אליה מוסיפים שלושה עשר מטרים רבועים על כל יחידת דיור באותה הקומה. לבסוף, יש להכפיל הכול בשתיים וחצי (או בשלוש בקומה מפולשת) וכך מתקבלים מספר המטרים הרבועים בזכויות הבנייה. כאמור, מספר זה לא כולל את שניים עשר המטרים הרבועים שיתווספו לכל דירה בגין ממ"ד, המחויב בתוכניות תמ"א 38/2.

האם הפרויקט באמת משתלם?

חישובן של זכויות הבנייה מהווה רק חלק אחד מתחשיבי הכדאיות של פרויקטי תמ"א 38 בכלל, ופינוי בינוי בפרט. למעשה, התיקון השלישי נועד לפתור את בעיית הכדאיות של פרויקטים אלו בעיקר בפריפריה, והדעות עדיין חלוקות באשר להצלחתו.

 

מעבר לכך, כל רשות מקומית מפעילה שיקולים שונים, הנוגעים לא רק למתן היתר או למתן זכויות במגרשים אחרים, אלא גם להיטלי השבחה ולהגדרות של צפיפות מותרת. לדוגמא, מובן מאיליו שככל שהצפיפות המותרת עולה כך גם גדל פוטנציאל הרווח שניתן להפיק מהפרויקט.

 

מדובר בנושא המשפיע באופן מהותי על זכויות הבנייה של הקבלן, אך התיקון השלישי לתמ"א 38 אינו נותן לו פתרון ברור. במילים פשוטות, הנושא נותר בידיהן של וועדות מקומיות לתכנון ובנייה בכל רשות מקומית, הפועלות בהתאם לאינטרסים שלהן. יחד עם זאת, התיקון אכן קובע שגם במקרה של צפיפות אין הוועדה מחויבת לזו שהייתה בבניין הישן שנהרס, אלא שזו תיקבע מחדש עם התוכניות לבניין שיוקם. על כן, גם כאן מצוי פתח להגדלת זכויות הבנייה בפרויקטים אלו.

כידוע, בערים רבות קיימת בעיית חניה ממנה סובלים התושבים שמתקשים למצוא מקום לרכביהם גם בקרבת בניין המגורים. בעיה זו מופיעה גם בפרויקטי התחדשות עירונית כמו שימור מבנים או תמ"א 38, המחייבים את הקבלן להוסיף מקום חניה לכל דירה. במקרים אלו עלולה להיווצר בעיית מקום, או להידרש חניון גדול, וגם נוצרת לעיתים בעיה בטיחותית. מכפילי חניה נועדו לתת מענה לסוגיות אלו, ועליהם תוכלו לקרוא במאמר הבא.

מהו מכפיל חניה וכיצד הוא עובד?

מכפיל חניה הוא מתקן אוטומאטי או חצי אוטומאטי שמייצר על פני שטח מצומצם מקום חניה לכל דירה, וזאת מבלי לחרוג מקווי המגרשים או הבניינים האמורים בתב"ע – כפי שנדרש בפרויקטי התחדשות עירונית. מדובר במתקן מכאני עם קומה אחת, שתיים או שלוש שנפרשות על פני שטח מצומצם, נמצאות מתחת לאדמה ויוצאות החוצה כלפי מעלה בעת הצורך, כלומר כשבעלי רכב רוצים להיכנס או לצאת מהחניה.

 

על מנת לסבר את האוזן: כאשר הרכב מגיע אל המתקן ומציג את הכרטיס האלקטרוני המערכת מתחילה להעלות אותו למעלה. כעת הרכב מוכנס פנימה, הנהג והנוסעים יוצאים מהרכב ומהשטח בכלל, ואז מתחילות פעולות וידוא שהמכונית נעולה ומכובה, שהבלם היד משוך, ושכולם יצאו מהאזור. כעת המכונית יורדת למטה ועוברת למקום פנוי. בהמשך, אם רוצים להוציא את המכונית שוב מציגים את הכרטיס האלקטרוני והמערכת מוציאה אותה תוך דקות בודדות.

 

מהם היתרונות והפתרונות של מכפילי חניה

ראשית, ברור כי מכפילי חנייה נועדו לספק פתרון לבעיית שטחי החנייה באזורים אורבאניים בכלל, ובפרויקטי התחדשות עירונית בפרט. יש להבין כי אחת הסוגיות הבעייתיות בפרויקטים אלו הוא קווי הבניין המוגבלים, שכמעט תמיד אסור לחרוג מהם.

 

אם מוסיפים לכך את החובה של תוספת חניה לכל דירה, ניתן להבין את האתגר התכנוני שעומד בפני קבלנים, שלעיתים מונע את הפרויקט, מסבך ומייקר אותו, או מוביל לתוצאות בלתי יעילות, בטיחותיות ואסטטיות. לכן, מתקנים אלו מהווים פתרון טוב שכן הם מפחיתים ב- 50% את שטח החניון הרגיל, ואף עושים זאת תוך עמידה בתקני בטיחות מחמירים מבלי להוות מפגע אסתטי.

 

כמו כן, ניתן לתכננם כך שיענו על בעיות מורכבות כגון שטחים ייחודיים, או בחלקים האחוריים ובצדדי מבנים. עוד יתרונות שלהם טמונים בשמירה על מראה נעים ולא עמוס במכוניות, שמירה על איכות הסביבה עקב חיסכון בחומרים ובשטחים, ובכך שאינם מרעישים ומהווים מפגע מבחינה זו. לבסוף, הם גם פשוטים לשימוש ומהירים יחסית, שכן גם הוצאת מכונית מחניון רגיל עמוס לוקחת מספר דקות, וכאן רק צריך להמתין ליציאתה מעל לפני הקרקע.

מכפילי חנייה בפרויקטי תמ"א 38

לאור האמור לעיל, בתקופה האחרונה גוברת המודעות ליתרונות של מכפילי חנייה גם בבניינים המשתתפים בתמ"א 38. יחד עם זאת, מסיבות שונות הם עדיין לא מהווים את הבחירה הראשונה, בין היתר מפני שהם מהווים פתרון לא מוכר יחסית.

 

החשש מפני מתקנים לא מוכרים מצטרף להסתייגות דומה של הקבלנים, ולכן פעמים רבות יש לשכנע את כולם בדבר היתרונות. ואולם, לאחר שקיימת הסכמה בין הדיירים ניתן בהחלט לפנות אל הקבלן לפני חתימה על חוזה ההתקשרות, בדרישה כי יפעל להשמת פתרון חנייה נאות. את העבודה המקדימה על הנושא יבצע הוועד הנבחר לנציגות הדיירים, ובהחלט מומלץ לפנות חברות ייעוץ הנדסי שמתמחות בתחום.

 

לאחר מכן, על הדיירים לדרוש מהקבלן כי יבחר בפתרון בטוח לחלוטין מבחינת תפעול ומבחינתם של ילדים, חיות מחמד, עוברי אורח ורכבים אחרים המגיעים למקום. כמו כן, חשוב שהקבלן יבחר בספקית פתרונות חניה ותיקה שכבר ביצעה פרויקטים שכאלו בעבר, ושישנן חוות דעת טובות לגביה. עוד חשוב לוודא שמדובר במתקנים נוחים לשימוש ושקטים, עומדים בוודאות בכל התקנים, ומסוגלים להשתלב היטב עם המבנה גם מבחינה ויזואלית.

עוד נקודות חשובות

מלבד האמור לעיל, ישנה חשיבות גם לבחינת שירותי מכפילי חנייה לטווח הארוך. לכן, יש לבחור במתקנים המסופקים על ידי חברה שמטפלת במהירות בכל תקלה, עשרים וארבע שעות ביממה שבעה ימים בשבוע. כמו כן, יש להעדיף חברה שעובדת עם מערכות חכמות ומתקדמות לאיתור תקלות, המסוגלות לאתרן ולתקנן עוד לפני שהמשתמשים נתקלים בבעיה אמיתית. מעבר לכך, ספק השירות חייב להיות זמין לביצוע הדרכות למשתמשים, ולטיפולים שוטפים ונקודתיים, ולספק אחריות מלאה וביטוח צד גימל מצד היצרן.

לפני כחמש שנים הוציא משרד הבינוי והשיכון את תמ"א 38 תיקון 2, שזכה עד מהרה לכינוי "פינוי בינוי" או תמ"א 38/2. מדובר בתיקון שמטרתו העיקרית היא להפוך את התוצאות של פרויקטים אלו לבטוחים ועמידים יותר, ולכן גם לכדאיים יותר מבחינה כלכלית לטווח הארוך.

אכן, התוכנית מאפשרת לדיירים ליהנות משורה ארוכה של הטבות, ולמעשה מבניין חדש לחלוטין, אך היא עדיין כרוכה במספר בעיות וסייגים שחשוב להכיר.

מדוע בא לעולם התיקון השני לתמ"א 38?

כידוע, הכוונה המקורית שמאחורי תוכנית מתאר ארצית מספר 38 הוא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. זאת לצד מטרה נלווית של חידוש פני הערים והעלאת איכות החיים בהן. ואולם, לאורך שנות יישומה של התוכנית התברר שישנה בעיה עם המבנים המשופצים במסגרתה, כלומר מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן 413 משנת 1980. נמצא כי מבנים שעברו את הפרויקט אמנם עומדים בתקן אך למעשה נותרים בעלי תשתיות ישנות, כך שהעבודות המתבצעות אינן מבטיחות עמידות לתקופה ארוכה ולכן אינן כה יעילות.

בניין לפני הריסה בראשון לציון

מצד שני, אל הממשלה הוגשו חוות דעת הנדסיות הקובעות שישנה עדיפות ברורה מבחינת מיגון מבנים להריסתם המוחלטת, ובניית מבנים חדשים במקומם. זוהי הסיבה המרכזית שבגללה תוקן התיקון השני לתמ"א 38, המהווה שילוב של תוכנית המתאר הארצית הרגילה ביחד עם פרויקט "פינוי בינוי". יש לשים לב שלא מדובר בפרויקט פינוי בינוי רגיל אלא בשילוב מיוחד המעמיד מספר חובות וזכויות ספציפיות. על כל פנים, משמעותו כי הדיירים יפנו לתקופת מה את הבניין, ואילו הקבלן יהרוס אותו ויבנה במקורו חדש בתמורה לזכויות בנייה מסוימות.

האם לדיירים כדאי להצטרף לתמ"א 38/2?

בעיקרון, קיימת עדיפות ברורה להצטרפות לפרויקטים אלו על פני תמ"א 38 רגילה, אם כי ישנם גם סייגים בהם נעסוק בהמשך.

 

מבחינת יתרונות, המובהק שבהם הוא קבלת בניין חדש לחלוטין אשר תוכנן ונבנה בהתאם לתקנים עדכניים, חומרים מתקדמים ושיטות בנייה יעילות.

 

כמו כן, התיקון השני מעמיד דרישות גבוהות עוד יותר בכל הקשור לפן התכנוני וההנדסי על מנת לממש את יעדיו. בנוסף לכך, לבניין החדש עשויים להצטרף אלמנטים נוספים, כגון חובת מרחבים דירתיים מוגנים (ממ"דים), וכן חניות, מעלית ולובי, ואילו הדירות החדשות יהיו פחות או יותר באותו השטח של הישנות עם אותו מספר של חדרים. יתר על כן, ישנה אפשרות להגדיל את שטח הדירה, ובשורה התחתונה הדיירים ייהנו מבניין משודרג מכל הבחינות, ומדירות משופרות שערכן בשוק גבוה בהרבה.

כל זאת, מבלי להידרש בכל תשלום על עלויות הבנייה והפרויקט בכללותו, לרבות מיסים, קבלני משנה וכדומה. כמו כן, במהלך התקופה הם מקבלים מהקבלן דמי שכירות הולמים שמקבילים לרמת הדיור הנוכחית, ואף מימון של הוצאות מעבר הדירה.

בעיות וסייגים לתמא 38/2

למרות האמור לעיל, חשוב להיות ערים למספר בעיות וסייגים של תיקון מספר 2 לתמ"א 38. ראשית, כמו בכל תוכנית שכזו יכולים להשתתף רק בניינים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980, ושאינם עומדים בתקן 413 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

שכונת הרכבות ראשון לציון

כמו כן, בדומה לתוכנית הרגילה גם כאן הבניין חייב להיות על שטח גדול מ- 400 מטרים רבועים ושיהיו בו לפחות שתי קומות. יחד עם זאת, תיקון 2 מביא תנאי נוסף לביצוע הפרויקט, והוא ששיקולי כדאיות מורים שעדיף להרוס את הבניין ולבנות במקומו חדש, מאשר לשפץ אותו על פי התוכנית הרגילה. כפי שראינו, זוהי בדיוק הנקודה המבדילה בין תמ"א 38 1 ו- 2, ובמילים פשוטות: צריך להביא חוות דעת הנדסית שמראה שהשיפוץ יהיה יקר מדי ולא משתלם לאור התוצאות.

בניינים בראשון לציון לאחר פינוי בינו

נקודה חשובה נוספת קשורה בהסכמת הדיירים, שבתוכנית הרגילה מחייבת הסכמה של שני שליש מהם, אך בתוכנית "פינוי בינוי" מחייבת הסכמה של כולם ללא יוצא מן הכלל. אמנם, כנגד דיירים המסרבים לפרויקט מסיבה לא סבירה ניתן להגיש תביעות אזרחיות, ולמעשה לאלצם להסכים, אך עדיין מדובר במשימה קשה ומורכבת יותר שעלולה לתקוע את הפרויקט לתקופה ארוכה. לבסוף, יש לציין כי למרות הכוונות הטובות של הממשל פרויקטי תמ"א 38/2 עדיין נדירים יחסית. אחת הסיבות לכך היא בעיה בהגדרות מס הכנסה שאינן מאפשרות בכל המקרים ליהנות מפטור ממס שבח, בו כאמור נושא הקבלן במקום הדיירים. לכן, יזמים עדיין נרתעים מפרויקטים אלו המתבצעים במשורה ברחבי המדינה.

בשנת 2012 נכנס לתוקף תמ"א 38 תיקון 3, אשר נועד לתמרץ עוד יותר יזמים להשתתפות הפרויקטים אלו, ולתת מענה למכשולים שונים שהתגלו בעיקר בפריפריה. על הנסיבות שהובילו לתיקון ועל משמעותו תוכלו לקרוא בשורות הבאות.

כמה מילים על תמ"א 38 תיקון 3

תיקון 3 מצטרף ומוסיף על תוכנית תמ"א 38 המקורית, שעניינה חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. מדובר בתוכנית נדרשת במדינת ישראל שבה צפוי בשנים הקרובות רעש אדמה חזק, אך יותר מכך – היא נועדה גם לשיפור החזות העירונית ואיכות החיים של התושבים. על מנת לקדם את הפרויקטים הללו ניתנות מספר הטבות משמעותיות לדיירים וליזמים, כאשר הראשונים נהנים מדירות מחודשות ומרווחות יותר, שיפוצי לובי, מעלית, חדר מדרגות וכדומה, ואילו האחרונים מקבלים זכויות לבניית קומות עליונות שאותן יוכלו למכור. ואולם, למרות התמריצים המגוונים נתקלה התוכנית בלא מעט מכשולים, במיוחד בפריפריה, ואחד הבולטים שבהם הוא כדאיות מוגבלת עבור היזם. על כן נעשו בה תיקונים מסוימים לאורך השנים והאחרון שבהם ניתן בשנת 2012. תיקון מספר 3 נועד מצד אחד להעניק תמריץ נוסף ליזמים לביצוע הפרויקטים, ומצד שני לשמור כי הם יבוצעו ברמה המקצועית הגבוהה ביותר.

שמירה על רמת הביצוע של התוכנית

אחד הסעיפים החשובים של תיקון מספר 3 נוגע לביקורת ההנדסית בפרויקטים אלו. כאמור, תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, ולהביאם לעמידה בדרישות התקן הרלוונטי משנת 1980. יתר על כן, התיקון השלישי מקנה ליזמים אפשרות להגדיל את תוספות הבנייה שלהם, כפי שנראה בהמשך, ושילוב שני גורמים אלו מצריך הקפדה יתרה של ביקורת הנדסית. לכן, נקבעה בתיקון 3 רשימה מפורטת של מסמכים שעל היזם להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואלו נבחנים על ידי מהנדס מטעמה לפני שמתחילים הדיונים למתן היתר. יש לציין כי גם לפני התיקון נדרש היזם להציג מסמכים הנדסיים שונים, אך כעת הועלה רף הדרישות כדי להבטיח את תקינותה ורמתה של העבודה המקצועית, ואת בטיחות תוצאותיה.

תמריצים גדולים יותר ליזמי תמ"א 38

כאמור, עם השנים נתקלה התוכנית בקשיים רבים, שנבעו בין היתר מחוסר כדאיות למרות התמריצים שניתנו ליזמים. לכן, התיקון השלישי מחזק את התמריצים הקיימים ומגדיל אותם בדרכים שונות.

 

לדוגמא, אם עד כה יכול היה היזם לבנות קומה עליונה אחת בלבד על המבנה, ולמכור או להשכיר את הנכסים בה, הרי שהתיקון השלישי קובע ניתן להוסיף עד שתיים וחצי קומות בתוכנית הרגילה. כלומר, הקבלן נהנה מהגדלה של 150% בנכסיו עם תום הפרויקט, ובנוסף לכך יוכל לקבל פטור מורחב ממיסוי על הדירות שייבנו על ידיו. יחד עם זאת, הגדלה זו אינה תופסת לגבי פרויקטי תמ"א 38 מספר 2, הידועים גם בשם "פינוי בינוי".

 

כאן מספק התיקון השלישי הטבות אחרות או למעשה הקלות: אם בעבר לאחר שנהרס המבנה הישן לא ניתן היה לחרוג במבנה החדש מקווי בנייה מקוריים, הרי שכעת מותר לחרוג במקרים מסוימים, ואף ליהנות מזכויות בנייה הקשורות לאזור הספציפי. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא מבנים שמסיבה זו או אחרת לא ניתן להוסיף עליהם קומה עליונה, ולכן גם לא היה כל תמריץ ליזמים לפנות אליהם.

 

כעת נקבע כי במקרים אלו תהיה אפשרות לקבל זכויות בנייה שאינן בבניין המשופץ, אלא באזורים אחרים שנמצאים תחת חסותה של הרשות המקומית. במילים פשוטות, היזם יבצע את הפרויקט על הבניין הישן, ובמקום לבנות עליו קומה עליונה יוכל לבנות דירות במגרש אחר.

 

לסיכום
התיקון השלישי לתמ"א 38 מספק מצד אחד תמריצים נוספים וכדאיים יותר ליזמים, ומצד שני פועל להבטחת איכות העבודות שיבוצעו על ידם. הסיבות לתיקון זה טמונות בין היתר בשאיפתן של הממשלה והרשויות המקומיות להגביר ולזרז את הפרויקטים, ולאור ההבנה כי ישנן בעיות המעכבות את ביצועם.

בעשור האחרון עלו ופרחו קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן, שהציעו לחבריהן הנחות משמעותיות מבלי להתפשר על איכות וחופש בחירה. ואולם, לאחרונה הופיעו סימני שאלה רבים סביב קבוצות אלו, שחלקן נפלו לחלוטין או שלא הובילו לחיסכון ולתוצאות המקוות. בשורות הבאות נסביר מהן אותן קבוצות רכישה, ומה הסיכונים הכרוכים בהן.

מהי בעצם קבוצת רכישה

כמו בתחומים רבים אחרים, כאשר קבוצה של אנשים בוחרים להתאגד ביחד, יש להם כוח רב יותר מבחינה צרכנית. דבר זה נכון גם לגבי תחום הבנייה, כאשר קבוצות רכישה מתאגדות בדרכים שונות, למשל באופן עצמאי או על ידי חברות מארגנות.

 

בצורה זו ניתן להוזיל את עלויות הבנייה, לנהל משא ומתן תקיף יותר על מפרטי הדירות, ליהנות מהקלות ופטורים באגרות, במס רכישה ובמע"מ שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, וכמו כן ליהנות מחופש בחירה גדול יותר של השכנים. כאמור, את הקבוצה יכולה לארגן החברה היזמית שרכשה ביחד עם הקבלן את הקרקע, ולאחר מכן הקרקע נמכרת כשהפרויקט תוכנן עבור הקבוצה שמילאה את המכסה.

 

בנוסף, ההתאגדות יכולה להיות על ידי קבוצת אנשים שחברו יחדיו בדרכים שונות, ורק לאחר מכן נחתם חוזה המכר מול בעלי הקרקעות והחברים. בשיטה זו מושג לעיתים חיסכון גדול יותר שכן קיימת הפחתה במס הרכישה, ומצד שני מלאכת הגיוס מוטלת על כתפי המשתתפים הקבוצה.

 

דרך נוספת היא קבוצה שנוצרת כדי לרכוש מספר דירות בפרויקט בהנחה, כפי שתיארנו בתחילת הפסקה, וישנן גם קבוצת של מכרים שמנסות לגייס חברים כדי ליהנות ממגוריו קרובים באותו המקום.

כיצד זה עובד?

פעילותה של קבוצת רכישה מורכבת ממספר שלבים המשתנים בהתאם לאופייה. בעיקרון, השלב הראשון הוא ההתארגנות עצמה, לרבות איתור הקרקע ובדיקתה מבחינת תכנונית ומשפטית, כולל פנייה אל בעליה לתחילת מו"מ. לאחר מכן המארגנים מתחילים לשווק את הפרויקט, תוך פעילות מקבילה וראשונית לקבלת היתרים ואישורים בוועדות תכנון ובנייה מקומיות.

 

בהמשך, לאחר שמכסת הדיירים והדירות הושלמה, חותמים על הסכמי השיתוף ורוכשים את הקרקע עם הערת אזהרה עליה. בשלבים אלו גם נקבע הוועד, נבחר עורך הדין ומגובשים נהלים ותקנונים לקבלת החלטות והתנהלות. לאחר מכן מושלמים כל הצעדים הדרושים לקבלת היתרים, לרבות תוכניות אדריכליות, דוחות מהנדסים, גרמושקה והגשתם לוועדות המקומיות. בהמשך, חברי הקבוצה מחליטים על הבנק שייתן מימון לפרויקט, וכן נבחנות הצעות שונות מטעם קבלני בנייה בהתאם לעלויות והיבטים פיננסיים נוספים. לאחר מכן ניתן להתחיל בבניה עצמה.

ממה צריך להיזהר?

קבוצות רכישה אמנם מחזיקות אפשרות לחיסכון משמעותי בעלויות אך הן גם צופנות לא מעט סיכונים, ויש לדעת כיצד להקטינם למינימום האפשרי. לפניכם מספר דוגמאות מרכזיות:

היבט המיסוי – כפי שאמרנו, מרכיב החיסכון המשמעותי ביותר בקבוצת הרכישה הוא כל הקשור במיסוי, והרשויות אכן בודקות שמדובר בקבוצה הזכאית לפטורים, לעומת קבלן שיוצר מצג שווא. על כן, חשוב לוודא כי מדובר בקבוצה לגיטימית לחלוטין ובוודאי אם היא מערבת קניית קרקע, שכן הסתבכות עם הרשויות עלולה לעלות ביוקר. הרכב מגוון – יש לזכור שבקבוצת רכישה עשויים להתאגד אנשים בעלי מטרות שונות, שחלקם למשל קונים את הדירה לצורך מגורים, ואחרים כדי להשכיר או למכור ברווח מהיר. מצב עניינים זה יוצר לא פעם חילוקי דעות ואף ניגודי אינטרסים, שמעיבים על האווירה ועלולים בהחלט לעכב ולתקוע את הפרויקט. לכן, אין לוותר על קביעת ועד מנהל ומוסכם, תקנונים ברורים, וליווי של עורך דין המגשר במקרים אלו. פרויקט שמתעכב – לעיתים הכל מתנהל כשורה עד שעולות התנגדויות בוועדות תכנון ובנייה, שמעכבות מאוד את הפרויקט ולעיתים אף מבטלות אותו לחלוטין. המשמעות היא הפסד כספי משמעותי, עד כדי אסון כלכלי של ממש. לכן, יש לבדוק את היתכנות המימוש של הפרויקט בטרם מצטרפים לקבוצה או שחותמים על מסמך כלשהו. בעיות אישיות – כפי שאמרנו, הקבוצה מורכבת מאנשים שונים וחלק עשויים להביע תרעומת על התקדמות הפרויקט, למשל מפני שהמפרט המאושר אינו זהה לתוכניות שהוגשו לאישור. יתר על כן, החיים מזמנים אירועים בלתי צפויים, כך שהאחד עלול להיקלע לקשיים כלכליים והאחר נדרש להעתיק את מקומו לחו"ל. גם מצבים אלו עלולים לתקוע מקלות בעגלת הקבוצה. לכן, יש להבין כי התאגדות זו מחייבת אורך רוח וסבלנות, ולפעול בצורה נבונה ומושכלת מבלי לשבור את הכלים.

נכון, קניית דירה על הנייר בהחלט עשויה להתגלות כעסקה משתלמת שתחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, היא משתלמת דווקא מפני שצפון בה אלמנט של חוסר ודאות, וזהו כידוע גם מקור לסיכונים. למעשה, נושא זה עלה לכותרות בעת האחרונה, כאשר רוכשי דירות על הנייר מיזמית ידועה מצאו את עצמם בלי כל תמורה לכסף ששילמו, וגרוע מכך – הכספים עדיין לא הוחזרו להם. לכן, מדובר בעסקה שיש לבצע בזהירות ובתבונה, לאור היכרות מעמיקה עם הסיכויים והסיכונים, עם מצב הפרויקט מבחינה משפטית ותכנונית, ועם הקבלן או היזם שעומדים מאחוריו.

 

מהי עסקת דירה על הנייר

קניית דירה על הנייר כשמה כן היא – מדובר בפרויקט שטרם החל להיבנות ובמקרים רבים אף לא קיבל היתרי בנייה. כלומר, ישנה חברה המתכוונת לבנות על השטח פרויקט מגורים, והבניינים באמת נראים יפה מאוד בהדמיות תלת מימד, אך למעשה אין ודאות באשר למשך הפרויקט, אישורו תחת התנאים המוצעים לכם, ולעיתים גם האישור עצמו מוטל בספק.

 

ואולם, אלו עובדות שפועלות למענכם. מדוע? מפני שהחברה הבונה צריכה להשיג כספים דרך הלוואת מהבנקים כדי שתוכל לממן את הפרויקט. לשם כך, עליה להראות שכבר נעשו מספר מכירות ראשוניות, וזאת עוד לפני שהתקבלו היתרי הבנייה מוועדות תכנון ובנייה מקומיות.

 

במילים פשוטות, החברה צריכה להשיג כסף כבר עכשיו, ולכן מתחילה לשווק מספר דירות בעלויות מופחתות. מדוע מופחתות? מפני שהדירות עדיין על הנייר ואינן בטוחות. באיזו הנחה מדובר? ובכן, ההנחות משתנות בין פרויקטים בהתאם לחברה הבונה, ההיקף, היבטים פיננסיים, מיקום גיאוגראפי, מצב התכנון והאישורים, ועוד. הנתונים נעים בטווח רחב מאוד, החל מ- 10% אחוזי הנחה ועד להפרשים של 50% בהשוואה לדירות שנמכרות עם תום הפרויקט.

אז מה הבעיה בדירה על הנייר?

כפי שאמרנו, הדירה עדיין "על הנייר". כלומר, ייתכן שעדיין לא התקבל בכלל ההיתר ובמצב זה ראוי להיות זהירים מאוד ולהסכים לשלם רק סכומים נמוכים כמקדמה. מאידך, ייתכן שכבר התקבל היתר ועדיין לא החלה הבנייה עצמה – אז תידרשו לשלם סכומים גבוהים יותר ויש להקפיד כי הם ייפרסו בהתאמה להתקדמות.

 

לבסוף, ייתכן שכבר התקבל היתר וגם הבנייה כבר החלה, כך שההנחה כבר לא תהיה כל כך משמעותית, ויש לנהוג על פי כל הכללים המקובלים בחתימת חוזה מכר עם החברה הבונה. הסיכון הראשון מצידכם טמון בזמן שיחלוף עד שתוכלו להיכנס לדירה החדשה, מאחר שקבלת היתרים כרוכה בלא מעט הליכים בירוקרטים שנוטים להתארך בוועדות המקומיות. כלומר, יכול מאוד להיות שתצטרכו להמתין שנים עד שתיכנסו לדירה, ולכך יש השפעה גדולה על החיים בכלל, על הוצאות בלתי מתוכננות, וכמובן על שכר הדירה. אגב, להליכים ברשויות מתווסף זמן הבנייה עצמו, שגם הוא אינו מבוטל בפרויקטי דיור גדולים.

הסיכון הגדול באמת

סיכון נוסף וחמור עוד יותר הוא פשיטת רגל של היזם, שלא הצליח לעמוד במימון הפרויקט והסתבך מסיבות כאלו ואחרות עם נושים. במקרה זה, אתם עלולים למצוא את עצמכם בפני שוקת שבורה, שכן גם ההגנות החוקיות שעומדות לימינכם עלולות להכזיב לחלוטין, או שתיאלצו להמתין תקופה ארוכה מאוד עד שתראו את הכסף חוזר לחשבון.

 

יש להבין שמרגע שהיזם פשט את הרגל אתם נחשבים לנושים ונכנסים לרשימת המתנה להחזר החוב, כשלפניכם תמיד יהיו גורמים שהעניקו הלוואות ענק כמו הבנקים. זוהי בדיוק הסיבה שבגללה מומלץ להקפיד על תשלומים קטנים ככל האפשר בקנייה על הנייר, הצמדתם להתקדמות, והפקדתם לחשבון נאמנות בלבד.

איך מבצעים רכישה נבונה

למרות האמור לעיל, ניתן בהחלט ליהנות מחיסכון כספי עצום בקנייה על הנייר, בהנחה שמבצעים מספר צעדים מושכלים. הראשון הוא הסתייעות בעורך דין מקרקעין שיבחן עבורכם את חוזה המכר ויוודא שקיימים בו כל הביטחונות והסעיפים שמעידים על התחייבויות היזם.

 

צעד שני הוא לדעת היטב מי עומד מאחורי הפרויקט, בין אם עורך דינכם מבצע את הסקירה או שאתם פונים ללקוחות היזם מן העבר, או מחפשים עליו מידע באינטרנט וממקורות אחרים. בדרך כלל יש להעדיף חברות גדולות ומוכרות, ובכל מקרה חובה לשים דגש על היציבות הכלכלית של היזם.

 

נקודה חשובה נוספת היא להבין היכן בדיוק עומד הפרויקט מבחינת קבלת היתר הבנייה, ולא להסתמך רק על דברי היזם אלא לפנות אל וועדות תכנון ובנייה מקומיות. לבסוף, כמו ברכישה רגילה של דירה מקבלן עליכם לבחון את המפרט של הדירה עצמה כדי להבין בדיוק מה מבטיחים לכם, ולדאוג כי המפרט מתואר במלואו בחוזה.

 

כמו כן, בצעו סקירה מקיפה של הסביבה באזור, כגון כבישים, מפגעי רעש, קווי מתח ומוסדות ציבור, והבינו איזו דירה מציעים לכם מבחינת מיקומה, כיווני האוויר שלה וכדומה.

מדיניות התכנון בישראל נאלצת להתמודד עם המחסור במשאב הקרקע, עם מגמת ההצטופפות במרבית הערים, ועם הצורך בשמירה על שטחים פתוחים. לשם כך נקבעה תכנית ההתחדשות העירונית כאחד מיעדיה של תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 35. תפקידה של תמ"א 35 הוא להגדיר את מדיניות התכנון בארץ עד שנת 2020. המטרה המרכזית של תכנית ההתחדשות העירונית היא הגדלת ותוספת בנייה בערים או באזורים בנויים.

החשיבות של התחדשות עירונית

מלבד תוספת הבנייה בערים ובאזורים הבנויים, והשמירה על משאב הקרקע לדורות הבאים, תומכת התכנית גם בהחייאה של המרקמים הבנויים, בהכנסת שימושי קרקע חדשים, בניצול יעיל יותר של מרחבים ציבוריים ותשתיות, ובמניעת הזדקנות האוכלוסייה. התכנית מיושמת בדרך כלל באזורים ישנים יותר, בהם מצב המבנים והתשתיות ירוד, והאוכלוסייה בהם היא במצב סוציו-אקונומי נמוך, ובכך היא מאפשרת חידוש של אזורים כאלה, הקלה בצפיפות בהם, וכן העלאה של ערכם ומשיכה של משפחות צעירות.

איך עובדת התכנית – שלושה מסלולים

לתכנית שלושה מסלולים: מסלול פינוי-בינוי, מסלול עיבוי, ומסלול מיסוי המיועד ליזמים בלבד. כל המסלולים נשענים על הרעיון של עידוד היזמים והדיירים לביצוע התכנית, כך שיהיה כדאי ומתבקש עבורם. מסלול פינוי-בנוי, המוכר יותר לרובנו, מיושם על אזורים עירוניים שיש בהם בניינים ישנים, המתאימים להריסה ולבניה של תשתיות חדשות ובניינים חדשים במקומם. משרד הבינוי והשיכון הוא זה המגדיר את השטחים המיועדים לפינוי-בינוי, והיזמים חותמים עם הדיירים על הסכם, לפיו הדיירים יקבלו בתוך שלוש שנים דירה חדשה השווה בגודלה לקודמת או גדולה ממנה. כמו כן נושא היזם בהוצאות שכר הדירה על הדירה החלופית בזמן הבניה, ובתשלום הארנונה על שטח הבניין הישן. ההסכם משתלם ליזם משום שהבניין החדש שהוא בונה הוא גדול יותר, ואת הדירות הנוספות הוא מוכר.

הרחבות למסלול פינוי-בינוי

קיים גם מסלול בינוי-פינוי, בו בונה היזם בניין חדש בשטח פנוי הנמצא בסמוך לבניין הישן, ועם סיום הבנייה עוברים אליו הדיירים, והיזם הורס את המבנה הישן ובונה תחתיו בניין חדש. הבניין החדש ישמש למגורי הדיירים של הבניין הסמוך המיועד להריסה, וכן הלאה. בנוסף, קיימת אפשרות בניה והרחבה בהתאם לתמ"א 38, שמטרתה חיזוק מבנים קיימים כך שיעמדו בפני רעידות אדמה. לפי תכנית זו, מבנים שנבנו לפני 1980 ועומדים בכמה תנאים, יכולים לעבור תהליך שמטרתו חיזוק המבנה, שיפוץ התשתיות והחזות שלו, וכן הרחבה של הבניין, בתוספת אגפים או לגובה, ושל יחידות הדיור שבו. גם מסלול זה בנוי כך שכולם מרוויחים – הדיירים את הרחבת הדירה ושדרוג הנכס וערכו, והיזמים את מכירת הדירות שהם מוסיפים בהרחבתם של המבנים.

מסלול עיבוי ומסלול מיסוי

מסלול עיסוי מתייחס להרחבתם של מבנים קיימים, כך שניתן לנצל את השטח שסביבם או מעליהם. היזם מרחיב את הבניין ואת הדירות הקיימות, ויוצר יחידות דיור חדשות, בדרך כלל בקומות הנוספות, אותן הוא מוכר, ושוב, כולם מרוויחים. מסלול מיסוי מיועד ליזמים בלבד, והוא נותן שורה של הקלות והטבות מס שמעודדות את היזמים לבנות במסגרת הפרויקט. לעתים המסלול מאפשר ליזמים להגיש בקשות לוועדה להתחדשות עירונית, כדי להכיל את התכנית על אזורים בהם הם מעוניינים לבנות.

הצורך בהסכמה בין הדיירים

לעתים מחילה הרשות המקומית או הוועדה האזורית את הפרויקט על אזור מסוים, ולפעמים יזם הוא זה שפונה בבקשה להחיל את התכנית על אזור כדאי לבניה. בכל מקרה נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניינים האמורים. אם מתנגדים לתכנית 20% מהדיירים, או פחות, והם ממשיכים לעמוד בסירובם גם לאחר הדברות וניסיון להגיע להסכמה, יכולים הדיירים האחרים לתבוע את אלו המסרבים ליישום התכנית בתביעת נזיקין. זוהי סוגיה מורכבת וקיימים מקרים רבים של תביעות וקשיים הנוצרים במהלך הניסיון ליישם את התכנית. יישום התכנית נמצא כיום בשלביו הראשונים, וקיימת גם לא מעט ביקורת מסוגים שונים לגבי מידת התועלת שלו, למרות מטרותיו החשובות ולמרות שלכאורה כולם מרוויחים ממנו.

תכנית מתאר ארצית מהי

תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38, המיושמת מאז שנת 2005, נועדה לענות על תרחיש של רעידת אדמה.

 

מטרתה לעודד חיזוק של בנייני קומות ישנים, שאינם עומדים בתקנים הרצויים במקרה של תרחיש כזה. מאז שנת 1980 מיושם בארץ תקן לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה, אולם מבנים שנבנו לפני כן אינם בטיחותיים, והם עלולים להתמוטט במקרה של רעידת אדמה חזקה.

 

הרעיון מאחורי התכנית הוא להעניק ליזמים, ולמעשה גם לדיירים, שורה של הטבות ותמריצים היוצרים מוטיבציות לחיזוק הבניין ושדרוגו, כך שהפרויקט יהיה כדאי ומשתלם לכולם. אם בבעלותכם מבנה שנבנה לפני 1980 ייתכן שהתכנית חלה עליכם, וכדאי להכירה ולשקול את האפשרות ליישמה. אם אתם כבר בדרך ייתכן שחלק מהמידע שנציג כאן יכול לעזור לכם לעבור אותה בהצלחה.

 

יישום התכנית הוא אמנם כדאי, אך גם תהליך ארוך ומורכב וכדאי להיעזר במידע ובאנשי מקצוע.

 

מה כוללת תכנית תמא 38?

בניה במסגרת התכנית כוללת חיזוק הנדסי פיזי של המבנה, כדי שיעמוד בתקן ויהיה עמיד לרעידות אדמה. במובן זה מדובר רק על היבטים הנדסיים, כמו הוספת עמודי תמיכה. אך כאמור, כל העניין בתכנית הוא שורת התמריצים שהיא מציעה, שהופכים אותה לכדאית ונחשקת כמעט לכל יזם ולכל דייר.

 

התכנית עובדת כך שהיזם נושא בעלויות הפרויקט, הכולל חיזוק ושדרוג המבנה, הרחבת הדירות, וכן בנית דירות נוספות בבניין, והוא מניב רווח ממכירת הדירות הנוספות. הדיירים מרוויחים את הרחבת הדירות ושיפוץ הבניין, וכמובן את עליית ערך הדירות, וכך כולם מרוויחים. כך מניעה התכנית את בעלי הדירות להיכנס לפרויקט ולבצע את חיזוק המבנה.

אלו הם התמריצים המרכזיים בתכנית תמא: הרחבת הדירות, הוספת חדר, בדרך-כלל ממ"ד, או מרפסת. תוספת מעלית לבניין. שדרוג התשתיות הכלליות של הבניין, וכן של המרחבים המשותפים, כמו חדר הכניסה, החניות והגינה. שדרוג חזות הבניין. הוספה של עד 2.5 קומות, כך שנבנות דירות חדשות אותן הקבלן מוכר. במקרים מסוימים ניתן להרוס את המבנה, ולבנות במקומו בניין חדש. אפשרות להמיר זכויות בנייה לאזורים מבוקשים (רלוונטי בעיקר לפריפריה). הדיירים זוכים להקלות מס, כמו פטור ממס שבח וממס מכירה בעת מכירת הנכס בעתיד, והיזמים מקבלים הקלות מס והטבות מסוימות בביצוע הפרויקט.

מי זכאי להשתתף בתמ"א 38?

אם הדירה שלכם נמצאת בבניין שיש בו שלוש קומות ומעלה, ששטחו הכולל גדול מ- 400 מ"ר, ושנבנה או שקיבל היתר בנייה לפני 1980, סביר שהתכנית חלה עליכם. בכל מקרה תצטרכו לעבור בדיקה של מהנדס, ולקבל אישור מוועדת התכנון והבנייה המקומית. גם בניין שנבנה לאחר 1980 יכול לקבל זכאות לתכנית, אם בדיקת מהנדס תראה שיש בכך צורך, אך במקרה כזה לא ייתכנו תוספות בנייה.

מי משפץ ביחד איתי?

פרויקט שיפוץ הוא תמיד מורכב, אבל בתמ"א 38 אתם לא משפצים לבדכם, אלא תלויים בכל בעלי הדירות בבניין, דבר שמוסיף עוד מורכבות רבה. ראשית, לביצוע הפרויקט נדרשת על-פי חוק הסכמה של לפחות שני שליש מהדיירים, וכמו כן יש לבחור נציגות לדיירים שתנהל את ביצוע הפרויקט. למרות שלעצם ביצועו של הפרויקט נדרש אישור רק של שני שליש מהקולות, שלבים רבים בתהליך תלויים למעשה בקיומה של הסכמה מלאה בין כל הדיירים. הסכמה כזו חשובה עד כדי כך שחלק מהיזמים יסרבו לעבוד עם בנין שאין בו הסכמה מלאה בין בעלי הדירות, משום שחוסר הסכמה יכול לעצור או לעכב את ביצוע הפרויקט ולגרום לנזק גדול ליזם.

פרויקט ארוך ומורכב, אך כדאי

התהליך של יישום התכנית הוא ארוך ומורכב, ודורש ניסיון ומקצועיות, לכן כדאי שלכל אורך הדרך תהיו מלווים על-ידי אנשי מקצוע. חשוב להיעזר בעורכי דין שמתמחים בתחום, שיוכלו לעזור לכם לנהל את הפרויקט מול הרשויות המעורבות ומול היזם המבצע, וכן לבחור רק יזם המנוסה היטב בפרויקטים של תמ"א 38.

 

אחד האתגרים הגדולים בפרויקט, מלבד ההתמודדות עם רשויות הבנייה, חוקי המס והמו"מ עם הקבלן, הוא ההסכמה שיש ליצור בין בעלי הדירות השונים בבניין. גם בהקשר הזה חשוב שתלוו על-ידי עורך-דין או מגשר המוסכם על כל הדיירים. ככל שתשכילו להיעזר באנשי מקצוע, ולעודד הסכמה ושיתוף פעולה של הדיירים, כך יתנהל הפרויקט אופן קל ומוצלח יותר. בכל מקרה, זכרו שלמרות הקושי יש רווח רב ביישום תמ"א 38, קודם כל כדי להבטיח את ביטחונכם ובטחון המבנה שברשותכם, וכמובן גם בשל כל ההטבות להן אתם זוכים.

היום אין די בבית יפה. הסביבה כולה צריכה לסבר את העין. לעיתים הקונה מגיע, ודי לו במבט אחד בחצר,בחדר המדרגות או בגינה כדי להתקפל ולחזור כלעומת שבא. לכן, האם אתם מעוניינים למכור נכס שחזותו דוחה, או בסביבה לא מטופחת? שווה להשקיע מעט גם ברשות הכלל (ואל תנסו לבקש עכשיו כסף מוועד המושב או השכנים, חבל על הזמן).

סדרו את חזית הנכס, השער, תיבת הדואר, החליפו את דלת הכניסה לבית/ללובי או שפצו אותה אם צריך. סיידו את הקירות החיצוניים, חדר המדרגות ו/או הגדר, תצבעו את ארונות החשמל. אם יש מעלית, דאגו שתיראה חדשה ורעננה.

קרוב לוודאי שכל ההשקעה תעלה לכם 1,300-1,000 דולר. תאמינו או לא, אבל זה יוסיף לערך הנכס שלכם הרבה יותר, ואולי יעשה את ההבדל בין "למכירה" ל…"נמכר". ברמת גן, בבניין בן 8 דיירים, עמדה למכירה דירת 3 חדרים בקומה ב'. הדירה הייתה מקסימה, אך בקומה א' התגורר דייר שהזניח מאוד את דירתו. בכל התריסים היו חסרים שלבים, דלת הכניסה הייתה מוזנחת, הוא לא השתתף בתשלומי ועד הבית ולכן הלובי לא טופל כהלכה. לאחר שכל הקונים הפוטנציאליים הסתובבו לאחור בכל פעם שהתקרבו לבניין וכמעט אף אחד לא הגיע לראות את הדירה. החליט בעל הדירה למכירה לעשות מעשה:

החליף את השלבים השבורים בתריסים של השכן. החליף את הדלת הישנה בפלדלת. צבע את חדר המדרגות. סידר את תיבות הדואר והאינטרקום. צבע את הדירה.

בסך הכול השקיע 4,700 שקל בשיפוצים. ההשקעה הוכיחה את עצמה: מיד לאחר מכן הוא מכר את דירתו במחיר המבוקש.

אפשרויות פעולה למכירה מהירה של הנכס

הציגו את הנכס בפני ציבור רחב ככל האפשר.המטרה היא לקבל כמה שיותר הצעות בפחות זמן. כך תהיה תחרות על הנכס תוכלו לקבל את ההצעה הטובה ביותר. אם ההצעות מגיעות בטפטופים או לאורך תקופה ארוכה – אווירת התחרות על הנכס מתמוססת.

מחיר

בקשו מחיר נכון. הציבור מודע למחיר והוא לא פראייר. (ניתן להכנס לאתר "מערכת מידע נדל"ן של מס הכנסה לקבלת אמדן ראשוני לעלות הנכס ) אם מוצע מחיר גבוה מדי, והציבור הרי מכיר את רמות המחירים באזור,הנכס מאבד את הרלבנטיות שלו. כך נוצר מצב שהנכס עומדת זמן רב למכירה, דבר שפוגע בתדמיתו של הנכס המוצע ל מ כ י ר ה . לכן עדיף לבקש מחיר ריאלי ואמיתי!

מתווך

אם אתם נעזרים במתווך (כפי שנהוג בעולם המודרני) בקשו ממנו תוכנית פעולה שיווקית. התוכנית יכולה לכלול :

שלט על הנכס. 10,000 גלויות בדיוור ישיר לסביבתכם הקרובה. הקמת אתר אינטרנט לנכס ושיווקו בדיוור ישיר ומפולח בהתאם לאופי הנכס ומחירו המבוקש. הפצה למתווכים אחרים מאזורים שונים כדאי שיבררו מול הקונים הפוטנציאליים שבמשרדם. פרסום בעיתון מקומי ו/או ארצי,פרסום בלוחות נדל"ן באינטרנט בארץ וגם בחו"ל (עברית,אנגלית וצרפתית) הפצת מכתבים עם תמונות ומאפייני הנכס לבעליי מקצוע כשמאיים ועו"ד…ועוד. וכמובן פרסום ב"פייסבוק" חשוב כיום יותר מתמיד ! נקיון

הדברים הראשונים שהקונה הפוטנציאלי רואה הם שקובעים את התרשמותו ! ודאו שגם הכניסה חדר המדרגות והחצר יהיו נקיים וייתנו תחושה של טיפוח. ואם אפשר להכניס עוגה לתנור… דבר שייתן רושם של חמימות ואוירה טובה – עדיף !   בתוך הנכס הקפידו לשמור במיוחד על ניקיון ואחזקת המטבח,חדרי השירותים והאמבטיה. אלה משפיעים רבות על מכירת הנכס יותר מכל חדר אחר בבית.

לתקן חלונות שבורים. ברזים דולפים. דלתות חורקות. קירות מתקלפים. הקפידו להדליק את האורות בחדרים אפלים. לפתוח את התריסים . לחמם או לצנן את הבית בהתאם לעונה. גם קצת סדר וניקיון בחדרים לא יזיק לרושם הראשוני – להפך ! לסיכום

ספרו למתווך ולקונה את כל האמת על הדירה. תקנו כל פגם אפשרי בבית – תיקוני צבע פשוטים, סדקים בקירות, שיתלו פרחים בכניסה לבית, כסחו את הדשא או תקנו דליפות וכדומה. כל זה יעזור רבות לסגירת עסקה ! בהצלחה   המידע ניתן ונכתב באדיבות- רשף נכסים חדרה/קסריה

הצלחתם לצבור סכום כסף והחלטתם להכנס להרפתקה של קניית קרקע או לקניית דירה, ואתם שואלים את עצמכם מה האפשרויות לחיפוש אחר דירה / קרקע שעליה נרצה לבנות את ביתנו ומה היתרונות והחסרונות של כל שיטת חיפוש.   לצורך חיפוש דירה / קרקע ישנם כמה אפשרויות , ולכל אפשרות יש את החסרונות והיתרונות שלו.  

קניית דירה / קרקע – כל האפשרויות משרדי תווך מנהל מקרקעי ישראל / עמידר כונס נכסים חיפוש עצמי

 

משרד תווך

חיפוש באמצעות משרד תווך ישנם יתרונות וחסרונות יתרונות :

המתווך מחפש עבורכם את הנכס עפ"י הדרישות והתקציב שהכתבתם מנהל עבורכם את המשא ומתן ולפעמים עוזר בסגירת העיסקה לטובת שני הצדדים. מתווך טוב ימנע פיצוץ העיסקה וינסה לגשר על הפערים בין הצדדים

  חסרונות :

עלות – עלות תיווך הוא בין 1.5%- 2% + מע"מ מערך הקנייה וזהו כסף אשר יכול להיות חסר בהמשך הדרך יושר – ישנם מתווכים שמוכנים להגיד הכל בשביל לסגור עיסקה אפילו אם אין בהם אמת או כל האמת.

  שימו לב- אין לשלם את מחיר התיווך אלא לאחר חתימת חוזה  

מנהל מקרקעי ישראל / עמידר.

אחת לתקופה מסויימת מקרקעי ישראל וחברת עמידר מוציאים מכרזים למכירת קרקעות לבנייה עצמית ודירות   הערה : מנהל מקרקעי ישראל – מוכר קרקעות בלבד עמידר – מוכר דירות / נכסים. יתרונות :

אמינות- המכרז חייב להיות שקוף וכל מציע יודע את מה שכולם יודעים. במגרשים הנ"ל אנו קובעים (על פי מחיר ההצעה ) את מחיר הקרקע (יש מחיר מינימום ) ,ומחיר הפיתוח ידוע בהתאם למגרש (המחיר נקוב ) לעיתים מכרזי המנהל כוללים פיתוח.

קרקעות אלו מוצעות למכירה ע"י מכרז בתאריך מסויים במחיר מינימום והמציע שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר זוכה בקרקע. חסרונות :

בשיטה זו אין באפשרותך לשפר את ההצעה כך אפילו ורצית את הקרקע או הדירה ומוכן לשפר את ההצעה לא ניתן מחיר – ישנה סכנה שאנו יודעים שלא נוכל לשפר את ההצעה וכל כך רוצים את הנכס,עלולים לתת מחיר שהוא מעל למחיר שוק, העיקר לזכות בקרקע ולכן יש להזהר כאשר נותנים הצעה לא ליפול למלכודת הזאת – תמיד יש מכרזים חדשים.

  שימו לב – לפני הגשת הצעות מומלץ להכנס לאתר מקרקעי ישראל ולוודא תנאי מכרז  

כונס נכסים

ישנם עורכי דין המשמשים כנציגי הבנקים מול חייבים אשר לא שילמו את המשכנתא (לא עלינו ) ומציעים את הקרקעות / דירות למכירה בשוק החופשי. גם כאן הקרקעות / דירות נמכרות בשיטת מכרז – המחיר הגבוה זוכה. מכרז מתבצע באופן שונה מהמכרז של מנהל מקרקעי ישראל ועמידר , השוני הוא שיש אפשרות להעלות את המחיר עד למחיר מקסימאלי שאותו אתם מעוניינים לשלם עבור הנכס.   השיטה עובדת כך:

מצאתם נכם שמעניין אתכם יש לתת הצעה לכונס ולהשאיר ערבות בנקאית בגובה 5%- 10% מערך ההצעה (הסכום יוחזר במידה ולא זכיתם ) בתאריך מסויים שיקבע ע"י הכונס, יתכנסו כל המציעים במשרד הכונס שינהל את המכרז,בכל סיבוב הכונס יעלה את מחיר הנכס עד להשארות מציע אחד, הגבוה מבין ההצעות

  גם לשיטה זו יתרונות וחסרונות יתרונות : אחד מתפקידיו של הכונס לנקות את הדירה משיעבודים ותשלום כל החובות שיצטברו עבור הדירה כגון :

סילוק משכנתא של החייבים תשלומי כל המיסים לערייה, חברת חשמל וכדו. מחיר – אם יתמזל מזלכם יש אפשרות לקנות נכס הנמוך ממחיר שוק ( במיוחד אם לא מגיעים הרבה מציעים )

חסרונות : אפילו אם זכיתם במכרז זה לא אומר שקניתם את הנכס יש לעבור עוד שני שלבים עד לקבלת אישור סופי לזכייתכם

בעל הנכס רשאי לקנות את הדירה במחיר המוצע יש לקבל אישור מראש הוצל"פ למחיר המוצע. (להגן על בעל הדירה ולמנוע מכירת הדירה במחיר זול ממחיר שוק באופן משמעותי ) כאשר יושבים בקבוצה וכל אחד רוצה את הנכס יש חשש לקנייה במחיר גבוה ממחיר שוק ומעל המחיר שתכננתם לשלם מלכתחילה והעיקר להשאר "במשחק" .

 

חיפוש דירה באופן עצמאי.

ישנם כמה שיטות חיפוש נכסים

עיתונות כתובה אתרי אינטרנט לסרוק את האיזור שבו אתם מעוניינים לקנות נכס ולחפש שלטים המודיעים על מכירת הנכס

יתרונות :

עלות – אתם חוסכים את פער התיווך מהירות- ראיתם נכס שמצא חן בעיניכם אתם יכולים לגשת מיד למשא ומתן מול מוכר הנכס ולקנות

חסרונות :

זמן- גוזל זמן יקר של חיפושים דבר שיכול להמנע אם תקחו מתווך שיחפש עבורכם ויתאם פגישות מול המוכרים נסיון- רובנו חסרי נסיון במשא ומתן העסקה יכולה להתפוצץ ולנתק על סעיפים שוליים מתוך אגו או "פרינציפ" מטופש

  בונוס ראיתם נכס שמוצא חן בעיניכם ? לפני שמציעים הצעה מומלץ להכנס לאתר מס הכנסה למידע מרכז נדלן ולראות מחירי נכסים שנמכרו בסביבה כך תוכלו לדעת שווי ראשוני של הנכס.   קראו עוד: קניית דירה בתוך בניין – פנג שואי מכירת דירה – כל הטיפים

מעוניינים לקנות דירה? בחירת דירה הינה פרמטר מאוד חשוב בחיינו- מדוע?   בית מעניק עבורנו יציבות וביטחון ולפי הפנג שואי, בחירת בית הינה חשובה ביותר עבור הצלחה בכל תחומי חיינו. בית טוב מעניק לחיינו אושר, הצלחה, שגשוג ובריאות!   בחירת בית אינה דבר קל, אך לבחור דירה בתוך בניין יוצר בעיה עבור מרבית האנשים שאני מכירה.   על מנת לבחור דירה לקנייה, חשוב להבין כי כל קומה בבניין שייכת לאחד מחמשת האלמנטים- עץ, אש, אדמה, מתכת ומים. חמשת האלמנטים הם בעצם הכלי עימו יועץ פנג שוואי משתמש באיבחון הבית ודייריו.

קניית דירה בהתאם לקומה

כל קומה שייכת לאלמנט אחר:

קומה 1= מים (תקף גם לקומת קרקע או מרתף).

 

קומה 2= אש.

 

קומה 3= עץ.

 

קומה 4= מתכת.

 

קומה 5= אדמה.

 

החל מקומה 6 האלמנטים חוזרים על עצמם: קומה 6=מים.

 

קומה 7= אש.

 

קומה 8= עץ.

 

קומה 9= מתכת.

 

קומה 10= מים.

 

החל מקומה 11 ומעלה החלוקה הינה כך: קומה 11, 21, 31, 41…- מים.

 

קומה 12, 22, 32, 42…- אש.

 

קומה 13, 23, 33, 43…- עץ.

 

קומה 14, 24, 34, 44..- מתכת.

 

קומה 15, 25, 35, 45..- אדמה.

 

קומה 16, 26, 36, 46..- מים.

 

קומה 17, 27, 37, 47..- אש.

 

קומה 18, 28, 38, 48..- עץ.

 

קומה 19, 29, 39, 49..- מתכת.

 

קומה 20- אש.

 

קומה 30- עץ.

 

קומה 40- מתכת.

 

קומה 50- אדמה.

וכן הלאה… לאחר שאנו מודעים לכך שכל קומה שייכת לאלמנט אחר, אנו נוכל לדעת כיצד הקומה משפיעה עלינו. לפי תכונות האלמנטים נוכל לקבל מושג על משמעות הקומה כלפינו, הדיירים שיגורו בקומה זו או אחרת.  

תכונות האלמנטים: עץ- צמיחה, התפתחות, כריזמה, יוזמה, גדילה.

 

אש- חמימות, תשומת לב, נדיבות, אהדה, לא צפוי.

 

אדמה- יציבות, ביטחון, עקשנות, נתינה.

 

מתכת- החלטיות, נאמנות, יושרה, דייקנות וביקורת.

 

מים- מסתורין, תת מודע, רגישות. קומה השייכת לאלמנט העץ

הדיירים מאוד כריזמטיים, מצליחים, שאפתניים מאוד, בעלי יכולת עיצובית, אמנותיים, בעלי יכולת הסתכלות לטווח הרחוק. גם אנשי הוראה מתגוררים בקומות השייכות לאלמנט העץ, וכן עיתונאים, אנשי תקשורת. קומות השייכות לעץ, בדר"כ שייכות לאנשים הצעירים, זוגות צעירים עם ילדים ובני נוער.

קומה השייכת לאלמנט האש

הדיירים מאוד נדיבים, טובי לב, חייכנים, תקשורתיים מאוד, באים לבקר הרבה… הדיירים בקומות אלו, בעלי יכולת שיווקית טובה, אנשי כסף ומסחר, שחקנים וייתכן וגם אנשי דת. המתגוררים בקומות השייכות לאלמנט האש, תמיד ידברו עליהם, לעיתים הם גם רכלני השכונה. אנשי ה- 30 + מתגוררים בקומות אלו, אנשים דינאמיים.

קומה השייכת לאלמנט האדמה

בחרת בקומה השייכת לאלמנט האדמה- קיבלת יציבות וביטחון, אבל מצד שני יש גם עקשנות ופחד לעשות שינויים מהירים, הכול מגיע באיטיות. ייתכנו גם בעיות של תזונה בבית- יתר אכילה או ללא אכילה כלל. אלו הם אנשי הביטחון, אנשים השייכים לעולם הנדל"ן או הטיפול והמסעדנות. קומות של אלמנט האדמה, שייכים לעולם הבוגר- המבוגרים, משפחות עם ילדים גדולים שעזבו כבר את הקן.

קומה השייכת לאלמנט המתכת

דיירים בקומה זו הינם אסטטיים ויפים אך גם קרים וביקורתיים, הכול נקי ומצוחצח, קומה שקטה מאוד- למעוניין בשקט. אלו אנשי הצדק- עורכי דין, שופטים, רופאים, אנשי הייטק, טכנאים או קוסמטיקאיות ותכשיטנים. קומה השייכת למתכת, שייכת בעיקר לגילאי 40-50.

קומה השייכת לאלמנט המים

דיירים בקומה זו הינם אנשים מיוחדים, לא תמיד תדע מה קורה בקומה…יש הרבה מיסתורין. אלו אנשי הרוח, רוחניות, מיסטיקה, אנשים רגישים, חברותיים אך רוצים גם את הלבד שלהם. בקומות אלו מתגוררים אנשי הלילה- מועדונים, אוהבי החיים הטובים…בדר"כ גילאי 20-30.   קראו עוד: מה מבנה הבית מספר על הדיירים- פנג שואי פנג שואי – תכנון ועיצוב הבית   כותבת המאמר- שלומית שטיינברג, מעצבת פנים ויועצת בכירה לפנג שוואי

בעיני ישראלים רבים, חלום הבית האידיאלי הוא קניית קרקע ובניית בית פרטי, דירת גן פרטית שתוכננה ונבנתה על פי טעמם האישי (ורצוי שתכיל גם בריכה בחצר הבית).  

 

ברוב המקרים, הדרך להגשמת החלום של בניית בית עוברת דרך רכישת קרקע המיועדת לצרכי בנייה. בין אם מדובר ברכישת קרקע חקלאית, ובין אם מדובר ברכישת קרקע באזורים עירוניים לצרכי בנייה או השקעה, חשוב שתבחנו ותבדקו מספר פרמטרים שיאפשרו לכם לבצע עסקה חכמה, נטולת סיכונים ובטוחה.  

מה לבדוק לפני קניית קרקע ?

  שימו לב לפני תחילת המשא ומתן יש לבדוק :

זהות הבעלים בדיקת שיעבוד / עיקול הנכס

 

זהות בעלי הנכס

כמו בכל עסקת מקרקעין ונדל"ן, גם רכישת קרקע מחייבת אתכם לבדוק בראש ובראשונה את זהות הבעלים של הנכס. הבדיקה נועדה לצרכי וידוא שאכן האדם עימו אתם מנהלים משא ומתן בדבר רכישת הקרקע , הוא הבעלים האמיתי של הנכס.

 

הקפידו על כך שבעל הנכס יציג בפניכם את כלל האישורים המעידים על כך שהוא הבעלים היחידים של הנכס. כמו כן, הקפידו לנהל את הליך משא המתן אך ורק מול בעלי הנכס בעצמו, במידה ובעל הנכס מיוצג על ידי מיופה כוח, דרשו לראות אישורים ואף נסו לקבל את הסכמת הבעלים בעל פה, לכך שנציג מטעמו ינהל עבורו את המשא ומתן מולכם.

בדיקת הנכס מול הרשויות

הבדיקה השנייה אותה תדרשו לבצע בטרם הליך של קניית קרקע היא בדיקת שעבוד/עיקול או משכון על הנכס.  

הבדיקה מתבצעת אצל הגורם שמנהל את רישום הנכס, לרבות :

מנהל מקרקעי ישראל. לשכת רישום המקרקעין. החברה המשכנת. רשם החברות וכדומה.

בדיקה זו אמורה להציג בפניכם את כל זכויותיכם העתידיות עם רכישת הקרקע. במידה ועל הקרקע קיים שעבוד, מגבלות או חובות לצד שלישי, אתם עלולים להיתקל בבעיות ובקשיים רבים בביצוע תוכניות הבנייה. במקרים אלו ואחרים.   שימו לב מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת לקבל ממנו חוות דעת מקצועית.  

רצון מול אפשרות

לאחר שלב הבדיקות הראשוניות, המצוינות לעיל, השלב הבא שלכם בדרך אל קניית קרקע חייבת לעבור דרך התאמת התכנונים העתידיים שלכם לבין ייעודו האמיתי של הנכס. בירור מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר בשטחה נמצא הנכס, תאפשר לכם לגלות את ייעודו האמיתי של הנכס, לרבות, מגורים, משרדים, מסחר וכדומה.

 

כמו כן, תוכלו לברר לגבי זכויות בנייה אפשרויות וכדומה. עיון בארכיון תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בדבר הקרקע, תאפשר לכם להיחשף לכל המידע הרלוונטי לכם בטרם קבלת ההחלטה בדבר קניית קרקע, לרבות, תכנוני בנייה עתידיים בסביבת הנכס.  

 

בשנים האחרונות, החלה המדינה להפשיר יותר ויותר קרקעות חקלאיות, וזאת בשל צפיפות הבנייה באזורים עירוניים בכל חלקי הארץ.   קרקע חקלאית הפכה בעיני רבים להזדמנות נדל"ן אטרקטיבית מכיוון שהיא מאפשרת לכם לרכוש קרקעות במחירים משתלמים בהווה לצרכי השקעה עתידיים. בכל עסקת מקרקעין כזו או אחרת, מומלץ לפנות לבעל מקצוע שינהל ויבצע עבורכם את כל הבדיקות האפשרויות בדבר הנכס, ואף יסייע לכם להשלים את העסקה באופן הבטוח והראוי ביותר.  

 

קראו עוד:

קניית דירה / קרקע – כל האפשרויות

כיצד עדיף לקנות/למכור משק חקלאי?

האם לקנות דירה חדשה מקבלן ?או דירה ישנה?

לאור העליה בבקשות ללקיחת משכנתאות בתקופה האחרונה עולה השאלה איזו דירה עדיף לקנות?  

 

לקנות דירה חדשה מקבלן או אולי עדיף בית ישן ולשפץ בכוחות עצמנו.

לקנות דירה חדשה או ישנה ?

לכל אפשרות יש את היתרונות והחסרונות:

– יתרונות לדירה חדשה 

– חסרונות לדירה לדירה חדשה   

 

אחריות על הדירה

– בדירה חדשה כל תשתיות הבניין , בית ובאיזורים הציבוריים הינם חדשים דבר המקנה שקט תחזוקתי למשך כמה שנים (לכל רכיב יש תקופת אחריות שונה ) ואם במידה ונוצרה איזה שהיא בעיה או תקלה יש כתובת למי לפנות – לקבלן שיבא לתקן וכמובן על חשבונו.  

– בדירה ישנה כמובן אין אחריות ולו דקה מרגע התשלום למוכר.

חוזק / מיגון מבנה

– לאור החשש מרעידות אדמה וחשש תמידי ממלחמה .המבנים החדשים מתוכננים כך שיעמדו בפני שני המפגעים הנ"ל. האחד ע"י תכנון יסודות שיעמדו בפני רעידות אדמה והשני ע"י ממ"ד בכל דירה.  

– בדירות שנבנו לפני שנות ה90 לא נלקח בחשבון בשלב התכנון את עניין רעידות האדמה ולא קיים בדירה ממ"ד (מרחב מוגן דירתי )אלא מקלט בקומת הכניסה או בקומת מרתף.

טכנולוגיה

– בדירות חדשות מנוצלת הטכנולוגיה ומאפשרת לשפר את רמת החיים של הדיירים בכמה רמות ובכל הפרמטרים כגון :

איכות הבלוקים איטום הדירה והגגות בידוד הדירה ואף בידוד צנרת המים אקוסטיקה כך שלא נצרך לשמוע את השכנים בנייה ירוקה ועוד

  – בדירות ישנות רמת הבניה ואיכות הבניה יחסית להיום ירודה בכמה וכמה רמות . אמנם כן ניתן לשפר ואף לפתור חלק נכבד מהבעיות שישנן בדירות ישנות ולהשתמש באותו ציוד וטכנולוגיה לשיפור רמת החיים והבית הישן ע"י שיפוץ.

שטחים ציבוריים /ירוקים

– יש היום התעוררות חזקה של בניה ושטחים ירוקים והקבלנים מנסים לנצל זאת לשווק אגרסיבי למשיכת קונים פוטנציאלים וזאת ע"י הקצאת שטחים ירוקים לרווחת הדיירים כגון:

גני ילדים בתי ספר שרותים קהילתיים גנים ציבוריים מגרשי משחקים מתוחמים לילדים למניעת חשש של כבישים ועוד

  ולכן חלק נכבד משיקול הדעת לבניית חדש זו הסביבה הירוקה.  

-לצערנו בבנייה הישנה האיזורים הירוקים הינם קרחות קטנות שיועדו לגינה קטנה ומגלשה.

תחושה

– כן תחושה, תחושת החדש לדעת שאתם הראשונים שנכנסים לדירה זה כמו לקרוע את הניילונים של הרכב ולהריח את ריח ריפוד העור אבל לפעמים התחושה של לקנות בית ישן ומוזנח ולחיות את תהליך השיפוץ חזק ומספק יותר .

גודל הדירה

– זה לא סוד שגודל הדירות החדשות הולכות ומצטמצמות (קופסת גפרורים קוראים לזה ). לפעמים לטובת השטחים הציבוריים על מנת לשדר גודל ומרחב (ראו את הגודל והגובה של הכניסות לבניינים)

– לעומת הדירות הישנות שהחדרים גדולים ומרווחים ובתכנון נכון של הדירה ניתן להוסיף חדר ויותר ,ללא שינוי המעטפת כמובן.

כניסה לדירה

– תהליך בניית בניין לוקח כשנתיים ובזמן הזה צריך למצא דיור חלופי בין שכירות / לגור אצל ההורים/ להשאר לגור בבית ולנסות ולתזמן את המועד הנכון למכירת דירתכם הישנה והגרוע מכך בדרך כלל הקבלן לוקח לעצמו טווח של כשלשה חודשים של איחור במסירה ללא תשלום פיצוי ובכך כמובן מעכב את מעברכם לדירה ואתם אלו שצריכים להתארגן מראש.  

– בדירות ישנות פשוט ראינו , קנינו, שיפצנו , עברנו. אנחנו רואים מה קונים ומקבלים וכל התהליך יכול לקחת בממוצע כמה חודשים וזהו, ובכך נוכל לתכנן ביתר קלות את העתיד (מעבר הילדים לגנים ובתי ספר. )

עלויות עקיפות

– בדירה חדשה, עד לקבלת המפתח מהקבלן יש לקחת בחשבון עלויות עקיפות נוספות מעבר לעלות הבית כגון :

שכר דירה. תשלום לעורך דין הקבלן. שרות הסעות של הילדים לגנים ולבתי ספר וזאת מתוך ידיעה שבעוד חצי שנה מקבלים מפתח וחבל להעביר את הילד בית ספר באמצע השנה. עליית המשכנתא. שינוי מדדים ,מע"מ ועוד

– בדירה ישנה קל יותר לתכנן ולהמנע מההוצאות הנ"ל (לפחות בחלקן ).

שדרוג הבית

– סעיף זה הינו אחד הסכנות הגדולות בקניית בית חדש – חריגה מהתקציב הבניה כמעט כולם (אם לא כולם ) לא מרוצים מהסטנדרט של הקבלן ואז מתחילה ההוצאה הבלתי אחראית לשיפור האיכות והסטנדרט עד כדי הלוואות והוצאות מטורפות ללא שליטה .

 

לעניין זה מצטרפת בעיה קשה נוספת – כושר המיקוח לאחר חתימת החוזה הוא נמוך משום שאתם נתונים לחסדיו של הקבלן משום שאין לכם אפשרות לקחת כמה הצעות ולהתמקח על המחיר,ישנו את המחירון שמין הסתם יקר באחוזים ניכרים ממחיר השוק ואתם נאלצים לשלם על פי אותו מחירון אחרת תאלצו להשאר עם הסטנדרט ובמקום להכנס מאושרים לביתכם החדש אתם נכנסים בתחושת החמצה ואכזבה.  

 

ולכן חובה עליכם לפני חתימת החוזה : לקחת תכניות ומפרט טכני מהקבלן ולראות מה הייתם רוצים לשנות / להוסיף ואז :

לסכם עם הקבלן על שידרוג הדירה שישולם ע"ח הקבלן ללא תוספת תשלום. לסכם עם הקבלן על אחוזי הנחה מהמחירון במידה ותרצו לבצע שינויים נוספים בעתיד במקרים מסויימים לאפשר לכם לקנות מוצרים מספקים שונים שאינם קשורים לקבלן (מטבח , מזגנים , ריצוף ועוד ).

– בדירה ישנה כח המיקוח חזק יותר מול הקבלנים שמעוניינים לבצע עבורכם את שיפוץ הבית ובכך ניתן לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים על אותה עבודה שבוצעה בבית חדש מקבלן.

סביבת מגורים

– בקניית דירה חדשה אין מושג כיצד תראה הסביבה (אמנם יש תכניות מתאר והדמיות ) אך תמיד יכולות לצוץ הפתעות לא נעימות כמו שטח שחשבתם שזה דשא לילדים אבל בעצם המשורר התכוון למגרש כדורגל (יחי ההבדל ).  

 

אין לכם מושג מי יהיו השכנים ,מה אופיים , חתך גילאים, סגנון חיים ובילו ועוד. לעיתים מקבלים את המפתח המיוחל ומתברר שיחד עם המפתח קיבלתם אבק ורעש של בנייה , ושהבניין שלכם הינו הראשון מתוך ארבע הצפויים להבנות סביבכם ומצב זה יאלץ אתכם לגור באתר בנייה עוד כשש שנים עד שתסתיים הבנייה מסביב וכמובן עבודות התשתיות (כבישים ומדרכות ).  

– בדירה ישנה אנו רואים את הסביבה ,שכנים, דרכי גישה ,בתי ספר, גנים ועוד ובכך למנוע הפתעות לא נעימות שעלולות לצוץ לאחר כניסתנו לבית.

לא מעט עירונים מחפשים לרכוש משקים חקלאיים, במטרה לממש את פנטזיית הבית בכפר. המסע אל הפנטזיה ארוכה ורצופת חוזים מנהליים ותשלומים שונים. איך רוכשים או מוכרים משק? ומה עושים עם הלולים?   לא מעט מהעירונים חולמים לעבור אל הכפר: בגלל איכות החיים, המרחבים השקט והשלווה. ככל שעובר הזמן עירונים מגיעים למסקנה שהחלום שלהם היא יחידת משק חקלאי בנוף כפרי, במקום ל"התפשר" על דירה בת 2-3 חדרים במרכז הארץ ?

קניית משק חקלאי – כל השלבים

הדרך ליעד רצופת מכשולים, ובהחלט לא פשוטה. רכישת/מכירת משק חקלאי כפרי אינה דומה כלל לרכישת/מכירת דירה, וזאת נאמר לי על ידי אנשי מקצוע המתמחים בתחום זה. בשונה מדירה, שרישומה, לרוב, בלשכות רישום המקרקעין (טאבו), הרי שבמשקים, רישום הזכויות מתבצע במינהל מקרקעי ישראל, ובלא מעט מקרים של רישום המשקים – גם בסוכנות היהודית. בשונה מדירות , בהן מוגדרות זכויות הרוכש כבעלות או חכירה, במרבית המשקים בארץ הזכויות מוגדרות כזכויות בר-רשות, ורק לעתים נדירות כבעלי זכויות חכירה. שוני זה נובע כתוצאה מכך שברוב המשקים, הזכויות שייכות למדינה, שמשכירה אותם באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, לסוכנות היהודית. הסוכנות היא זו שמעניקה לאגודה השיתופית (המושב) זכות להשתמש בקרקע. האגודה השיתופית מקנה לחברים בו היתר להשתמש במשק ספציפי.   זאת אומרת, שבהתבוננות מהפן המשפטי, זכויותיו של בעלי המשק הן למעשה זכויות של בר-רשות. למרות שלמעשה זכויות אלו שונות מלהיות זכאי לבעלות או זכות חכירה, אין סיבה לדאגה בגלל מעמד זה. מאבקי החקלאים על הזכות לפיצוי על הפשרת אדמותיהם סובב סביב הגדרת בר-רשות, והחקלאים אף פעם לא יצאו מקופחים. ישנם מושבים שבהם החוזה הקשור בקרקע מתבצע באופן ישיר מול בעל המשק למינהל הקרקעות, וכך ניתנות לבעל המשק זכויות חכירה על הקרקע.   שימו לב- בטרם תבצע מכירת משק, עליך לוודא שהנך רשום כבעל הזכויות במשק-

בסוכנות היהודית. במשרדי אגודת המושב. במינהל מקרקעי ישראל.

  אחרי שאומת כי הנך הוא בעל זכויות המשק, וש"זכויותיך נקיות", זאת אומרת שאינך "סוחב" עליהן שעבוד, משכון או עיקול, אפשר לבצע את העסקה. במידה והגעתם לשלב זה, לפני איחולי ה"מזל טוב" ו "בשעה טובה", כדאי לשים לב למספר נקודות: בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר המוכר זכאי לפטור ממס שבח (רק במידה ולא מכר דירה בארבעת השנים האחרונות) ולפטור ממס מכירה (באם מדובר בדירת שמישה למגורים), בעת מכירת המשק אין זה המצב. על אף שהנך פטור ממס שבח וממס מכירה, חלק מהמכירה עדיין חייב במס.

רשויות המס

מזווית ראייתם של רשויות המס, כשמוכרים משק, התמורה עבורו מתחלקת לשני סעיפים:

התמורה בעבור בית המגורים; התמורה עבור היתרה, הקרויה גם "החלק המשקי". בזמן שהנתח המשולם עבור בית המגורים אינו חייב במס שבח ומכירה, בדומה לדירה רגילה, הרי שהנתח המשקי אינו פטור הן במס מכירה והן ממס שבח .

  השאלה הנשאלת לרוב היא כיצד רשויות המס מעריכות את שווי בית המגורים ואת שווי החלק המשקי?. הרשויות מעריכות זאת על פי הערכות שווי בעסקאות דומות, ועל פי קריטריונים כגון: מצב בית המגורים וכד'.   לפלח מסוים מבעלי המשקים ישנן חובות העומדים בברור מול שופטים (משקמים) במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי. השופטים פועלים מכוח החוק המוכר גם כ"חוק גל". בכדי שהשופט יאשר את עסקת מכירת המשק, ויסיר צווי עיקול/מניעה שהטיל, אמור בעל המשק לפרוע את כל חובותיו. במקרים מסוג זה ניתן לקבל פטור ממס לגבי הנתח הכספי ששילם הרוכש שלמטרת תשלום חובותיו.

דמי הסכמה

התשלום הבא שעליך המוכר לבצע הינו דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. דמי ההסכמה משולמים בידי מי שחכר קרקע מהמינהל בזמן המכירה לחוכר אחר. על ידי כך בעצם מאשר המוכר לשתף את המינהל בהכנסות שמקורן בנסיקת ערך הקרקע. הנוסחה לחישוב דמי ההסכמה לא פשוטה, אבל לטענת בעלי מקצוע הנוגעים בתחום ישנן דרכים להפחתתם. ישנם גם קריטריונים אישיים לקבלת הנחה. כמו כן , גובה דמי ההסכמה משפיע בחישוב מס השבח שעליך לשלם.   בנוסף מספר בעלי משקים קיבלו מהסוכנות הלוואות למטרת רכישת ציוד חקלאי, הקמת חממות, ייסוד המשק ועוד. בתהליך המכירה, כשפונים לסוכנות כדי שתיתן את אישורה להעברת הזכויות, הסוכנות דורשת את פירעון החוב. במצב שכזה מומלץ לפנות לוועדה מיוחדת או לפרוע כ 25% מגובה ההלוואה בלבד, כשהיתרה הופכת להלוואה עומדת, שתהפוך בסופו של דבר למענק.

אישור המושב

דבר חשוב בנוסף הינו שהמושב (כלומר האגודה השיתופית) בו הנך מתגורר תאשר קבלת רוכש המשק כמועמד לחברות ותתמוך בהעברת זכויות המשק מהמוכר לקונה. בשונה מדירות, בהן מתבצעות העסקאות בין המוכר אל מול הקונה בלבד, במשקים זה איננו כך, ועליך לקבל את הסכמת המושב לביצוע העברת זכויותיך לקונה. ללא הסכמת האגודה השיתופית ימאן המינהל להעברת הזכויות.   במקביל להסכמת האגודה השיתופית, על רוכש המשק להתקבל לחברות במושב. אדם שאיננו חבר מושב אינו זכאי להיות בעל זכויות המשק.   תהליך זה מורכב ממספר שלבים: ראשית, רוכש המשק פונה לאגודה השיתופית ומבקש לרכוש משק ולהתקבל לחברות במושב; שנית, המושב מכוון את רוכש המשק לוועדת קליטה, זו מחליטה בהתבסס על מבדקי קבלה, האם לקבל את רוכש המשק. במידה וועדת הקליטה מאשרת, מופנית המועמדות לוועד הנהלת המושב, שמקבל החלטה האם לאשר את המלצת ועדת הקליטה. רק במקרה זה הופך רוכש המשק למועמד לחברות באגודה השיתופית ומקץ כשנה מובאת ההחלטה לאסיפה הכללית לאישור. במקרה בו מאשרת האסיפה הכללית -הופך רוכש המשק לחבר מושב. יחד עם זאת ,בהחלט אפשרי לסיים את ביצוע עסקת המכירה טרם הקבלה הסופית לחברות במושב.   עם סיום תהליך המכירה ניצב הרוכש, שבמרבית המקרים הינו עירוני לשעבר, מול השאלה הנשאלת: מה בדיוק עושים עם 20 דונם שטח לעיבוד חקלאי, שלצידם מחסנים, רפתות, לולים והאנגרים? אפשרי להשכירם לעיבוד חקלאי, אבל הביקוש היום אינו בשיאו, עקב המשבר בחקלאות. הדבר הביא לתופעה נרחבת ולא חוקית בשנים האחרונות,מה גם שהרשויות נוטות להעלים עין במרבית המקרים של הפיכת ההאנגרים החקלאיים ל משרדים, מבני תעשייה, מחסנים והשכרתם לבעלי עסקים. כך מובטחת לרוכש הנחלה הכנסה ועלייה כלכלית משמעותית נוספת, אשר חלק ניכר מהמשכנתא שלקח מכוסה על ידי הכנסות אלו.

מידע מוקדם בגין דמי ההסכמה

ישנה אפשרות לקבל הערכה מוקדמת בגין גובה דמי ההסכמה שיוטלו, בכפוף לתשלום אגרה.

פטור/הנחה בדמי הסכמה

ישנה אפשרות לקבל הנחה/פטור בדמי הסכמה בכפוף לתנאים שקבע מנהל מקרקעי ישראל כבעלי עיטורי גבורה או נכים.   המידע ניתן ונכתב באדיבות –רשף נכסים חדרה/קסריה

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, מאחר לפי ההערכות, מרבית הבתים שנבנו לפני 1980 אינם עומדים בדרישות ת"י 413 לעמידות מבנים.  

 

על פי הערכות, כ – 40% מהמבנים בישראל, לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה. מבנים אלה, כנראה, לא נבנו בהתאם לתקן הישראלי מס' 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה, שנכנס לתוקף בשנת 1975.  

 

מדינת ישראל נמצאת בין שני לוחות טקטוניים הקרויים קו השבר הסורי אפריקאי (הלוחות הטקטוניים, הם משטחים מתחת ליבשות ולאוקיינוסים, הם נעים בתנועה איטית מאד, החיכוך גורם להצטברות אנרגיה ומדי פעם היא מתפרצת בצורת רעידות אדמה), לכן הסיכוי לרעידת אדמה גבוה ואכן בישראל, מתרחשות רעידות אדמה בתדירות גבוהה, אך רובן בעוצמה חלשה, בעבר ידועות רעידות אדמה חזקות ומחינה סטטיסטית, עלולה להתרחש רעידת אדמה כזאת, כלומר, היום, מחר, בעוד שנה, או עשרים שנה.  

 

מאחר ואין אפשרות לחזות מראש הופעת רעידת אדמה, את מיקומה, או את עוצמתה, יש להיערך לקראתה, כדי למנוע ככל שניתן, פגיעות בנפש וברכוש. מרבית הפגיעות בנפש נגרמות מקריסת מבנים שאינם עומדים בתקנים.  

מה מטרת תמ"א 38 ?

מטרתה של תמ"א 38 לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה בלי צורך בהכנת תוכנית מפורטת ובתוך כך להעניק זכויות בנייה לצורך מימון החיזוק.   אלא, שנוצרו בעיות שמונעות לא אחת, את יישום תמ"א 38, הענקת זכויות הבנייה, גורמות לא אחת, לבעיות אורבאניות, כגון צפיפות אוכלוסין, חניות, תשתיות וכו', תוספת הקומות, הקטנת המרחקים בין הבתים ופגיעה באיכות החיים של שכנים, ירידת ערכם של הבתים השכנים שלא שופצו, לכן, הרשויות המקומיות לא תמיד ששות לתת היתרים לחיזוקי המבנים תוך הענקת זכויות בנייה ומערימות קשיים בקבלת היתרים.  

 

לכן, לעיתים הליכי הרישוי ארוכים יחסית להליכים רגילים, מאחר והועדה המקומית בוחנת ההשפעות של תוספות הבנייה על הסביבה וכי תכנון החיזוק עונה על דרישות התקן.  

 

מנגד, מאחר והבנייה במסגרת תמ"א 38 מחייבת שיפוץ חזיתות הבניין, בדרך כלל השיפוץ משפר את חזות הבניין והעיר.   קשיים נוספים ביישום תמ"א 38 הם, ביטחונות שניתנים לבנקים כתנאי למימון הפרויקט, מאחר ומדובר בזכויות בנייה ולא זכויות על הקרקע, אמנם יש פתרונות יצירתיים, אבל גובה המימון מוגבל, בהתאם למדיניות הבנק.  

שימו לב-

תמ"א חלה רק על מבנים שנבנו לפני 1980, אך אם נקבע ע"י מהנדס, כי מבנים נבנו שלא על פי ת"י 413, אחרי 1980, יש לחזקם, אך ללא זכויות בנייה. ישנם מבנים ישנים, שעל פי הוראת המהנדס יש להורסם, מבנים אלה לא נכללים בתמ"א 38.

בניין בראשון לציון לפני שיפוץ תמ"א 38

בניין בראשון לציון לפני שיפוץ תמ"א 38

מבנים הזכאים לתמ"א 38, יכולים להיכלל באחת הקטגוריות הבאות: חיזוק המבנה בלבד (שנבנה אחרי 1980) ללא תוספת בניה. חיזוק המבנה ותוספת דירות חדשות. חיזוק המבנה, הגדלת הדירות הקיימות, עד 25 מ"ר ברוטו, כולל ממ"ד בשטח 12 מ"ר ברוטו. חיזוק המבנה ותוספת מרפסת עד 13 מ"ר לכל דירה. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לאשר אחת, או יותר מהקטגוריות הנ"ל.

אותו בניין לאחר עבודות תמ"א 38

אותו בניין לאחר עבודות תמ"א 38

זכויות בניה נוספות בהתאם לתמ"א, מתייחסות גם לנושאים נוספים כגון: מעלית. חניות.

יש להציג בפני הועדה פתרונות, לחניות עבור הדירות החדשות ועבור הדירות הקיימות במידה ונפגעו כתוצאה מחיזוק המבנה. במידה ואין פתרון לנושא החניות, חלקי או מלא, הועדה רשאית לפטור את הבניין מחניות, בהתאם לתנאים המופיעים בתמ"א.   עיצוב המבנה, צריך להיות מותאם לעיצוב הקיים של הבניין ולסביבה.  

 

עידוד היזמים מוענק פטור ממס שבח ומס מכירה במימוש זכויות הבנייה לפי תמ"א 38,בתנאים בהתאם לחוק.   פטור, או הקלה בהיטל השבחה כפוף לתקנות שמתפרסמות מעת לעת, בהתאם למיקום המבנים המיועדים לחיזוק מבחינת רמה חברתית כלכלית ומידת קרבתם לאזורים בעלי סיכון גבוה לרעידת אדמה. ככלל נקבעו הוראות מקלות בקשר לרוב הדרוש להחלטה לחזק בית משותף המבנים, בכפוף למפורט בחוק.  

יחסי הגומלין בין בעלי הדירות ליזם:

ככלל האחריות לחיזוק המבנים היא של בעלי הדירות, לכן, הם גם יכולים לממן את חיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38, לבנות דירות חדשות, למוכרן ולהתחלק בהכנסות, אחרי כיסוי הוצאות חיזוק הבנה והבנייה החדשה. אלא, שרוב בעלי הדירות יעדיפו לפנות לקבלן ראשי, שתמורת חיזוק המבנה ותוספת בנייה בהתאם להיתר, יקבל זכויות בנייה יבנה דירות חדשות ויקבל את ההכנסות, תמורת מכירתן.

 

בעלי הדירות, במשא ומתן עם היזם, יכולים לכלול בהסכם עם היזם, שיפוץ חדר המדרגות, הרחבת לובי הכניסה, תוספת מעלית, שיפוץ פנימי בדירות וכו', או להגיע לסיכום, שהיזם מפריש חלק מההכנסות לדיירים.   באחריות היזם לממן את החיזוק, השיפוץ, תוספת הבנייה לפי הזכויות שניתנות לו בהיתר, הוא גם אמור להיות אחראי לקבל את הסכמת הדיירים, להכין בקשה להיתר בנייה, הוא גם אמור לממן את הבנייה ולהיות אחראי על הבנייה בפועל.  

 

חיזוק המבנים ביזמות בפריפריה בעייתי לעיתים, מאחר וליזם לא תמיד כדאי מבחינה כלכלית, במקרה כזה, עלות החיזוק נופלת על כתפי הדיירים ולרוב אין בידם לעמוד בעלות החיזוק, אמנם הוחלט בכנסת להקצות משאבים לנושא, אך עד היום לא נעשה דבר.  

החלטת הדיירים בבניין ושלבים עיקריים ביישום תמ"א 38

התהליך מתחיל כאשר הדיירים מעוניינים בחיזוק הבניין, או שיזם פונה אליהם בהצעה כללית לחיזוק הבניין וקבלת זכויות בנייה. בדרך כלל הבנת הדיירים בנושא קלושה ביותר וזקוקים למספר פגישות והסברים מפורטים על תהליך חיזוק המבנה, מה הם יקבלו תמורת זכויות הבנייה שהיזם יקבל.   

מתחיל תהליך העשוי להמשך למעלה משנתיים, כאשר, חלקו אישורים ותכנון וחלקו בנייה. לפני שמתחיל התהליך, על הדיירים להגיע להסכמה עקרונית, שהם מעוניינים להיכנס לתוך תהליך ארוך ומסובך, על הדיירים להגיע להסכמה, שעל חלקם לוותר על חלק מהדירה, לטובת מעלית, או תוספת של מרחב מוגן, שהמעבר אליו, הוא דרך חדר קיים ועוד, הדיירים צריכים להבין, שהם יחיו בפרק זמן הבנייה, באתר בניה על כל המשתמע מכך, רעש, לכלוך, מפגעים וכו'. בעלי דירות, עלולים להפסיד הכנסה בשכר דירה, מאחר והשוכרים, לא יהיו מעוניינים לגור באתר בניה. הדיירים בקיצור, חייבים להבין לקראת מה הם הולכים. הדיירים צריכים להבין, על מה הם מוותרים ומה הם מקבלים תמורת הויתור.

לפני שמתחילים בתהליך יישום תמ"א 38

שימו לב – לפני שמתחילים בתהליך, יש לבחור יזם שיקבל על עצמו את הבנייה, יזם שיכול להוכיח עוצמה כלכלית מספיקה לסיים את הפרויקט, בעל אמינות, בעל ניסיון קודם בתמ"א 38, עם המלצות טובות מדיירים שעברו איתו את התהליך, עם סיווג קבלני מתאים להיקף הפרויקט והמעסיק בעלי מקצוע מיומנים (שקבלני המשנה, גם הם בעלי ניסיון מוכח).

נציגות הדיירים :

הדיירים ימנו נציגים מטעם, שילוו את התהליך, תוך דיווח שוטף, על התקדמות הפרויקט. מאחר ולא כל הדיירים מתמצאים בתהליך, רצוי שימנו נציגים מטעמם, שידאגו לאינטרסים של הדיירים, שיהיו בקשר עם עורכי הדין, עם מנהל העבודה של הדיירים, שיוודאו שהשינויים המתוכננים בבית יוסברו לכל הדיירים בצורה פשוטה וברורה וידווחו על שלבי התכנון והבנייה.

הקלות בנייה:

למרות שהחוק מאפשר הקלות שונות, על הדיירים להיות מודעים להשלכות שעלולות להיות בשל ההקלות. מאחר ומדובר בבתים קיימים, שלעיתים תוכננו שלא על פי התקנים, או שתוכננו על פי תקנים לא עדכניים, ישנן הקלות מסוימות בהנחיות לתכנון, כגון, קווי בניין, אחוזי בניה, מרפסות וכו', בנוסף, הקלות בחדרי מדרגות, רוחבי פרוזדורים, מרחקי מפתח מעלית מהקיר שמולו, מרחבים מוגנים וכו', יש לשים לב שלא יפגעו באיכות החיים ובתפקוד היומיומי, כגון, כניסה לחניה בין עמודים שתוצר, כתוצאה מעיבוי העמודים, ככלל, התוצאה, חייבת להיות טובה יותר מהמצב הקיים, שהרי, מה עשינו?

שיקום וחידוש הבניין:

בנוסף לחיזוק הבניין, לשיפוץ החזיתות, הוספת ממד"ים וכו', יש לדאוג לשיקום וחידוש המתקנים השונים שמחוץ לדירות ולרכוש המשותף, יש לדאוג למיקום חדש לקולטי שמש ומזגנים, במידה וישנים להחליפם, להעתקת (חידוש) קווי מים, ביוב, במידת הצורך, שבילים, קירות תומכים, או גדרות, גינה חדשה עם מערכת השקיה.

בניין תמא 38 לפני שיפוץ בראשון לציון

בניין תמא 38 לפני שיפוץ בראשון לציון

בניין לאחר שיפוץ תמא 38 – ראשון לציון

בניין לאחר שיפוץ תמא 38 – ראשון לציון

רווח קבלני :

היזם מעוניין להרוויח מהפרויקט, זה בסדר, הוא לא אמור לעבוד בהתנדבות, אבל, על הדיירים, להבין בדיוק, מה מקבלים ומה מאפשרים ליזם לקבל כתמורה. חובה להעסיק עורך דין המתמחה בתמ"א 38, ושייצג את הדיירים בצורה מיטבית, שיעמוד על המשמר, בנושא החוזים, המפרטים והתוכניות, וידאג שהם יקבלו את המקסימום שניתן, כמובן בלי לפגוע בזכותו של היזם להרוויח.

שקיפות הדיירים :

כל הדיירים אמורים להשתתף בקבלת ההחלטות, ולאף אחד מהדיירים אין זכות לעשות הסכמים סמויים עם היזם, מאחר ובסופו של יום, הדבר יהיה על חשבון השאר. יש נטייה לחלק מהדיירים, לנסות ולהגיע להסכמים סמויים עם היזם, כאן תמורה כספית, שם מטבח חדש וכך הלאה, שיהיה ברור, זה על חשבון שאר הדיירים ועל חשבון, שדרוג החלק המשותף בבית.

הסכמים בין הדיירים ליזם :

יש לערוך הסכמים ברורים, בין היזם לבין הדיירים, הכוללים את גוף החוזה, תוכניות, לוחות זמנים וכו', את ההסכמים יש לערוך ע"י עורך דין שמתמחה בתחום. מאחר והנושא סבוך ומכיל הרבה מרכיבים, משפטיים, יחסים בין שכנים, כספיים תכולת הבנייה ועוד נושאים, שאדם מהישוב לא בקי בהם מומלץ מאד למנות עורך דין הבקי בתחום, שיגן על האינטרסים של הדיירים, כקבוצה וכפרטים, כמובן, בלי לפגוע בזכויות היזם.

ניהול מקצועי :

הדיירים ימנו מטעמם, מנהל מקצועי / מפקח בנייה, שילווה את הביצוע של הפרויקט. מאחר ורוב הדיירים אינם מבינים ברזי הבנייה, עליהם למנות מנהל מקצועי בכל הקשור לעמידת היזם בסעיפי ההסכם, החוזי, התכנוני על כל חלקיו, (תוכניות אדריכלות, קונסטרוקציה, חשמל, תברואה, נגרות, אלומיניום, פרטים וכו'), לוחות זמנים, שלבי ביצוע, ניקיון ובטיחות.

עלויות שיפוץ הבניין:

באופן כללי, היזם אמור לממן את כל העלויות: את עורכי הדין שלו ושל הדיירים, את המתכננים, את המיסים, אם יש, את חיבורי התשתיות ואת הבנייה כמסוכם, לפעמים, יש צורך בשיפוץ עמוק יותר מהמקובל, המימון של השיפוץ הנוסף, נתון למשא ומתן, כמובן, תחת טיפול עורכי הדין של הדיירים.   סעיף זה מצביע על כך שכל העלויות המפורטות בסעיפים הקודמים חלות בדרך כלל על היזם, אלא, שאליה וקוץ בה, לרוב, בעל התפקיד בעל זיקה למשלם, לכן, יש לבחור את בעלי המקצוע שמייצגים את הדיירים, שיהיו בעלי המלצות, הן כבעלי מקצוע טובים והן כמהימנים שאפשר לסמוך עליהם.  

קראו עוד:

תמ"א 38 מהי

תמא 38 כל הטיפים לתהליך מוצלח

החלטת הדיירים בבניין ושלבים עיקריים ביישום תמ"א 38   התהליך מתחיל כאשר הדיירים מעוניינים בחיזוק הבניין, או שיזם פונה אליהם בהצעה כללית לחיזוק הבניין וקבלת זכויות בנייה.   בדרך כלל הבנת הדיירים בנושא קלושה ביותר וזקוקים למספר פגישות והסברים מפורטים על תהליך חיזוק המבנה, מה הם יקבלו תמורת זכויות הבנייה שהיזם יקבל.  

 תמ"א 38 מוצלח – כל הטיפים יש לזכור שמטרת תמ"א 38 היא, לחזק את הבניין, כנגד רעידת אדמה, כל השאר הם מערכת גומלין, בין הדיירים ליזם.

 

באחריות היזם לממן את החיזוק, השיפוץ, תוספת הבנייה לפי הזכויות שניתנות לו בהיתר. אם הבניין שלכם נבנה אחרי 1980, ויש לחזקו, לא תאושר תוספת בניין.

 

מבנים ישנים, שעל פי הוראת המהנדס יש להורסם, מבנים אלה לא נכללים בתמ"א 38.

 

על הדיירים להגיע להסכמה עקרונית, שהם מעוניינים להיכנס לתוך התהליך ולהחליט מה תהינה זכויות הבנייה שינתנו ליזם ומה הדיירים ידרשו ממנו לפני שנפגשים עימו.

 

לפני שמתחילים בתהליך, יש לבחור קבלן שיכול להוכיח עוצמה כלכלית הפרויקט, בעל אמינות, בעל ניסיון קודם בתמ"א 38, עם המלצות טובות, עם סיווג קבלני מתאים להיקף הפרויקט והמעסיק בעלי מקצוע מיומנים.

 

מומלץ שהדיירים ימנו נציגים מטעם, שילוו את התהליך, תוך דיווח שוטף, על התקדמות הפרויקט.

 

חובה להעסיק עורך דין המתמחה בתמ"א 38, ושייצג את הדיירים בצורה מיטבית.

 

שקיפות, כל הדיירים אמורים להשתתף בקבלת ההחלטות, ולאף אחד מהדיירים אין זכות לעשות הסכמים סמויים עם היזם.

 

הסכמים, יש לערוך הסכמים ברורים, בין היזם לבין הדיירים, הכוללים את גוף החוזה, תוכניות, לוחות זמנים וכו'.

 

מומלץ שהדיירים ימנו מטעמם, מפקח בנייה, שילווה את הביצוע של הפרויקט.

 

היזם אמור לממן את כל העלויות של הפרויקט.

  קראו עוד: תמ"א 38 מהי תמ"א 38 – מה עלינו לדעת לפני שמתחילים