קטגוריה 1
תת קטגוריה 1
תת קטגוריה 2
הסכם זיכרון דברים בעסקאות מקרקעין
מאת: עורך דין ארנסט גדייב
לעיתים תכופות פונים אלי לקוחות אשר מתלבטים בכדאיות החתימה על הסכם זיכרון דברים במכירת/רכישת דירה.
ידוע, שהסכם זיכרון הדברים נחתם לאחר שהצדדים הגיעו להסכמות עיקריות לעניין מכר הדירה ואת ההסכמות הנ"ל הם מעלים על הכתב.
המדובר בהסכם קצר ומקדים, שלאחר חתימתו פונה כל צד לעורך דינו לצורך גיבוש הסכם מכר סופי אשר אמור להיחתם בסמוך לאחר החתימה על הסכם זיכרון הדברים ולהתבסס עליו.
על הסכם זיכרון הדברים לכלול הסכמות בסיסיות ומהותיות של העסקה, כגון: זהות הצדדים, תאור הנכס, מחיר התמורה, מועדי תשלום, מועד מסירת החזקה וכדומה, וחתימה עליו מחייבת את שני הצדדים לנהוג בהתאם לאמור בו – המוכר מתחייב למכור את הדירה לקונה והקונה מתחייב לרכוש את הדירה מאת המוכר, הכל בתנאים שעל פי ההסכם.
דעו, כי להסכם זיכרון דברים תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין, ובהפרתו ע"י מי מהצדדים, רשאי הצד הנפגע לתבוע פיצוי מוסכם הקבוע בהסכם ללא הוכחת נזק, וכן פיצוי בגין כל נזק שנגרם לו כתוצאה מההפרה.
חשוב לדעת, כי חתימה על הסכם זיכרון דברים עשויה לצמצם את יכולת המשא ומתן של כל צד לעסקה, בהמשך תהליך העסקה, בקשר לנושאים שסוכמו זה מכבר בהסכם עצמו. מסיבה זו ומכיוון שמדובר במסמך קצר, הסכם זיכרון הדברים, מהווה פתח למחלוקות בתקופה שלאחר חתימתו ועד למועד החתימה על הסכם המכר העיקרי.
כמו כן, יש לקחת בחשבון את העובדה, כי מועד החתימה על הסכם זיכרון הדברים הינו המועד הקובע מבחינת חבויות המס וחובת הדיווח לרשויות המס בקשר לעסקה. כלומר, חובת דיווח לעניין מס רכישה, מס מכירה, ומס שבח, ככל שיחולו, תחל ממועד החתימה על הסכם זיכרון הדברים ולא ממועד החתימה על הסכם המכר העיקרי.
יתירה מזאת, חתימה על הסכם זיכרון הדברים, מחייבת את הצדדים ברוב המקרים לביצוע עסקת המכר מבלי שביצעו קודם בדיקות מקדמיות חשובות בקשר לדירה, כגון: בדיקת עיקולים, שיעבודים, זכויות צדדי ג', צווי הריסה, חריגות בניה, הערות אזהרה וכדומה, שאילו היו מבוצעות באופן יסודי טרם החתימה על ההסכם, ניתן היה להימנע בעזרתן מהפתעות מיותרות בביצוע העסקה.
לכן, כבר בשלב המשא ומתן לרכישת/מכירת הדירה, רצוי לפנות לייעוץ משפטי על מנת שעורך הדין יערוך עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות הנחוצות בקשר לדירה, לרבות בקשר למצב הזכויות בנכס, הגבלות משפטיות, מצב תכנוני, מצב מיסוי, וכן ייעץ לכם בקשר לכדאיות העסקה.
אין חולק, כי בחתימה על הסכם זיכרון דברים יש חסרונות רבים אשר עולים על יתרונותיו. לכן, המלצתי החד משמעית והגורפת בקשר לכך, הן לצד המוכר והן לצד הקונה, להימנע ככל הניתן מחתימה על הסכם זה.
במקום זאת, הנני ממליץ לחתום על הסכם מכר מפורט שנערך על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, לאחר שעורך הדין ביצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות לפני ביצוע העסקה. כך תהיו בטוחים, כי הזכויות בדירה יועברו ללא תקלות על שם הרוכש, תוך מודעות לאספקטים העיקריים בביצוע עסקת המכר, לרבות לעניין מצבו המשפטי, התכנוני, תכנון מועדי התשלום, אבטחת התשלום, והיבטי המס השונים. ואם בכל זאת, הינכם מתעקשים לחתום על הסכם זיכרון דברים עשו זאת בעצת עורך הדין וככל הניתן על פי הנחיותיו.
מאת: עורך דין ארנסט גדייב העוסק בתחום המקרקעין
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד וייתכנו בו השמטות. לכן, מומלץ ביותר להיוועץ עם עורך דין טרם ביצוע עסקה במקרקעין.
