רכישת דירה היא ללא ספק אחת ההשקעות הגדולות בחיינו הפרטיים, ואולי ההשקעה הגדולה שבהן. ואם אפילו לפני קניית רכב בשווי אלפי שקלים כל אחד מאיתנו לוקח אותו לבדיקה, בודק את ההיסטוריה שלו, הקילומטראז' וכדומה, הרי שבוודאי שבקניית דירה צריך לבצע בדיקה מקיפה ככל האפשר לפני חתימה על חוזה. לפניכם פירוט של הבדיקות הראשוניות שיש לבצע.

1. חיפוש במדיה

יש לבדוק בגוגל מה הרשמים מהיזם והחברה המבצעת כגון כמות ליקויים, תביעות משפטיות, תגובות הגולשים להתייחסות הדיירים וכולי.

2. ותק החברה

• חשוב לבדוק את הוותק והניסיון של החברה בהקמת מבני מגורים.

• האם הבעלים התחלפו בשנים האחרונות (יכול להיות שהחברה ותיקה אך בעלים חדשים עם ניסיון מועט בהקמת מבני מגורים)

 

לעיתים יזמים קונים חברה ותיקה (לפעמים אף לא פעילה) לצורך סיווג המאפשר להם לבנות בהיקפים גדולים. ואולם, מאחורי החברה עומדים למעשה אנשים שלא מכירים ולא הגיעו מתחום הבניה, ואינם מבינים את הבעייתיות שבהקמת פרויקט מסוג זה.

3. לדבר עם אנשים שכבר רכשו דירה

לא להתבייש ולדבר עם דיירים שכבר קנו דירות בפרויקט ואולי אף בפרויקטים אחרים של החברה: איך התרשמו מהתנהלות החברה וקבלן הבניין, מקצב הבנייה, מאיכות הבנייה וכדומה.

4. מפקח הבניה

יש להיפגש עם מפקח הבניה מטעם הקבלן ואולי אף עם המפקח מטעם היזם, לעשות איתו סיבוב ולהתרשם מרמתו המקצועיות ומניסיונו בבניה.

5. יועצים

בכל כניסה לאתר בניה חייבת להיות רשימת יועצים ומומלץ לברר עליהם קצת פרטים ואילו פרויקטים הם ביצעו בשנתיים האחרונות.

6. הדמיה תלת מימד

יש לקחת בעירבון מוגבל את ההדמיה תלת מימד שהיזם/ קבלן הבניין מציג בפניכם, שכן ההדמיה לא מחייבת וזהו רק כלי שיווקי שנועד לפתות את הלקוח לקנות דווקא אצלם.

7. מחירון שינויים

מומלץ לבדוק את מחירון השינויים והתוספות. לעיתים קרובות כל שינוי או תוספת בדירה יעלו הון תועפות, ולכן מומלץ לבדוק ולהוזיל את מחירי השינויים, או לפחות שאת חלק מהשינויים והתוספות יספוג היזם כגון החלפת מטבח, שינוי ריצוף ואף מזגנים (ישנם קבלנים המספקים רק הכנה למזגן ובמידה ותרצו לקנות גם מזגן מהקבלן המחיר יקפוץ פלאים).

8. קשר בין דיירים שרכשו דירה 

בדקו האם הדיירים שכבר קנו דירה נמצאים בקשר אחד עם השני. האם הם מתייעצים ביניהם, מהי רמת החברות, מהו סגנון השכנים והאם הם מתאימים לסגנונכם שלכם (בכל זאת, הם הולכים להיות השכנים שלכם בשנים הבאות).

9. עיכוב בבניה

לעיתים לא מעטות ישנם עיכובים בבניה ולכן יש לבדוק תאריך אכלוס, זמן מקסימאלי לעיכוב בבניה ומה הפיצוי שתקבלו במידה והעיכוב יתמשך מעבר למתוכנן.

10. לוחות זמנים

עליכם לבדוק ולברר האם נכון לשלב זה של הבניה הקבלן עומד בלוחות הזמנים, ואם לא, בררו ממה נובע העיכוב.

11. לדבר עם פועלי הבניין

כן, עם פועלי הבניין! בדומה לנהגי מוניות הם יודעים הכי טוב מה קורה ואיך הבניין מתנהל, הן מבחינת העבודה ולעיתים אף מבחינת התנהלות הקבלן.

בעבר היו דמי מפתח נהוגים ונפוצים יחסית בישראל אך כיום מדובר בעסקאות נדירות בהרבה. חוק הגנת הדייר הוא זה שמתווה את אופן ביצוען של העסקאות הללו ומונה את הזכויות והחובות של המעורבים בהן. בשורות הבאות נעסוק בשאלה: דמי מפתח מהם, ונספק את המידע הבסיסי והחשוב אודותיהם.

 

אפשרות "לקנות" נכס בחצי מחיר

דמי מפתח הם סכום כספי שמשולם לבעל נכס מטעמו של רוכש, דבר המקנה לו זכויות שונות לרבות מגורים או שימוש עסקי. מדובר באפשרות משתלמת מאוד למי שהממון אינו מצוי בכיסו או שאינו רוצה להשקיע את כולו לצורך מגורים. זאת מאחר שסכום הכסף המשולם בדמי מפתח עומד על חצי משווי של הנכס בשוק ולעיתים גם פחות ואפילו שליש בלבד.

 

 

יחד עם זאת, הרוכש אינו זוכה לבעלות על הנכס ולרישומו על שמו בטאבו אלא לתקופת חייו בלבד, ומעבר לכך יהיה עליו לשלם דמי שכירות (נמוכים, בסדר גודל של מאות שקלים כתלות בהיבטים שונים של הנכס) מדי חודש.

 

אמנם מדובר בעסקה משתלמת עבור הדיירים אך לעיתים היא פחות משתלמת לבעלי הנכס עקב השכירות הנמוכה מאוד והתשלום החלקי על השימוש במקום. לכן, במרבית המקרים ניתן למצוא את העסקאות הללו בעיקר בנכסים ישנים המצויים באזורים מרכזיים.

זכויות וחובות של הצדדים 

חוק הגנת הדייר קובע שהדיירים יוכלו למכור את הנכס לגורם אחר לאחר שנתנו זכות ראשונים לבעלים, ובמידה שהנכס נמכר לגורם שלישי יתחלקו הכספים בין שני הצדדים.

 

מעבר לכך, דיירים מוגנים מחויבים כאמור לשלם דמי שכירות, להשתתף בהוצאות שוטפות ותיקונים של הנכס, לשלם על תיקונים שנמצאים בשטחם ואינם יסודיים, ובאופן כללי לקיים את כל סעיפי ההסכם.

 

בעלי הבית חייבים מצידם בעבודות תיקון יסודיות של תשתיות שונות וכן בתשלום חלקי על ניקיון ותאורה בחצר, בכניסה ובחדר המדרגות.

פינוי של דיירים מוגנים בדמי מפתח

כאמור, החוק להגנת הדייר מפרט את כל ההגנות, הזכויות והחובות הכרוכות בעסקת דמי מפתח, וקובע שהרוכש הוא בגדר דייר מוגן. יחד עם זאת, החוק גם קובע כי ישנן נסיבות שונות שבהן ניתן לפנות דיירים מוגנים מנכס, למשל אם בעל הבית מעוניין לבנות במקום מבנה חדש ותוספות, ואז צריך לשלם למפונים פיצויים או לתת להם דיור חלופי.

 

בנוסף, ניתן לפנות דיירים מוגנים במצבים שונים, למשל אם עזבו את הנכס, לא שילמו את שכר הדירה, השכירו את המקום לאנשים אחרים, היוו הטרדה לסביבה, גרמו נזקים או ביצעו שינויים בדירה, ובכל מצב שבו הפרו באופן ברור את ההסכם שנחתם עימם.

יציאה מנכס בדמי מפתח

אם מסיבה זו אחרת מעוניין הרוכש לצאת מהדירה, הוא יכול כאמור להעבירה בחזרה לבעליה ולקבל פיצוי כספי, או לחילופין "למכור" אותה לגורם אחר המעוניין בכך. לדיירים החדשים שייכנסו למקום קוראים "דיירים מוצעים" שכן הדייר הקודם ("הדייר היוצא") מציע אותם במקומו כאשר הם מוכנים לשלם במקומו דמי מפתח.

 

בעל הבית יכול להסכים לעסקה והמשמעות היא שדמי המפתח מוחלפים בין הרוכשים, וביכולתו גם להודיע שישא בעצמו בחלק שנותר מדמי המפתח ואז יחזור הנכס אליו. במקרים מורכבים יותר בעל הבית לא מסכים לדמי המפתח שהוצעו (או שאינו מסכים לדמי המפתח וגם לא רוצה להשכיר יותר את הדירה), ואז נכנסת לתמונה ערכאה משפטית בדמות בית הדין לשכירות.

רק לתקופת חיים – האומנם?

כאמור, החוק להגנת הדייר קובע שבדמי מפתח מוקנות לרוכש הזכויות על הנכס רק לתקופת חייו, ולכן לא ניתן להורישה לקרובי משפחה. ואולם, ישנו מקרה שבו הדירה כן עוברת בירושה לבן משפחה, כלומר אם הוא גר בנכס ביחד עם הנפטר חצי שנה לכל הפחות לפני כן, ובמידה שאין לו מקום אחר לגור בו.

 

דברים אלו נכונים גם לגבי מצב שבו הרוכש עזב את משפחתו, למשל מקרה של אדם שהתגרש מאשתו והותיר את ילדיו ואשתו בנכס דמי מפתח שנרשם על שמו.

בשנת 2012 הוציא משרד הבינוי והשיכון תיקון שלישי לתמ"א 38, שמצד אחד מגדיל את זכויות הבנייה של יזמים, ומצד שני מחמיר בדרישות ההנדסיות. כיצד מבצעים חישוב זכויות בניה לפי תיקון זה ולמה חשוב לשים לב?

על כך בשורות הבאות.

כמה מילים על התיקון השלישי לתמ"א 38

התיקון השלישי לתוכנית מתאר ארצית מספר 38 נועד לספק מענה לשתי סוגיות. האחת היא רמת הביצוע של הפרויקטים שנתקלה במספר מכשולים ובתוצאות שאינן משביעות רצון. לכן, בתיקון זה ניתנה רשימה מפורטת של מסמכים שחובה להגישם לעיון מהנדס מטעם הוועדה המקומית, עוד לפני שזו החלה בדיונים על מתן היתר. חובה זו נדרשת גם עקב הגדלת זכויות הבנייה שנותן תיקון מספר שלוש, באמצעות מספר הקלות ליזמים לעומת המצב הקודם.

לדוגמא, בפרויקטים רגילים של תמ"א 38/1 ישנה הגדלה של זכויות הבניה עד 150%, וכן פטורים מורחבים ממיסוי על הדירות החדשות שנבנו. מצד שני, בתוכניות תמ"א 38/2, בהן הורסים את המבנה ובונים תחתיו חדש, ניתנות הקלות אחרות. למשל, נקבע שניתן יהיה לקבל זכויות בנייה במגרשים אחרים שבשטח הרשות המקומית, אם מבנה המגורים שנהרס ונבנה מחדש לא מאפשר בניה לגובה. אך יותר חשוב: נקבע שבמקרים מסוימים ניתן לחרוג מקווי הבנייה המקוריים, דבר המגדיל למעשה את זכויות הבנייה לעומת המצב בעבר, והופך את הפרויקט לכדאי יותר עבור היזם.

אילו זכויות בניה ניתנות ליזם במסגרת התיקון השלישי

בעיקרון, זכויות הבנייה הן על פי קווי הבנייה בהתאם לתוכניות החדשות (ולא הקווים המקוריים), כאשר גודל השטח לבנייה חדשה הוא מספר יחידות הדיור המותרות כפול שלושה עשר מטרים רבועים. בנוסף, לכל יחידה נוספים שניים עשר מטרים רבועים בגין ממ"ד, ואילו בקומה רעיונית יהיה השטח כפי שתיארנו למעלה, שאותו מכפילים בשתיים וחצי או בשלוש דירות אם הקומה מפולשת.

 

על מנת לסבר את האוזן נביא לדוגמא בניין מגורים שיש בו עשרים יחידות דיור. בניין זה נהרס וכעת נבנה מחדש בהתאם לתוכניות חדשות שאושרו, ולא לפי הקווים של הבניין הישן. כפי שראינו, ניתן לקבל על כל יחידת דיור שלושה עשר מטרים רבועים (ועוד שניים עשר לממ"ד, שאותם נשים כרגע בצד). כעת, לוקחים שלושה עשר מטרים רבועים ומכפילים בעשרים יחידות, וכך מתקבלים מאתיים ושישים מטרים רבועים.

 

לאחר מכן, מחלקים את זכויות הבנייה במגרש במספרן של הקומות, כפי שמתירות תוכניות הבנייה החדשות. חלוקה זו נותנת לנו את שטחה של הקומה הרעיונית, אליה מוסיפים שלושה עשר מטרים רבועים על כל יחידת דיור באותה הקומה. לבסוף, יש להכפיל הכול בשתיים וחצי (או בשלוש בקומה מפולשת) וכך מתקבלים מספר המטרים הרבועים בזכויות הבנייה. כאמור, מספר זה לא כולל את שניים עשר המטרים הרבועים שיתווספו לכל דירה בגין ממ"ד, המחויב בתוכניות תמ"א 38/2.

האם הפרויקט באמת משתלם?

חישובן של זכויות הבנייה מהווה רק חלק אחד מתחשיבי הכדאיות של פרויקטי תמ"א 38 בכלל, ופינוי בינוי בפרט. למעשה, התיקון השלישי נועד לפתור את בעיית הכדאיות של פרויקטים אלו בעיקר בפריפריה, והדעות עדיין חלוקות באשר להצלחתו.

 

מעבר לכך, כל רשות מקומית מפעילה שיקולים שונים, הנוגעים לא רק למתן היתר או למתן זכויות במגרשים אחרים, אלא גם להיטלי השבחה ולהגדרות של צפיפות מותרת. לדוגמא, מובן מאיליו שככל שהצפיפות המותרת עולה כך גם גדל פוטנציאל הרווח שניתן להפיק מהפרויקט.

 

מדובר בנושא המשפיע באופן מהותי על זכויות הבנייה של הקבלן, אך התיקון השלישי לתמ"א 38 אינו נותן לו פתרון ברור. במילים פשוטות, הנושא נותר בידיהן של וועדות מקומיות לתכנון ובנייה בכל רשות מקומית, הפועלות בהתאם לאינטרסים שלהן. יחד עם זאת, התיקון אכן קובע שגם במקרה של צפיפות אין הוועדה מחויבת לזו שהייתה בבניין הישן שנהרס, אלא שזו תיקבע מחדש עם התוכניות לבניין שיוקם. על כן, גם כאן מצוי פתח להגדלת זכויות הבנייה בפרויקטים אלו.

כידוע, בערים רבות קיימת בעיית חניה ממנה סובלים התושבים שמתקשים למצוא מקום לרכביהם גם בקרבת בניין המגורים. בעיה זו מופיעה גם בפרויקטי התחדשות עירונית כמו שימור מבנים או תמ"א 38, המחייבים את הקבלן להוסיף מקום חניה לכל דירה. במקרים אלו עלולה להיווצר בעיית מקום, או להידרש חניון גדול, וגם נוצרת לעיתים בעיה בטיחותית. מכפילי חניה נועדו לתת מענה לסוגיות אלו, ועליהם תוכלו לקרוא במאמר הבא.

מהו מכפיל חניה וכיצד הוא עובד?

מכפיל חניה הוא מתקן אוטומאטי או חצי אוטומאטי שמייצר על פני שטח מצומצם מקום חניה לכל דירה, וזאת מבלי לחרוג מקווי המגרשים או הבניינים האמורים בתב"ע – כפי שנדרש בפרויקטי התחדשות עירונית. מדובר במתקן מכאני עם קומה אחת, שתיים או שלוש שנפרשות על פני שטח מצומצם, נמצאות מתחת לאדמה ויוצאות החוצה כלפי מעלה בעת הצורך, כלומר כשבעלי רכב רוצים להיכנס או לצאת מהחניה.

 

על מנת לסבר את האוזן: כאשר הרכב מגיע אל המתקן ומציג את הכרטיס האלקטרוני המערכת מתחילה להעלות אותו למעלה. כעת הרכב מוכנס פנימה, הנהג והנוסעים יוצאים מהרכב ומהשטח בכלל, ואז מתחילות פעולות וידוא שהמכונית נעולה ומכובה, שהבלם היד משוך, ושכולם יצאו מהאזור. כעת המכונית יורדת למטה ועוברת למקום פנוי. בהמשך, אם רוצים להוציא את המכונית שוב מציגים את הכרטיס האלקטרוני והמערכת מוציאה אותה תוך דקות בודדות.

 

מהם היתרונות והפתרונות של מכפילי חניה

ראשית, ברור כי מכפילי חנייה נועדו לספק פתרון לבעיית שטחי החנייה באזורים אורבאניים בכלל, ובפרויקטי התחדשות עירונית בפרט. יש להבין כי אחת הסוגיות הבעייתיות בפרויקטים אלו הוא קווי הבניין המוגבלים, שכמעט תמיד אסור לחרוג מהם.

 

אם מוסיפים לכך את החובה של תוספת חניה לכל דירה, ניתן להבין את האתגר התכנוני שעומד בפני קבלנים, שלעיתים מונע את הפרויקט, מסבך ומייקר אותו, או מוביל לתוצאות בלתי יעילות, בטיחותיות ואסטטיות. לכן, מתקנים אלו מהווים פתרון טוב שכן הם מפחיתים ב- 50% את שטח החניון הרגיל, ואף עושים זאת תוך עמידה בתקני בטיחות מחמירים מבלי להוות מפגע אסתטי.

 

כמו כן, ניתן לתכננם כך שיענו על בעיות מורכבות כגון שטחים ייחודיים, או בחלקים האחוריים ובצדדי מבנים. עוד יתרונות שלהם טמונים בשמירה על מראה נעים ולא עמוס במכוניות, שמירה על איכות הסביבה עקב חיסכון בחומרים ובשטחים, ובכך שאינם מרעישים ומהווים מפגע מבחינה זו. לבסוף, הם גם פשוטים לשימוש ומהירים יחסית, שכן גם הוצאת מכונית מחניון רגיל עמוס לוקחת מספר דקות, וכאן רק צריך להמתין ליציאתה מעל לפני הקרקע.

מכפילי חנייה בפרויקטי תמ"א 38

לאור האמור לעיל, בתקופה האחרונה גוברת המודעות ליתרונות של מכפילי חנייה גם בבניינים המשתתפים בתמ"א 38. יחד עם זאת, מסיבות שונות הם עדיין לא מהווים את הבחירה הראשונה, בין היתר מפני שהם מהווים פתרון לא מוכר יחסית.

 

החשש מפני מתקנים לא מוכרים מצטרף להסתייגות דומה של הקבלנים, ולכן פעמים רבות יש לשכנע את כולם בדבר היתרונות. ואולם, לאחר שקיימת הסכמה בין הדיירים ניתן בהחלט לפנות אל הקבלן לפני חתימה על חוזה ההתקשרות, בדרישה כי יפעל להשמת פתרון חנייה נאות. את העבודה המקדימה על הנושא יבצע הוועד הנבחר לנציגות הדיירים, ובהחלט מומלץ לפנות חברות ייעוץ הנדסי שמתמחות בתחום.

 

לאחר מכן, על הדיירים לדרוש מהקבלן כי יבחר בפתרון בטוח לחלוטין מבחינת תפעול ומבחינתם של ילדים, חיות מחמד, עוברי אורח ורכבים אחרים המגיעים למקום. כמו כן, חשוב שהקבלן יבחר בספקית פתרונות חניה ותיקה שכבר ביצעה פרויקטים שכאלו בעבר, ושישנן חוות דעת טובות לגביה. עוד חשוב לוודא שמדובר במתקנים נוחים לשימוש ושקטים, עומדים בוודאות בכל התקנים, ומסוגלים להשתלב היטב עם המבנה גם מבחינה ויזואלית.

עוד נקודות חשובות

מלבד האמור לעיל, ישנה חשיבות גם לבחינת שירותי מכפילי חנייה לטווח הארוך. לכן, יש לבחור במתקנים המסופקים על ידי חברה שמטפלת במהירות בכל תקלה, עשרים וארבע שעות ביממה שבעה ימים בשבוע. כמו כן, יש להעדיף חברה שעובדת עם מערכות חכמות ומתקדמות לאיתור תקלות, המסוגלות לאתרן ולתקנן עוד לפני שהמשתמשים נתקלים בבעיה אמיתית. מעבר לכך, ספק השירות חייב להיות זמין לביצוע הדרכות למשתמשים, ולטיפולים שוטפים ונקודתיים, ולספק אחריות מלאה וביטוח צד גימל מצד היצרן.

מתכוונים לקנות דירה חדשה או לבנות בית? עומדים לקחת משכנתא מהבנק? בשורות הבאות נסביר למה צריך ייעוץ משכנתא וכיצד הוא עשוי להועיל ולחסוך לכם ממון נכבד.

מהו בעצם ייעוץ משכנתא

ייעוץ משכנתא ניתן על ידי מומחים וחברות בעל ידע רב וניסיון בתחום, עם בקיאות גדולה בהתנהלותה של המערכת הבנקאית מול הלקוחות. אמנם, כל גורם עשוי להציע חבילה מעט שונה אך באופן בסיסי מדובר בהיכרות עם צרכי הלקוח ומצבו הכלכלי, בניית תמהיל מסלולים חסכוני ומותאם לתנאי השוק, קיום משא ומתן מול הבנקים, ודאגה למכלול ההיבטים הבירוקרטים שקשורים באישור ההלוואה.

 

מעבר לכך, ישנם יועצים המספקים ליווי לטווח הארוך עם מעקב מתמיד אחר המשכנתא ביחס לתנודות השוק, התראה על כדאיות מחזור ההלוואה, וביצוע המחזור בפועל.

מי צריך ייעוץ משכנתא?

לפניכם מספר סיבות שבגללן עדיף לקבל ייעוץ משכנתא ממומחים:

1. להבין מי נגד מי – זו אמנם לא הסיבה החשובה ביותר אך היא הראשונה מבחינה כרונולוגית. אנשים רבים שעומדים לקחת משכנתא אינם מבינים מספיק לגבי ההתחייבות שאליה הם נכנסים ולגבי האפשרויות הפתוחות בפניהם וסוגי המשכנתאות.

היועצים יוכלו להסביר לכם באופן ברור ובגובה העיניים אודות המסלולים, הריביות, ההצמדות, ההחזר החודשי וכדומה.

 

2. התאמה למצב הפיננסי ולמטרות – על מנת ליטול משכנתא בצורה חכמה צריך להכיר לא רק את דרכי החיסכון אלא גם כיצד להתאים את ההחזרים למטרות בעתיד ולמצב הכלכלי הנוכחי. לשם כך יש לקחת בחשבון את גובה ההשתכרות הנוכחית, שינויים עתידיים בתעסוקה וברמת החיים, הולדת ילדים, קבל ירושות וכדומה – ואת כל הנתונים לשקלל לתוך ההחלטה על משך ההחזר.

 

לדוגמא, אם קיימת אפשרות להחזיר את ההלוואה בתוך תקופה קצרה יחסית של 10 שנים הרי שמדובר בחיסכון משמעותי, ובמקרים אחרים עדיף לפרוש את התשלומים על פני 25 שנים ולמעלה מכך.

 

יועץ משכנתאות מקצועי יוכל להתאים עבורכם את המסלול והתקופה לפי מצבכם הפיננסי ושאיפותיכם.

 

3. לחסוך מאות אלפי שקלים – לעיתים אנשים מתקשים להבין עד כמה משמעותי הוא החיסכון שניתן להשיג בהתנהלות מושכלת ומקצועית. מאחר שמדובר בהלוואות הנפרשות על פני שנים ארוכות הרי שכל חצי אחוז בריבית עשוי להתבטא באלפי ועשרות אלפי שקלים, ולכך מצטרפים שינויים בשוק הריביות שאותם מכירים היטב בעלי המקצוע.

 

אגב, יועצי משכנתאות יכולים לא רק לבנות עבורכם את התמהיל החסכוני ביותר אלא גם ללכת במקומכם אל מספר בנקים ולנהל מולם מעין "מכרז" שבו מתקבלת ההצעה הטובה ביותר. אמנם השירות כולו עולה כ- 10000 שקלים בממוצע אך החיסכון המושג דרכו יהיה גבוה בהרבה מההוצאה.

 

4. לחסוך בזמן וטרחה – קבלת משכנתא מהבנק אינה עניין של מה בכך ומעורבים בתהליך לא מעט היבטים בירוקרטים. ייעוץ משכנתאות עשוי לחסוך לכם התרוצצויות רבות וזמן יקר, למנוע טעויות מרגיזות וצעדים מיותרים.

האם אפשר לבד?

האם אפשר לעשות את כל תהליך נטילת המשכנתא לבד? בוודאי, אנשים רבים עושים זאת מדי שנה.

 

האם ניתן ללמוד את התחום באופן עצמאי? כן, אפשר. השאלה היא אם יש לכם את הזמן, הידע והאנרגיות ללמידה לא פשוטה ולדיונים ארוכים עם פקידי הבנק.

 

בכל מקרה, סביר להניח שהתוצאות שתוכלו להגיע אליהן לבד יהיו פחות טובות, אך בהחלט מומלץ להכיר את התחום ולקרוא חומר בנושא אפילו אם פונים לייעוץ מקצועי.

למה לא להשאיר את הייעוץ לבנק?

כאשר תגיעו לפגישה הראשונה בבנק תיפגשו עם "יועץ משכנתאות" מטעמו. זוהי הגדרה מעט בעייתית שכן היועץ אינו פועל רק למענכם אלא יותר לטובת הבנק, ובעצם מטרתו המרכזית היא לספק לכם משכנתא בתנאים הטובים ביותר למעסיק שלו.

 

אין כל פסול בשמיעת ההצעות אך אסור לבלבל את הייעוץ האובייקטיבי שמכוון כולו לטובתכם עם ה- "ייעוץ" שניתן בבנקים.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא היא מרכיב בסיסי והשלב הראשון בהתנהלות מול הבנק המלווה, ורק לאחר מכן תוכלו להמשיך לבחירת התמהיל המתאים לכם, הביטוחים ופרוצדורות נוספות. אמנם, כל בנק עשוי להעמיד תנאים מעט שונים אך ישנן דרישות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא שנכונות תמיד, לאור הוראות המפקח על הבנקים.

מי יכול לקבל אישור עקרוני למשכנתא?

התשובה הפשוטה לשאלה זו היא שכל אדם שמחזיק בהון עצמי הולם, אך כמובן שהדברים מורכבים יותר כפי שניתן לראות להלן. ראשית, חשוב לדעת שלפגישה עם נציג הבנק יש להביא עימכם מספר מסמכים שבלעדיהם לא ניתן יהיה לשקול את זכאותכם.

 

בין היתר, עליכם להביא את חוזה המכר על הנכס, את תלושי המשכורת של בני הזוג במהלך 3 החודשים האחרונים (לשכירים), תיעוד תקף והולם של החסכונות שלכם וההון העצמי העומד לרשותכם, תעודות זהות של הלווים כשהן שלמות, פירוט של מצב חשבון העו"ש שלכם ב- 3 החודשים האחרונים, ותיעוד שלם של הלוואות אחרות שאתם עדיין מחזירים. מדוע צריך את כל המסמכים הללו?

דרישות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא

כדי שניתן יהיה לבדוק את הנקודות הבאות:

1. ההון העצמי שלכם –

ההון העצמי הוא הסכום הפנוי שעומד לרשותכם בחשבון העובר ושב, בחסכונות ובאפיקים נוספים. חשוב להבין כי אם הדברים היו תלויים בבנק ניתן היה לאשר משכנתא גם לאנשים שיש להם רק 10% הון עצמי ביחס לערך הנכס הנרכש, ואפילו פחות מכך, שכן הבנק מרוויח בכל מקרה על הריבית.

 

יחד עם זאת, המפקח על הבנקים מחייב אותם להימנע ממתן הלוואות גבוהות לאנשים שיתקשו להחזירן, דבר שעשוי ליצור קשיי נזילות חמורים, ולכן נקבע כי מבקשי משכנתאות חייבים להעמיד הון עצמי בגובה של 30% לפחות מערך הנכס.

 

יתרה מכך, במקרי מסוימים כמו בנייה עצמית (בניגוד לרכישת דירה) או אי ודאות לגבי יכולות כלכליות עתידות, עשוי הבנק לדרוש הוכחת הון עצמי של 40% ואפילו יותר כתנאי מקדים, ועניין זה עשוי להיות נתון למיקוח.

2. הכנסות –

כפי שראינו יהיה עליכם להביא אל הבנק תלושי שכר מ- 3 החודשים האחרונים. מדוע הבנק מתעניין בהכנסותיכם? אם המשכורת נמוכה יחסית אזי ייתכן שההלוואה פחות בטוחה מבחינתו של הבנק, ובוודאי אם אין כל משכורת קבועה. דבר זה ישפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל, והדבר נכון גם למקבלי הכנסות גבוהות בעת הנוכחית אשר תחום עיסוקם אינו צופה הגדלה משמעותית ואף ירידה במשכורת.

 

אגב, הבנק בהחלט עשוי להתייחס גם למצב התעסוקתי של בני הזוג לאורך השנים, כלומר להיותם מחזיקים בעבודות קבועות במקום אחד או לפחות בתחום מסוים, וככל שהשינויים תכופים ודרמטיים יותר כך פוחתים הסיכויים לקבלת סכום גבוה בתנאים נוחים.

 

אך חשוב מכול: שימו לב שלפי הוראות המפקח על הבנקים מותר לתת משכנתא שהחזריה אינם גבוהים מ- 30% מסך כל ההכנסות החודשיות של בני הזוג, אם כי גם בתחום זה ישנם חריגים.

3. חוזה המכר –

הבנק לא ישים את כספו על קרן הצבי וייזהר מאוד ממתן הלוואה לנכסים מפוקפקים. זוהי הסיבה שבגללה תידרשו להביא גם את חוזה המכר עם פירוט של רישום הנכס בחברות משכנות או בטאבו. רק כך יכול הבנק לשעבד את הנכס מול מתן המשכנתא.

 

כמו כן, מחוזה המכר ניתן להבין מהו ערך הדירה שאתם מבקשים לרכוש, מהו מיקומה ומה ייעודה, והאם בכלל מדובר בדירה, בבנייה עצמית, ברכישת מגרש וכן הלאה – מכאן גם אפשר להבין את גובה ההלוואה שאתם מעוניינים לקבל.

4. הלוואות קודמות –

מטבע הדברים, ההלוואות שאתם עדיין מחזירים משפיעות באופן מהותי על יכולתכם לעמוד בהחזרי המשכנתא. אמנם, קיומן של הלוואות קודמות אינו פוסל אתכם מזכאות, אך מה שכן עלול לפסול הוא בעיות בהחזר חובות כדוגמת צ'קים שחזרו או הגדרה בתור לווה מוגבל.

משמעותו של האישור העקרוני

יש לציין כי מלבד הנתונים המפורטים לעיל שנדרשים לצורך קבלת אישור עקרוני, בהמשך תצטרכו לעמוד בדרישות נוספות כגון רכישת ביטוח חיים ודירה (מכונים ביחד ביטוח משכנתא), וכן העמדת ערבויות ובטחונות לטובת הבנק.

 

יחד עם זאת, במידה שעמדתם בדרישות הבסיסיות מה שתקבלו לידיכם הוא אישור חתום על ידי הבנק שמאשר את סכום ההלוואה, תוך ציון סייגים הכוללים מסמכים, בטחונות וערבויות שתעמידו לטובתו בהמשך הדרך.

 

כמו כן, האישור יכלול את התנאים המוצעים לכם כעת, כלומר המסלולים השונים והריביות, אך קחו בחשבון שמדובר בהצעה קצרת מועד שנעה בין מספר ימים (על הריביות) למספר חודשים (על האישור עצמו). לבסוף, חשוב לציין כי האישור העקרוני אינו מחייב אתכם לבחור דווקא בבנק זה או בהצעה זו, ובהחלט ניתן להמשיך הלאה באופן עצמאי או בעזרת יועצי משכנתאות כדי לקבל תנאים נוחים יותר.

Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has been the industry's standard dummy text ever since the 1500s, when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book. It has survived not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchanged. It was popularised in the 1960s with the release of Letraset sheets containing Lorem Ipsum passages, and more recently with desktop publishing software like Aldus PageMaker including versions of Lorem Ipsum.

בענף הבניין ישנם מספר סוגי מכרזים \ הסכמים המקובלים בשוק: הסכם פאושלי, מכרזי מחירון, כתב כמויות ותכנון ביצוע. בקצרה – ההבדלים בין המכרזים.

מכרז מחירון

מזמין העבודה ממלא את מחירי המטרה שאותם הוא מעוניין לשלם, והקבלנים נותנים הנחה או תוספת לכל המכרז (לפעמים ניתנת האפשרות לתת הנחה לפרקים ), ללא אפשרות לשנות סעיפים בודדים.
חסרונות

אין באפשרות הקבלן לנצל את היתרונות הייחודיים שלו. לעיתים המחירים שניתנו זולים משמעותית ביחס למחירי שוק שאותם לא ניתן לשנות והקבלן מקווה לכסות הפסד בסעיף מסוים על חשבון רווח מסעיף אחר. ממלא המכרז אינו מכיר את שיטת העבודה ואופי העבודה של הקבלן, דבר העלול לפגוע בצורה קשה בהתנהלות הקבלן בעבודה.

הערה:
יש להיזהר משיטת עבודה זו. לעיתים מומלץ לוותר על העבודה ולא לגשת למכרז שבו גורם אנונימי שאינו מכיר את שיטת העבודה של הקבלן מכתיב לקבלן איך להתנהל ומכתיב לו את המחירים.

מכרז מסוג כתב כמויות

הקבלן מקבל כתב כמויות ריק שאותו הוא צריך למלא במחירים ולמסור למזמין העבודה.

 

חסרונות
קבלן מתוחכם יכול לזהות טעויות בסעיפי המכרז ולנצל זאת לטובתו לרעת מזמין העבודה ועדיין להיות זול ביחס לקבלנים אחרים. (SHIFTING)

 

לדוגמא:
הקבלן זיהה שבסעיף מסוים נרשמה כמות קטנה ביחס לכמות בפועל ולתת מחיר גבוה משמעותית, ובסעיף אחר נרשמה כמות גדולה מדי (ואולי אפילו סעיף מיותר שלא יתבצע בפועל) – ולתת מחיר נמוך משמעותית אפילו 1 ₪. בכך הוא יכול להיות זול ולזכות במכרז, אך להיות יקר מאד בשלב הגשת החשבון.

מכרז תכנון ביצוע

מזמין העבודה מגדיר דרישות תכנוניות וקבלן המפתח אמור לתרגם את הרעיון לתכניות עבודה ולתת מחיר עבור כלל העבודה כולל תכנון וביצוע, ותשלום ליועצים.

 

חסרונות
על הקבלן לקחת בחשבון את כל הפרמטרים, כולל עלויות של יועצים ולעיתים אף אישורי עירייה וגורמים נוספים.
כל טעות ועיכוב עלולים לעלות ביוקר לקבלן כי הוא זה שגם מתכנן את העבודה.

חוזה פאושלי

הגדרת הסכם פאושלי מוגדרת במדויק באוגדן הכחול פרק מוקדמות (00) סעיף 006.
מקור המילה פאושלי (Pauschale) הינו מגרמנית – מחיר אחיד.

 

כלומר, הקבלן מקבל תכניות ביצוע (בהתחלה זה מוגדר כתכניות מכרז) ובנוסף למפרט טכני עליו לתת מחיר אחד בודד עבור כל העבודה בכללותה, ללא ספירת כמויות לצורך הגשת החשבון.

 

בשיטת מכרז מסוג זה מה שקובע הוא תכניות הביצוע, כלומר על הקבלן לבצע את העבודה בהתאמה לתכניות ביצוע שהן אלו שקובעות את הקף העבודה והסכום לתשלום.
המחיר יתורגם לאבני דרך, כלומר חלוקת תשלום בהתאם לקצב התקדמות העבודה עד לסיומה.
הערה:
את חלוקת תשלום אבני הדרך יש לבדוק בקפידה בשני הצדדים כך שהתשלום לשלב הביצוע לא יהיה יקר ביחס לעבודה שבוצעה, כך שבמידה חס וחלילה שהקבלן יסיים את עבודתו בפרויקט לפני סיום העבודה יהיה קשה מאד להחזיר את עודפי התשלום למזמין.

 

ולהפך, במידה והמחיר לשלב יהיה נמוך יהיה על הקבלן לממן מכיסו את שלבי העבודה עד לאיזון בין התשלום לביצוע (בסוף הפרויקט הקבלן כבר מקבל את מלא התשלום).

יתרונות הסכם פאושלי

מכרז פאושלי פופולארי מאד בבנייני מגורים כך שהיזם יוכל לחשב בקלות את עלות הבניין והקרקע ולקבוע מחיר לדירה כבר בתחילת העבודה ללא חשש של חריגות תקציב.
מונע את בעיית ה- SHIFTING הקיימת במכרז מסוג כתב כמויות משום שכל קבלן סופר בעצמו את הכמויות לביצוע העבודה.

חסרונות מחיר פאושלי

בסוג זה של מכרז, על הקבלן לחשב בעצמו את היקף העבודה והעלויות ולכלול את כל הפרמטרים לביצוע העבודה. כל טעות באחד מהחישובים עלול לעלות ביוקר עד כדי פשיטת רגל ולכן באופן טבעי הקבלן מעלה את סך התשלום ומנסה ולצמצם טעויות חישוב.

טיפים לסיכום

למזמין העבודה
1 להימנע משינויים בתכניות ובמפרט הטכני לאחר תחילת העבודה.
2 לסכם מראש מחירון שינויים ותוספות במידה ויהיה צורך, ובכך למנוע הצעות מחיר מטורפות שינתנו ע"י הקבלן לכל שינוי מתוכנית הביצוע.
3 להגדיר במדויק (כמובן בכתב) ככל הניתן דרישות עבודה מהקבלן מעבר לתכניות, ובכך להימנע מוויכוחים מיותרים במהלך העבודה.
לדוגמא:

לוח חשמל זמני. מים לאתר וכולי

 

טיפים לקבלן
1 בכל שאלה או ספק לשאול ולברר עם מזמין העבודה ולסכם מראש ובכתב על סיכום השיחה.
2 לא לבצע שום שינוי או תוספת לפני מתן הצעת מחיר ואישור עבודה ע"י מזמין העבודה או מי מטעמו. (גם אם נמסרו תכניות לביצוע הכוללות את השינויים).
3 להקפיד לחתום ולהחתים את מזמין העבודה על תכניות העבודה ולשמור את התכניות החתומות היטב. במידה ויימסרו תוכניות חדשות עם שינויים, יוכל הקבלן להוכיח שהשינויים אינם כלולים בהסכם ובתכניות עליו הם חתמו.

אם אתם קוראים את השורות האלה סביר להניח שאתם מצויים בתהליך בניית בית פרטי או עתידים להיכנס לדירה בבניין מגורים חדש. העניין שלכם בכותרת נכון ומוצדק מאחר שמדובר במרכיב מהותי בתהליך הבנייה או הכניסה לדירה, שפשוט אי אפשר בלעדיו. בשורות הבאות נבחן טופס 4 מהו, מדוע צריך אותו, מי אחראי עליו וכיצד מוציאים אותו.

העיקרון שמאחורי טופס 4

כידוע, בניית בית או בניין מגורים היא פרויקט המערב קשת רחבה של עבודות ובעלי מקצוע, כאשר בסופו של דבר צריך להתקבל מבנה המתאים לחלוטין לתוכניות שהוגשו בראשונה לוועדת תכנון ובנייה, וכמובן יציב, בטוח ועומד בסטנדרטים הנדרשים. לכן, עם סיום הבנייה יש להראות לרשות המקומית כי אכן המבנה עונה להגדרות שלעיל, ורק לאחר מכן היא תפעל לחברו לתשתיות הבסיסיות כגון מים, תקשורת וחשמל.

 

טופס 4, המכונה גם טופס אכלוס, נועד לאשר את כלל ההיבטים המקצועיים והבטיחותיים של המבנה בפני הוועדה הממונה, ומכאן לאפשר את חיבורו לתשתיות.

מה חשיבותו של טופס 4

כפי שאמרנו, לטופס 4 יש חשיבות גדולה מאוד עבורכם וזאת ממספר בחינות. ראשית, בלי אישור הטופס לא ניתן לאכלס את המבנה ולא ניתן יהיה לעשות בו פעולות קנייה ומכירה. שנית, הטופס מהווה אישור לתקינות ובטיחות של היבטים רבים כגון השלד, המעקות, מערכות הגז, האינסטלציה, כיבוי אש וחשמל, ושאין במבנה ליקויי בנייה. על כן, אם אתם עומדים להיכנס לדירה שנבנתה לאחרונה על ידי קבלן, הטופס מבטיח כי היא נבדקה על ידי גורמים מקצועיים כמו אדריכל או מהנדס וכן על ידי גורמים בלתי תלויים בקבלן.

מה כולל טופס 4?

מדובר בטופס ארוך ומורכב הכולל שורה ארוכה של אישורי בדיקות חתומים על ידי הגורם שערך את הביקורת, המודד ומי שעורך את הטופס. בין היתר, הוא כולל אישור לביצוע בדיקת בטון בשלד, בדיקת תקינות של התקנת מערכת הגז ושמישותה מטעם חברת הגז, ואישור מטעם מהנדס לגבי ביצוע עבודות יציבות וחיזוק הולמות במבנה הראוי למגורים.

 

כמו כן, הטופס כולל בדיקה של אדריכל המאשרת התאמה של המבנה להיתר הבנייה שאושר על ידי הוועדה המקומית, בדיקת התאמה לתקן של מערכות האינסטלציה והניקוז, וכן אישור שכל מבנה זמני שהוקם באתר הבנייה פונה מהמקום. עוד קיים בו אישור מטעם מכון התקנים באשר לאטימותם של מרחבים מוגנים, ותצהיר מטעם המודד המאשר את בניית המבנה על פי מיקומו וגודלו האמור בהיתר.

עוד דברים שחשוב לדעת על טופס 4

כפי שניתן לראות, מדובר באישור חשוב מאוד ומורכב למדי. יחד עם זאת, האחריות על הוצאתו מצויה ברשות אנשי מקצוע שהשתתפו בפרויקט ובפרט הקבלן, והוא שצריך למעשה להראות כי המבנה עומד בכל הדרישות ומתאים לחלוטין לתוכניות המקוריות.

 

במידה שאתם בונים את ביתכם עם מספר קבלנים ומנהלים את הפרויקט בעצמכם, זכרו שאי הכרת הסעיפים הרלוונטיים בטופס 4 עלולה להוביל לבעיות מורכבות בהמשך, לעכב מאוד את האכלוס ואף לעלות לכם בממון נכבד. לא מדובר בהצהרות בלבד אלא בבדיקות ממשיות שיגובו על ידי מפקח מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שיגיע לבית החדש כדי לסקור אותו.

 

בד בבד, המפקח ייתן לכם טופס הכולל אישורים רבים מטעם המחלקות ברשות המקומית, שאליהן תצטרכו לגשת ולהחתימן כדי לקבל את ההיתר לחיבור אל תשתיות ולקראת האכלוס. כלומר, טופס 4 הולך יד ביד עם אישורים מטעם גורמים שונים כגון מחלקת דרכים, ארנונה, סביבה ותברואה של הרשות המקומית.

 

ולבסוף, יש לזכור שטופס 4 אינו הסוף (ייתכן שעוד נשארו גם עבודות פיתוח וצבע שטרם הסתיימו ואינן מפריעות לקבלת האישור), מאחר שיש להמתין עוד שנה עד לקבלת תעודת אכלוס (טופס 5), התלוי באישור מהנדס הרשות המקומית.

רצפת בטון מוחלק מעניקה פתרון פרקטי ואסטטי עמיד וחזק עבור קשת רחבה של צרכים ומטרות, בדגש על כיסויים של משטחים גדולים. על החלקת בטון ובטון מחולק, מאפיינים, אופן הכנה, יתרונות וחסרונות – תוכלו לקרוא במאמר הבא.

רצפה עשויה מבטון מוחלק

בטון מוחלק עשוי מיציקה איכותית של בטון ברמה מאוד גבוהה של גימור. למעשה, גישת ריצוף זו הופכת את שלב יציקת הבטון גם לשלב הגימור הסופי של הריצוף, ומייתרת את הצורך בפיזור שכבת חול והנחתם של אריחים מסוגים שונים. עד לא מזמן קהל היעד העיקרי של החלקת בטון היו גופי תעשייה ומסחר כדוגמת מרכזי קניות, חניונים, מפעלים ומוסדות חינוך. ואולם, לאחרונה שיטה זו חדרה גם למגזר הפרטי בבתים ודירות משופצות או חדשות.

 

הבטון המוחלק מתאים למגוון סגנונות עיצוב בהיותו משתלב עם שלל חומרי גלם. כך למשל, הוא מעולה לבתים בעלי עיצוב מודרני ועכשווי, המאופיין בחזות נקייה וחללים פתוחים. כמו כן, הוא מתאים לסגנון עיצוב תעשייתי העושה שימוש רב בחומרי מתכת וזכוכית, וגם ישתלב נפלא בבית בסגנון כפרי עם עיצוב מעץ מחוספס וגס.

תהליך החלקת בטון

תהליך החלקת בטון מורכב ממספר שלבים בסיסיים:
• על גבי משטח מיושר ומפולס שעליו נפרסת רשת ברזל, יוצקים בטון בתבניות בעזרת משאבה ומניחים אותו באופן אחיד וחלק. כמו כן, מוסיפים חומרים שונים המיועדים לחיזוק הבטון וליצירת הגוון שלו.

• לאחר ששכבת הבטון עברה הליך ראשוני של התקשחות, מבוצעת החלקת בטון בעזרת מכונת הליקופטר המפלסת את הבטון בצורה אחידה. מדובר בעבודה שלביצועה דרוש ידע מקצועי ומיומנות רבה, המבטיחים את אחידות פני השטח ללא בליטות ועם חזות מדויקת ונאה לעין. כמו כן, יש להיזהר בעת השימוש במכשיר זה מפני החלקת יתר הגורמת לשריפת הבטון והיווצרותם של כתמים כהים על גביו.

 

• בכדי שלא ייווצרו בבטון סדקים מתפשטים, מקובל לחרוץ אותו באופן המזכיר אריחי רצפות. כמו כן, בשלב זה גם מרטיבים את הבטון.

• לאחר שהבטון המוחלק התקשה והתייבש מורחים עליו שכבת הגנה של סילר, אפוקסי או פוליאוריתן. שכבה זו מעניקה לריצוף חזות אסטטית חלקה, מבריקה ואחידה המדגישה את גוון הריצוף ומונעת שחיקה וחדירה של כתמי שמן.

היתרונות של בטון מוחלק

לבטון מוחלק כפתרון ריצוף יש מספר יתרונות בולטים. קודם כל, יחסית לשיטות ריצוף אחרות מדובר בהליך מהיר המספק מענה ריצוף עמיד וחזק, מעולה למקומות בעלי רמה גבוהה של שחיקה. בנוסף, החלקת בטון אינה נוטה להתחמם והיא מעניקה ריצוף בטמפרטורה נעימה המתאימה לאקלים הישראלי. כמו כן, ניתן בימינו לבחור בסוג זה של ריצוף בגוונים שונים וכך להתאימם במדויק לסגנון וצבעי החלל בו הוא מיושם. הבטון המוחלק גם אינו צובר לכלוך והוא קל לניקוי ותחזוקה עם סמרטוט רטוב וחומרי ניקוי פשוטים שאינם מכילים ריכוז חומצתי גובה.

החסרונות של בטון מוחלק

כמו כל שיטת וחומר ריצוף אחר, גם להחלקת בטון יש חסרונות שחשוב להכיר. ראשית, שלא כמו עם שיטות ריצוף אחרות קיימת בעיה להגיע לתשתיות שמתחתיו, דבר הדורש לשבור את הבטון, ובעת תיקונו גם קשה לשחזר גוון שכבר קיים. יחד עם זאת, ניתן לפתור את בעיה באמצעות הנחה מוקדמת של צנרת עיוורת המאפשרת במידת הצורך השחלה של כבל או צינור חדש. בכל מקרה, ריצוף זה פחות מומלץ לחדרים רטובים כמו חדרי אמבטיה או שירותים הנוטים לתקלת בצנרת, ובהיותו ריצוף מחליק.

 

כמו כן, יכולים להופיע עם הזמן סדקים אסטטיים זעירים בבטון ואין הרבה מה לעשות בגינם, מלבד חירוץ המונע את התפשטותם. בנוסף, שכבת הציפוי של הבטון נוטה להישחק עם השנים ולכן היא נדרשת בחידוש תקופתי, וכמו כן יש להיזהר בשימוש עם חומרי ניקוי חומציים ואקונומיקה הנוטים לקלף את שכבת ההגנה. ולבסוף, מדובר בשיטת ריצוף לא זולה שעלותה גבוה ממרבית האופציות האחרות הקיימות בשוק, העומדת על בין ארבעה לשמונה מאות ₪ למ"ר. יש לציין כי מי שאוהב את מראה הבטון ורוצה להימנע מחסרונותיו יכול בימינו לרכוש ריצוף גרניט פורצלן בחזות המדמה החלקת בטון.

פיגום מוגדר כמבנה ארעי המיועד ליצירת משטח עבודה ומסלול תנועה בגובה. בשוק מוצעים סוגי פיגומים רבים כמו פיגום זקפים ופיגום נייד . הכלים השונים נבדלים זה מזה בצורתם, באופן התקנתם ופירוקם, בחומריהם ובמטרות השימוש שלהם. יחד עם זאת, בכל סוג של פיגום שתבחרו יש לתת את הדעת על בטיחות המוצר והעבודה עימו.

שיקולים בבחירת פיגום

פיגומים משמשים אנשי מקצוע לצרכי עבודה מגוונים. בין היתר, השימוש יכול להיות לצרכי בנייה, שיפוצים, תחזוקה, ניקוי בגובה ועבודות חשמל. ההחלטה באיזה סוג של פיגום להשתמש נקבעת על פי מספר פרמטרים. כך למשל, סוג הפיגום נבחר בהתאם לאופי ומשך העבודות, תנאי השטח, עבודות חוץ או פנים, עומסי משקל צפויים, כמות משתמשים, סביבת עבודה ושיקולי תקציב ומסגרות זמן.

סוגי פיגומים נפוצים

כאמור, ישנם בשוק סוגים רבים של פיגומים. על סוגי הפיגומים הנפוצים ביותר בשוק נמנים בין היתר:
• פיגום נייד – זהו פיגום קל משקל העשוי לרוב מאלומיניום ובנוי עם גלגלים, מתאים לעבודות פנים וחוץ בגובה נמוך עד בינוני. זהו מוצר פשוט וקל להרכבה ופירוק, וניתן לשנעו בעזרת טנדר או עגלה. יש לשים לב שסביבת העבודה מאפשרת עבודה עם פיגום נייד, כך שניתן להזיזו בשטח העבודה בקלות מבלי לפגוע בציוד הקיים בשטח במידה וקיים.

 

• פיגום זקפים – סוג זה של פיגום נפוץ באתרי בניה ומתאים לעבודה בגובה רב. פיגום זקפים בנוי מזקיפים העשויים מעץ או מתכת שעליהם מונחים משטחי עבודה. את הפיגום מתקינים על גבי משטח מנוקז, ישר ומהודק במיקום שאינו קרוב למקור מים, ומעגנים למבנה בעזרת קשרים חזקים של הזקפים.

 

• פיגומים נוספים – יש עוד מגוון סוגי פיגומים כשלכל אחד תכונות, מעלות וחסרונות משלו כגון פיגום חמורי, פיגום שלוח, פיגום ממוכן, פיגום תלוי, פיגום זיזי ופיגום קונזולי מתכוונן.

בטיחות בעבודה

מכיוון שמדובר בעבודות בגובה, בכל סוג של פיגום יש להקפיד על כללי הבטיחות הנדרשים בחוק, בהתאם לתקן הישראלי 9311. הכללים מתחילים בבחינת תקינות מרכיבי הפיגום וממשיכים להתקנה נכונה שלו ולעבודה זהירה בהתאם להוראות. כמו כן, עבודות על פיגומים דורשות הכשרה מיוחדת של הקבלן ולעתים קרובות תכנון העבודות מחייב מעורבות של מהנדס קונסטרוקטור.

השכנים שלכם התחילו לדבר בשבחי תמ"א 38? שמעתם על תכנון בנייה עתידי באזורכם בעתיד הקרוב? הגיעו לאוזניכם מונחים הנשמעים כלקוחים ממסמך משפטי? אם כן, כדאי להתחיל בשני מונחים בסיסיים שמהווים חלק מכל אישור של פרויקט בנייה על ידי הרשות המקומית. בשורות הבאות נבדוק מה ההבדל בין תב"ע לתמ"א ונביא כדוגמא את התוכנית המפורסמת מכולן, היא תמ"א 38.

אז מה זה בעצם תב"ע?

תב"ע הם ראשי התיבות של תוכנית בניין עיר. מדובר בתוכנית מתאר מסוג כלשהו שעליה מסתמכת וועדה מקומית לתכנון ובניה על מנת לאשר (או לשלול) פעולות כלשהן במקרקעין, כמו למשל בניית בניין מסחרי, הרחבת יישוב, סלילת כביש וכדומה.

 

לעיתים קיים בלבול בקרב אנשים מן השורה, הסבורים כי תוכנית בניין עיר מתייחסת לתוכניות פיתוח של ערים, אך לא כך הדבר. למעשה, ישנן מספר תוכנית מתאר שאותן ניתן לכנות תב"ע והן מסודרות בסדר היררכי בהתאם לאמור בחוק התכנון והבנייה משנת 1965.

 

הראשונה והחשובה שבהן היא תוכנית מתאר ארצית (כלומר תמ"א שבה נעסוק בהמשך), ולאחר מכן לפי הסדר תוכנית מתאר מחוזית המכונה בקיצור תמ"מ, תוכנית מתאר מקומית, וכן תוכנית מפורטת ותוכנית דרך. מן הסידור שלעיל ניתן להבין שתוכנית מתאר מקומית מחייבת התאמה לתוכנית מתאר מחוזית, התלויה בתורה בתוכנית הארצית, כלומר תמ"א.

ממה מורכבת תוכנית בניין עיר

החלק הראשון בתוכנית בניין עיר, כלומר תב"ע, הוא תקנון שבו מפורטים כל הנתונים והשימושים המותרים בקרקע לאור ייעודה, זכויות הבנייה והאמור בתשריט. החלק השני שנקרא ביחד עם התקנון הוא התשריט ובו קיימת מפה המתארת את הצעת התוכנית עם חלוקה למגרשים, תשתיות, דרכים, קווי הבניין והייעוד של כל אחת מהקרקעות. יש לציין כי הן עבור התשריט והן עבור התקנון קיימות הוראות וברורות ואחידות, החל באופן סימון השטחים ועד לנתונים שצריכים להופיע, וזאת על מנת ליצור אחידות מלאה והבנה בין הגופים העוסקים בנושא.

כמה מילים על תוכניות מתאר ארציות

תוכניות מתאר ארציות (תמ"א) מקיפות את כל שטחי המדינה ומביאות תכנון עקרוני, המתייחס בין היתר לאזורי תעשייה, ייעוד קרקעות, מסילות רכבת, נמלים, דרכים ראשיות, שימור קרקעות חקלאיות, רשת חשמל ומים, עתיקות, שטחים המיועדים לנופש, גודל יישובים וצמיחת אוכלוסייה, מקומות קדושים ועוד.

 

תוכניות אלו מוכנות על ידי ועדה ארצית לתכנון ובניה ולאחר שהן מקבלות את אישור הממשלה מתחילות להשתמש בהן הוועדות "הנמוכות" יותר, דהיינו ועדות מחוזיות ומקומיות לתכנון ובנייה. ניתן לומר אם כן, שתוכנית המתאר הארצית מתווה את אבני הדרך והעקרונות הראשיים, ואילו התוכניות הבאות בהיררכיה מביאות את דרכי היישום הפרטניות שלה בכל אזור בארץ.

 

על מנת לסכם נאמר כי כל תמ"א (לרבות תמ"א 38) היא גם תב"ע בהגדרתה, שכן מדובר בתוכנית המשמשת לאישורה של וועדת תכנון ובנייה. ישנם עוד סוגים שונים של תב"ע אך תוכנית המתאר הארצית היא החשובה והעקרונית שבהן, ובהתאם לה השאר מיושמות.

ומהי תמ"א 38?

בשנת 2005 אישרה הממשלה את תוכנית מתאר ארצית מספר 38, אותה הכינה המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואשר עיקרה הוא חיזוק של מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. זאת על סמך הערכות כי בעתיד הקרוב תפקוד את ישראל רעידת אדמה חזקה יחסית. אמנם, עוד מ- 1975 קיים בישראל תקן המחייב לבנות מבנים חדשים כך שיהיו עמידים בפני רעידת אדמה. ואולם, בארץ ישנם מבנים רבים שאינם עומדים בתקינה זו, מרבית נבנו לפני 1980. לאור העובדה כי חיזוק מבנה מפני רעידת אדמה כרוך בעלויות גבוהות, נמצא פתרון לסוגיה זו בדמות תמריצים שיינתנו לקבלנים ויזמים, וכן לדיירי בניינים, אשר יהיו מוכנים לקחת על עצמם את הפרויקט.

זכאות, תמריצים ואישורים של פרויקטי תמ"א 38

בתוכנית המתאר הארצית נקבעה כאמור שורת הטבות שנועדו לתמרץ את הגורמים המעורבים. בין היתר, נקבע כי ניתן יהיה להוסיף מעלית לבניין, להוסיף מרחבים מוגנים, לשפץ את חזות הבניין, לקבל הקלות בנושאי חנייה, לשפץ את הלובי וחדר המדרגות, וכן במקרים מסוימים להרחיב ולשפץ דירות קיימות. עוד נקבע כי היזם/קבלן יקבל "בתמורה" לשדרוג הבניין והפיכתו עמיד בפני רעידות אדמה, זכויות בנייה המאפשרות לו להוסיף דירות שאותן יוכל להשכיר או למכור כראות עיניו. יתר על כן, למרות שמדובר בפרויקט נרחב הוא אינו מחייב הגשת תוכנית מפורטת, אך עדיין חייב כמובן את אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

 

כפי שראינו, תוכנית המתאר הארצית משמשת עיקרון מנחה לוועדות מקומיות ומחוזיות, אך ישנם עוד היבטים ואינטרסים רבים שמנחים אותן כמו שימור צביון החיים בעיר, שיפור איכות חייהם של התושבים, הגדלת ערך הנכסים, שימור קו הנוף, ועוד. על כן, לאורך השנים נתקלו לא מעט פרויקטים של תמ"א 38 בקשיים בירוקרטים כאשר ברקע מרחפת שאלת כדאיות הפרויקט, בעיקר באזורי הפריפריה. עקב העיכוב ביישום התוכנית יצאו לאורך השנים מספר תיקונים לה, המגדילים את כמות ושטח הדירות שניתן להוסיף למבנה, מפשטים את ההליך הבירוקראטי, ומאפשרים לבצע הריסה ובנייה מחדש של המבנה גם במסגרת תוכנית המתאר הארצית. (תיקון זה זכה לכינוי תמ"א 38/2 או בשמו העממי "פינוי בינוי" – למרות שבעצם מדובר במונח אחר מתחום ההתחדשות העירונית).