אדריכלות ועיצוב פנים
אחזקת מבנים
איטום
אינסטלציה סניטרית
בניית בית – תהליך בניית בית פרטי
ברכת הבית
גגות
גינון
ריהוט גן לגינה ולמרפסת
דלתות
הדברה
חוק ומשפט
חלונות ותריסים
חרש ברזל
כלים סניטריים
מדריך משכנתא
מחירון שיפוצים
מחמם מים
מיזוג אוויר והסקה
מעקות
נגרות
עבודות חשמל ותקשורת
עבודות טיח
עבודות עץ
עבודות צבע
עשה זאת בעצמך
קירות גבס
קניית דירה
ריצוף לבית
שלד בנייןחברת שטרן משכנתאות הוקמה על ידי עדי שטרן בשנת 2011. החברה היא חברת בוטיק מובילה ומתקדמת לייעוץ משכנתאות. מטרתנו להעניק לכל לקוח טיפול מסור, מקצועי ואדיב – תוך שמירה והגנה על האינטרסים של הלקוח – ולא של הבנק.
מתכוונים לקנות דירה חדשה או לבנות בית? עומדים לקחת משכנתא מהבנק? בשורות הבאות נסביר למה צריך ייעוץ משכנתא וכיצד הוא עשוי להועיל ולחסוך לכם ממון נכבד.
מהו בעצם ייעוץ משכנתאייעוץ משכנתא ניתן על ידי מומחים וחברות בעל ידע רב וניסיון בתחום, עם בקיאות גדולה בהתנהלותה של המערכת הבנקאית מול הלקוחות. אמנם, כל גורם עשוי להציע חבילה מעט שונה אך באופן בסיסי מדובר בהיכרות עם צרכי הלקוח ומצבו הכלכלי, בניית תמהיל מסלולים חסכוני ומותאם לתנאי השוק, קיום משא ומתן מול הבנקים, ודאגה למכלול ההיבטים הבירוקרטים שקשורים באישור ההלוואה.
מעבר לכך, ישנם יועצים המספקים ליווי לטווח הארוך עם מעקב מתמיד אחר המשכנתא ביחס לתנודות השוק, התראה על כדאיות מחזור ההלוואה, וביצוע המחזור בפועל.
מי צריך ייעוץ משכנתא?לפניכם מספר סיבות שבגללן עדיף לקבל ייעוץ משכנתא ממומחים:
1. להבין מי נגד מי – זו אמנם לא הסיבה החשובה ביותר אך היא הראשונה מבחינה כרונולוגית. אנשים רבים שעומדים לקחת משכנתא אינם מבינים מספיק לגבי ההתחייבות שאליה הם נכנסים ולגבי האפשרויות הפתוחות בפניהם וסוגי המשכנתאות.
היועצים יוכלו להסביר לכם באופן ברור ובגובה העיניים אודות המסלולים, הריביות, ההצמדות, ההחזר החודשי וכדומה.
2. התאמה למצב הפיננסי ולמטרות – על מנת ליטול משכנתא בצורה חכמה צריך להכיר לא רק את דרכי החיסכון אלא גם כיצד להתאים את ההחזרים למטרות בעתיד ולמצב הכלכלי הנוכחי. לשם כך יש לקחת בחשבון את גובה ההשתכרות הנוכחית, שינויים עתידיים בתעסוקה וברמת החיים, הולדת ילדים, קבל ירושות וכדומה – ואת כל הנתונים לשקלל לתוך ההחלטה על משך ההחזר.
לדוגמא, אם קיימת אפשרות להחזיר את ההלוואה בתוך תקופה קצרה יחסית של 10 שנים הרי שמדובר בחיסכון משמעותי, ובמקרים אחרים עדיף לפרוש את התשלומים על פני 25 שנים ולמעלה מכך.
יועץ משכנתאות מקצועי יוכל להתאים עבורכם את המסלול והתקופה לפי מצבכם הפיננסי ושאיפותיכם.
3. לחסוך מאות אלפי שקלים – לעיתים אנשים מתקשים להבין עד כמה משמעותי הוא החיסכון שניתן להשיג בהתנהלות מושכלת ומקצועית. מאחר שמדובר בהלוואות הנפרשות על פני שנים ארוכות הרי שכל חצי אחוז בריבית עשוי להתבטא באלפי ועשרות אלפי שקלים, ולכך מצטרפים שינויים בשוק הריביות שאותם מכירים היטב בעלי המקצוע.
אגב, יועצי משכנתאות יכולים לא רק לבנות עבורכם את התמהיל החסכוני ביותר אלא גם ללכת במקומכם אל מספר בנקים ולנהל מולם מעין "מכרז" שבו מתקבלת ההצעה הטובה ביותר. אמנם השירות כולו עולה כ- 10000 שקלים בממוצע אך החיסכון המושג דרכו יהיה גבוה בהרבה מההוצאה.
4. לחסוך בזמן וטרחה – קבלת משכנתא מהבנק אינה עניין של מה בכך ומעורבים בתהליך לא מעט היבטים בירוקרטים. ייעוץ משכנתאות עשוי לחסוך לכם התרוצצויות רבות וזמן יקר, למנוע טעויות מרגיזות וצעדים מיותרים.
האם אפשר לבד?האם אפשר לעשות את כל תהליך נטילת המשכנתא לבד? בוודאי, אנשים רבים עושים זאת מדי שנה.
האם ניתן ללמוד את התחום באופן עצמאי? כן, אפשר. השאלה היא אם יש לכם את הזמן, הידע והאנרגיות ללמידה לא פשוטה ולדיונים ארוכים עם פקידי הבנק.
בכל מקרה, סביר להניח שהתוצאות שתוכלו להגיע אליהן לבד יהיו פחות טובות, אך בהחלט מומלץ להכיר את התחום ולקרוא חומר בנושא אפילו אם פונים לייעוץ מקצועי.
למה לא להשאיר את הייעוץ לבנק?כאשר תגיעו לפגישה הראשונה בבנק תיפגשו עם "יועץ משכנתאות" מטעמו. זוהי הגדרה מעט בעייתית שכן היועץ אינו פועל רק למענכם אלא יותר לטובת הבנק, ובעצם מטרתו המרכזית היא לספק לכם משכנתא בתנאים הטובים ביותר למעסיק שלו.
אין כל פסול בשמיעת ההצעות אך אסור לבלבל את הייעוץ האובייקטיבי שמכוון כולו לטובתכם עם ה- "ייעוץ" שניתן בבנקים.
קבלת אישור עקרוני למשכנתא היא מרכיב בסיסי והשלב הראשון בהתנהלות מול הבנק המלווה, ורק לאחר מכן תוכלו להמשיך לבחירת התמהיל המתאים לכם, הביטוחים ופרוצדורות נוספות. אמנם, כל בנק עשוי להעמיד תנאים מעט שונים אך ישנן דרישות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא שנכונות תמיד, לאור הוראות המפקח על הבנקים.
מי יכול לקבל אישור עקרוני למשכנתא?התשובה הפשוטה לשאלה זו היא שכל אדם שמחזיק בהון עצמי הולם, אך כמובן שהדברים מורכבים יותר כפי שניתן לראות להלן. ראשית, חשוב לדעת שלפגישה עם נציג הבנק יש להביא עימכם מספר מסמכים שבלעדיהם לא ניתן יהיה לשקול את זכאותכם.
בין היתר, עליכם להביא את חוזה המכר על הנכס, את תלושי המשכורת של בני הזוג במהלך 3 החודשים האחרונים (לשכירים), תיעוד תקף והולם של החסכונות שלכם וההון העצמי העומד לרשותכם, תעודות זהות של הלווים כשהן שלמות, פירוט של מצב חשבון העו"ש שלכם ב- 3 החודשים האחרונים, ותיעוד שלם של הלוואות אחרות שאתם עדיין מחזירים. מדוע צריך את כל המסמכים הללו?
דרישות לקבלת אישור עקרוני למשכנתאכדי שניתן יהיה לבדוק את הנקודות הבאות:
1. ההון העצמי שלכם –ההון העצמי הוא הסכום הפנוי שעומד לרשותכם בחשבון העובר ושב, בחסכונות ובאפיקים נוספים. חשוב להבין כי אם הדברים היו תלויים בבנק ניתן היה לאשר משכנתא גם לאנשים שיש להם רק 10% הון עצמי ביחס לערך הנכס הנרכש, ואפילו פחות מכך, שכן הבנק מרוויח בכל מקרה על הריבית.
יחד עם זאת, המפקח על הבנקים מחייב אותם להימנע ממתן הלוואות גבוהות לאנשים שיתקשו להחזירן, דבר שעשוי ליצור קשיי נזילות חמורים, ולכן נקבע כי מבקשי משכנתאות חייבים להעמיד הון עצמי בגובה של 30% לפחות מערך הנכס.
יתרה מכך, במקרי מסוימים כמו בנייה עצמית (בניגוד לרכישת דירה) או אי ודאות לגבי יכולות כלכליות עתידות, עשוי הבנק לדרוש הוכחת הון עצמי של 40% ואפילו יותר כתנאי מקדים, ועניין זה עשוי להיות נתון למיקוח.
2. הכנסות –כפי שראינו יהיה עליכם להביא אל הבנק תלושי שכר מ- 3 החודשים האחרונים. מדוע הבנק מתעניין בהכנסותיכם? אם המשכורת נמוכה יחסית אזי ייתכן שההלוואה פחות בטוחה מבחינתו של הבנק, ובוודאי אם אין כל משכורת קבועה. דבר זה ישפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל, והדבר נכון גם למקבלי הכנסות גבוהות בעת הנוכחית אשר תחום עיסוקם אינו צופה הגדלה משמעותית ואף ירידה במשכורת.
אגב, הבנק בהחלט עשוי להתייחס גם למצב התעסוקתי של בני הזוג לאורך השנים, כלומר להיותם מחזיקים בעבודות קבועות במקום אחד או לפחות בתחום מסוים, וככל שהשינויים תכופים ודרמטיים יותר כך פוחתים הסיכויים לקבלת סכום גבוה בתנאים נוחים.
אך חשוב מכול: שימו לב שלפי הוראות המפקח על הבנקים מותר לתת משכנתא שהחזריה אינם גבוהים מ- 30% מסך כל ההכנסות החודשיות של בני הזוג, אם כי גם בתחום זה ישנם חריגים.
3. חוזה המכר –הבנק לא ישים את כספו על קרן הצבי וייזהר מאוד ממתן הלוואה לנכסים מפוקפקים. זוהי הסיבה שבגללה תידרשו להביא גם את חוזה המכר עם פירוט של רישום הנכס בחברות משכנות או בטאבו. רק כך יכול הבנק לשעבד את הנכס מול מתן המשכנתא.
כמו כן, מחוזה המכר ניתן להבין מהו ערך הדירה שאתם מבקשים לרכוש, מהו מיקומה ומה ייעודה, והאם בכלל מדובר בדירה, בבנייה עצמית, ברכישת מגרש וכן הלאה – מכאן גם אפשר להבין את גובה ההלוואה שאתם מעוניינים לקבל.
4. הלוואות קודמות –מטבע הדברים, ההלוואות שאתם עדיין מחזירים משפיעות באופן מהותי על יכולתכם לעמוד בהחזרי המשכנתא. אמנם, קיומן של הלוואות קודמות אינו פוסל אתכם מזכאות, אך מה שכן עלול לפסול הוא בעיות בהחזר חובות כדוגמת צ'קים שחזרו או הגדרה בתור לווה מוגבל.
משמעותו של האישור העקרונייש לציין כי מלבד הנתונים המפורטים לעיל שנדרשים לצורך קבלת אישור עקרוני, בהמשך תצטרכו לעמוד בדרישות נוספות כגון רכישת ביטוח חיים ודירה (מכונים ביחד ביטוח משכנתא), וכן העמדת ערבויות ובטחונות לטובת הבנק.
יחד עם זאת, במידה שעמדתם בדרישות הבסיסיות מה שתקבלו לידיכם הוא אישור חתום על ידי הבנק שמאשר את סכום ההלוואה, תוך ציון סייגים הכוללים מסמכים, בטחונות וערבויות שתעמידו לטובתו בהמשך הדרך.
כמו כן, האישור יכלול את התנאים המוצעים לכם כעת, כלומר המסלולים השונים והריביות, אך קחו בחשבון שמדובר בהצעה קצרת מועד שנעה בין מספר ימים (על הריביות) למספר חודשים (על האישור עצמו). לבסוף, חשוב לציין כי האישור העקרוני אינו מחייב אתכם לבחור דווקא בבנק זה או בהצעה זו, ובהחלט ניתן להמשיך הלאה באופן עצמאי או בעזרת יועצי משכנתאות כדי לקבל תנאים נוחים יותר.
כולנו שומעים חדשות לבקרים כמה הריבית במשק נמוכה, ושכדאי לנו למחזר את המשכנתא כדי לחסוך עשרות אלפי שקלים. הבעיה היא שגם בבנקים שמעו על המחזור שבוודאי משתלם ללקוח, אך מהווה עבור הבנק טרחה מיותרת, מציקה ובלתי כלכלית.
להלן השתלשלות העניינים:
לפני כשנה, בתחילת שנת 2013, החלטתי שגם אני מעוניין לחסוך בריבית ולקצר את פירעון המשכנתא. לאחר תיאום פגישה עם נציגת הבנק לקחתי יום חופש וניגשתי לסניף בראשון לציון. המתנתי לפקידה נחמדה בשם ורד שהסבירה לי שאוכל לחסוך כ- 40,000 ₪ ולצמצם את מועד פירעון המשכנתא שלי בשלוש שנים. מעודד מהשיחה שאלתי אילו מסמכים עלי לספק כדי שאוכל למחזר את המשכנתא.
עם הרשימה יצאתי לדרכי ואספתי את כל המסמכים הרלוונטיים, ולאחר כשבוע סיפקתי לה את כל המסמכים שנדרשתי. לצערי, התברר שהדירה לא עברה על שמי אלא ישנה רק הערת אזהרה, ולפני שנתחיל בתהליך עלי לרשום את הדירה על שמי בטאבו (אישור שלקח לי כשלושה חודשים להשיג). לאחר ביצוע העברת הדירה סיפקתי מסמכים חדשים, שחלקם הגיעו למצב של פג תוקף כגון דפי חשבון בנק.
אחרי העברת המסמכים במלואם שאלתי את ורד כמה זמן ייקח כל תהליך המחזור, ותשובתה הייתה שבגלל שמדובר במחזור בלבד יתבצע תהליך מזורז (שמעתי נכון, בחיי! היא אמרה תהליך מזורז). לדבריה יסתיים העניין תוך כמה ימים עד שבוע, ובנוסף אני רשאי לקבל 30,000 ₪ הלוואה ללא ריבית וללא הצמדה למשך 30 חודשים, בהחזר של 1000 ₪ לחודש.
עוד שבוע עבר והתקשרתי למספר הטלפון שורד נתנה לי על מנת למנוע הגעה לבנק, ובכך לחסוך ממני בזבוז של יום עבודה. ואולם, במקום להגיע לורד הגעתי למוקד שירות בו הבטיחו לי שורד תחזור אלי במהלך היום – מקסימום מחר בבוקר. אחרי שורד לא חזרה ניסיתי שוב למחרת, ושוב הגעתי למוקד השירות שהתנצלו, ושוב הבטיחו שיחזרו אלי מהבנק
ו… ניחשתם נכון! משיח לא בא וורד לא התקשרה.
בצר לי נאלצתי לגשת לבנק ולברר שהכול בסדר, כלומר שהבנק עדיין עובד ולא נסגר בינתיים. אחרי המתנה וכשהגיע תורי שאלתי מדוע לא חוזרים אלי, ומה עם מחזור המשכנתא. הפקידה התנצלה באדיבות וטענה שפשוט יש להם עמוס, לכן לא חזרה אלי, ולאחר בדיקה התברר שחסרים מסמכים נוספים שעלי לספק לפני אישור סופי. היא מקווה שהפעם זה באמת יהיה מהיר וקצר.
ורד ציידה אותי במספר פקס על מנת לחסוך ממני להגיע שוב לבנק ולבזבז יום חופש נוסף. אחרי העברת המסמכים ניסיתי שוב להגיע לפקידה, וכמובן הגעתי למוקד שירות הלקוחות שהבטיחו מה שהבטיחו. לאחר מכן, בכל פעם שהגעתי לבנק נדרשתי לספק מסמכים חדשים – פעם הסכם מזונות ופעם טופס 106, ולאחר מכן דו"ח שנתי 2010 ולאחר מכן דו"ח 2011. כך חלפו להם חודשיים נוספים.
בחלוף חודשיים נדרשתי כמובן לספק את כל המסמכים מחדש, כי פג התוקף, וגם הופיעה דרישה חדשה – הערכת שמאי לדירה שכבר יש לי עליה משכנתא בבנק. בשלב הזה הבנתי שמישהו עובד עלי. הרמתי את הקול ודרשתי לדבר עם מנהל מחלקת המשכנתא בבנק, שניסה להרגיע אותי וביטל את הצורך בהערכת שמאי. מצד שני, הוא דרש ששאר המסמכים יהיו בתוקף, והבטיח שהפעם הכול ירוץ בקלות ובמהירות.
ובכן, לאחר מספר ימים סיפקתי לו את כל המסמכים והמתנתי במתח – האם סוף סוף הסאגה הזאת תיגמר, אקבל את הטלפון המיוחל ואוזמן לבנק לחתום על המסמכים למחזור המשכנתא? בנוסף, פנטזתי על ה- 30,000 ₪ שאותם תכננתי לקחת כהלוואה (בכל זאת, ללא ריבית וללא הצמדה..).
לאחר מספר ימים התקשרתי למנהל מחלקת המשכנתא לברר האם הפעם הכול תקין, ותשובתו הדהימה אותי:
מה אתה לא מבין??? הבנק פשוט לא מעוניין למחזר את המשכנתא כי זה לא משתלם לנו, ולך יש שתי אפשרויות:
1. להמשיך ולשלם לנו את המשכנתא עם הריבית הגבוהה.
2. ללכת לבנק אחר שיבצע עבורך משכנתא חדשה עם כל התהליך הנלווה לכך.
זו הייתה אחת הפעמים הבודדות בחיי שלא היה לי מה להגיד. הודיתי לו על תשובתו בשקט וסגרתי את הטלפון.
הערה:
במקביל, פניתי למפקח על הבנקים, שיטחתי בפניו את הנושא ו… משיח לא בא וגם המפקח לא ענה (חלפו כבר כחודש ימים).
אשמח לתגובתכם ולעצות
תודה
כידוע, לכל דירה נרכשת יש מחיר הרשום בחוזה רכישת הנכס, ורבים משלמים עבורו באמצעות הלוואת משכנתא. יחד עם זאת, חשוב להבין כי רכישת דירה כרוכה בהוצאות נוספות ובהחלט לא מבוטלות, אותן חשוב להכיר מראש ולהתכונן בהתאם.
על כל קניית דירה יש לשלם מס רכישההחוק בישראל קובע כי כל קניית דירה נדרשת בתשלום מס רכישה, המחושב כאחוז מסוים ממחיר הנכס כפי שנקבע על ידי רשות המסים ומתעדכן מעת לעת. על מנת לאמוד את גובה מס הרכישה שעליכם לשלם, ניתן להיעזר במחשבון מס רכישה המוצע באתר של משרד האוצר.
נכסים שניתן להשביחם כרוכים בהיטל.
חשוב לדעת כי רכישת דירה שקיימים עבורה היתרים נוספים לבנייה או השבחה, כרוכה בתשלום היטל השבחה לידי הרשות המקומית שקובעת גם את שיעורו. זאת מפני שהיתרים אלו תורמים לעליית ערכו של הנכס. כך לדוגמא, השבחות עשויות להיות היתר לתוספת חדר על גג הבית או סגירת מרפסת. הן נגבות לרוב ממי שמתכנן לקנות בית ולא ממי שמוכרו, והינן רלוונטיות גם אם רוכש הנכס אינו מתכוון לממש את האפשרויות השונות להשבחתו.
עלויות נדרשות למעבר ולשיפוץ דירהחלק נכבד מההוצאות על רכישת דירה קשור בעלויות מעבר ושיפוץ הדירה. בדרך כלל, עלויות העברת הרכוש לדירה החדשה מסתכמות באלפי שקלים. אליהן יש להוסיף את עלויות הקנייה של ריהוט וציוד חדש, חיבור לתשתיות שונות כמו חשמל, גז, תקשורת ומים, ובמידת הצורך גם עלויות הכרוכות בשיפוץ הנכס. חשוב להבין כי ללא תכנון מוקדם, ההוצאות על מעבר ושיפוץ נכס עשויות לנסוק לעשרות ואף למאות אלפי שקלים. לכן, מומלץ להגדיר מראש תקציב ריאלי עבור הוצאות אלו, המבוסס על צרכים אישיים והערכות מחיר מקצועיות.
תשלום דמי תיווךרבים מקרב האנשים שמתכננים לקנות בית נעזרים בשירותי משרד תיווך. עבור שירותים אלו יש לשלם כמובן דמי תיווך שעלותם יכולה להגיע עד ל- 2% מערכו של הבית. יחד עם זאת, חשוב לציין כי גובה דמי התיווך אינו אחיד ומשתנה בין המשרדים השונים שפועלים במשק, הפתוחים גם לנהל מו"מ אודות התשלום.
תשלומים למנהל מקרקעי ישראלמי שרוכש נכס המוחכר ממנהל מקרקעי ישראל נדרש לעיתים לשלם עבורו דמי היון או דמי הסכמה. בנוסף, בעת רכישת נכסים ממנהל מקרקעי ישראל יש לוודא מראש שלא מוטלים עליהם חובות קודמים הקשורים למנהל. את הבדיקות יש לבצע במשרדי המנהל באופן עצמאי או על ידי עורך דין מקרקעין, האחראי מטעמם של הקונים על ביצוע עסקת המקרקעין.
עלויות שירותי עורך דיןמי שמעוניין לקנות בית נדרש למעשה לעסקת נדל"ן מורכבת בסכומים גדולים מאוד, ולכן חשוב לבצעה עם סיוע וליווי של עו"ד מקרקעין. השירות נדרש בין היתר עבור עריכת הסכם מכירה, ניהול מו"מ, ייצוג מול רשויות המס וקבלת חוות דעת מקצועית עבור חוזה מכר. עלותם של שירותים אלו משתנה בהתאם להיקף ולמורכבות, ובליווי משפטי מלא נעה בין 0.5% ל- 2% מכלל ערכו של הבית.
שירותי שמאיבעת קניית דירה, חלק בסיסי מדרישות הבנק עבור נטילת משכנתא הינו הערכת שמאי של הנכס. לשם כך יש להיעזר כמובן בשירותי שמאי המאושר על ידי הבנק, ולשלם לו ישירות על שירותיו. את העלות המדויקת ניתן לברר בבנק שממנו נוטלים את המשכנתא.
וזה עוד לא הסוףמלבד האמור לעיל, קניית דירה כרוכה גם בתשלום אגרות שונות, ביניהן אגרת רישום משכנתא, רישום מישכון, הוצאת נסח, רישום הערת אזהרה ואף אגרה הנדרשת בעת ביטול הערת אזהרה.
מעבר לכך, גם לאופן התשלום וההצמדה יש השפעה ישירה על העלויות. לכן, לפני רכישת נכס חשוב להכיר ולשקלל את כל היבטי התשלום הכרוכים בעסקה, וכך להיערך בהתאם ולהימנע מהוצאות בלתי מתוכננות או לא צפויות.
אם אתם קוראים את השורות האלה סביר להניח שאתם מצויים בתהליך בניית בית פרטי או עתידים להיכנס לדירה בבניין מגורים חדש. העניין שלכם בכותרת נכון ומוצדק מאחר שמדובר במרכיב מהותי בתהליך הבנייה או הכניסה לדירה, שפשוט אי אפשר בלעדיו. בשורות הבאות נבחן טופס 4 מהו, מדוע צריך אותו, מי אחראי עליו וכיצד מוציאים אותו.
העיקרון שמאחורי טופס 4כידוע, בניית בית או בניין מגורים היא פרויקט המערב קשת רחבה של עבודות ובעלי מקצוע, כאשר בסופו של דבר צריך להתקבל מבנה המתאים לחלוטין לתוכניות שהוגשו בראשונה לוועדת תכנון ובנייה, וכמובן יציב, בטוח ועומד בסטנדרטים הנדרשים. לכן, עם סיום הבנייה יש להראות לרשות המקומית כי אכן המבנה עונה להגדרות שלעיל, ורק לאחר מכן היא תפעל לחברו לתשתיות הבסיסיות כגון מים, תקשורת וחשמל.
טופס 4, המכונה גם טופס אכלוס, נועד לאשר את כלל ההיבטים המקצועיים והבטיחותיים של המבנה בפני הוועדה הממונה, ומכאן לאפשר את חיבורו לתשתיות.
מה חשיבותו של טופס 4כפי שאמרנו, לטופס 4 יש חשיבות גדולה מאוד עבורכם וזאת ממספר בחינות. ראשית, בלי אישור הטופס לא ניתן לאכלס את המבנה ולא ניתן יהיה לעשות בו פעולות קנייה ומכירה. שנית, הטופס מהווה אישור לתקינות ובטיחות של היבטים רבים כגון השלד, המעקות, מערכות הגז, האינסטלציה, כיבוי אש וחשמל, ושאין במבנה ליקויי בנייה. על כן, אם אתם עומדים להיכנס לדירה שנבנתה לאחרונה על ידי קבלן, הטופס מבטיח כי היא נבדקה על ידי גורמים מקצועיים כמו אדריכל או מהנדס וכן על ידי גורמים בלתי תלויים בקבלן.
מה כולל טופס 4?מדובר בטופס ארוך ומורכב הכולל שורה ארוכה של אישורי בדיקות חתומים על ידי הגורם שערך את הביקורת, המודד ומי שעורך את הטופס. בין היתר, הוא כולל אישור לביצוע בדיקת בטון בשלד, בדיקת תקינות של התקנת מערכת הגז ושמישותה מטעם חברת הגז, ואישור מטעם מהנדס לגבי ביצוע עבודות יציבות וחיזוק הולמות במבנה הראוי למגורים.
כמו כן, הטופס כולל בדיקה של אדריכל המאשרת התאמה של המבנה להיתר הבנייה שאושר על ידי הוועדה המקומית, בדיקת התאמה לתקן של מערכות האינסטלציה והניקוז, וכן אישור שכל מבנה זמני שהוקם באתר הבנייה פונה מהמקום. עוד קיים בו אישור מטעם מכון התקנים באשר לאטימותם של מרחבים מוגנים, ותצהיר מטעם המודד המאשר את בניית המבנה על פי מיקומו וגודלו האמור בהיתר.
עוד דברים שחשוב לדעת על טופס 4כפי שניתן לראות, מדובר באישור חשוב מאוד ומורכב למדי. יחד עם זאת, האחריות על הוצאתו מצויה ברשות אנשי מקצוע שהשתתפו בפרויקט ובפרט הקבלן, והוא שצריך למעשה להראות כי המבנה עומד בכל הדרישות ומתאים לחלוטין לתוכניות המקוריות.
במידה שאתם בונים את ביתכם עם מספר קבלנים ומנהלים את הפרויקט בעצמכם, זכרו שאי הכרת הסעיפים הרלוונטיים בטופס 4 עלולה להוביל לבעיות מורכבות בהמשך, לעכב מאוד את האכלוס ואף לעלות לכם בממון נכבד. לא מדובר בהצהרות בלבד אלא בבדיקות ממשיות שיגובו על ידי מפקח מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שיגיע לבית החדש כדי לסקור אותו.
בד בבד, המפקח ייתן לכם טופס הכולל אישורים רבים מטעם המחלקות ברשות המקומית, שאליהן תצטרכו לגשת ולהחתימן כדי לקבל את ההיתר לחיבור אל תשתיות ולקראת האכלוס. כלומר, טופס 4 הולך יד ביד עם אישורים מטעם גורמים שונים כגון מחלקת דרכים, ארנונה, סביבה ותברואה של הרשות המקומית.
ולבסוף, יש לזכור שטופס 4 אינו הסוף (ייתכן שעוד נשארו גם עבודות פיתוח וצבע שטרם הסתיימו ואינן מפריעות לקבלת האישור), מאחר שיש להמתין עוד שנה עד לקבלת תעודת אכלוס (טופס 5), התלוי באישור מהנדס הרשות המקומית.
רצפת בטון מוחלק מעניקה פתרון פרקטי ואסטטי עמיד וחזק עבור קשת רחבה של צרכים ומטרות, בדגש על כיסויים של משטחים גדולים. על החלקת בטון ובטון מחולק, מאפיינים, אופן הכנה, יתרונות וחסרונות – תוכלו לקרוא במאמר הבא.
רצפה עשויה מבטון מוחלקבטון מוחלק עשוי מיציקה איכותית של בטון ברמה מאוד גבוהה של גימור. למעשה, גישת ריצוף זו הופכת את שלב יציקת הבטון גם לשלב הגימור הסופי של הריצוף, ומייתרת את הצורך בפיזור שכבת חול והנחתם של אריחים מסוגים שונים. עד לא מזמן קהל היעד העיקרי של החלקת בטון היו גופי תעשייה ומסחר כדוגמת מרכזי קניות, חניונים, מפעלים ומוסדות חינוך. ואולם, לאחרונה שיטה זו חדרה גם למגזר הפרטי בבתים ודירות משופצות או חדשות.
הבטון המוחלק מתאים למגוון סגנונות עיצוב בהיותו משתלב עם שלל חומרי גלם. כך למשל, הוא מעולה לבתים בעלי עיצוב מודרני ועכשווי, המאופיין בחזות נקייה וחללים פתוחים. כמו כן, הוא מתאים לסגנון עיצוב תעשייתי העושה שימוש רב בחומרי מתכת וזכוכית, וגם ישתלב נפלא בבית בסגנון כפרי עם עיצוב מעץ מחוספס וגס.
תהליך החלקת בטוןתהליך החלקת בטון מורכב ממספר שלבים בסיסיים:
• על גבי משטח מיושר ומפולס שעליו נפרסת רשת ברזל, יוצקים בטון בתבניות בעזרת משאבה ומניחים אותו באופן אחיד וחלק. כמו כן, מוסיפים חומרים שונים המיועדים לחיזוק הבטון וליצירת הגוון שלו.
• לאחר ששכבת הבטון עברה הליך ראשוני של התקשחות, מבוצעת החלקת בטון בעזרת מכונת הליקופטר המפלסת את הבטון בצורה אחידה. מדובר בעבודה שלביצועה דרוש ידע מקצועי ומיומנות רבה, המבטיחים את אחידות פני השטח ללא בליטות ועם חזות מדויקת ונאה לעין. כמו כן, יש להיזהר בעת השימוש במכשיר זה מפני החלקת יתר הגורמת לשריפת הבטון והיווצרותם של כתמים כהים על גביו.
• בכדי שלא ייווצרו בבטון סדקים מתפשטים, מקובל לחרוץ אותו באופן המזכיר אריחי רצפות. כמו כן, בשלב זה גם מרטיבים את הבטון.
• לאחר שהבטון המוחלק התקשה והתייבש מורחים עליו שכבת הגנה של סילר, אפוקסי או פוליאוריתן. שכבה זו מעניקה לריצוף חזות אסטטית חלקה, מבריקה ואחידה המדגישה את גוון הריצוף ומונעת שחיקה וחדירה של כתמי שמן.
לבטון מוחלק כפתרון ריצוף יש מספר יתרונות בולטים. קודם כל, יחסית לשיטות ריצוף אחרות מדובר בהליך מהיר המספק מענה ריצוף עמיד וחזק, מעולה למקומות בעלי רמה גבוהה של שחיקה. בנוסף, החלקת בטון אינה נוטה להתחמם והיא מעניקה ריצוף בטמפרטורה נעימה המתאימה לאקלים הישראלי. כמו כן, ניתן בימינו לבחור בסוג זה של ריצוף בגוונים שונים וכך להתאימם במדויק לסגנון וצבעי החלל בו הוא מיושם. הבטון המוחלק גם אינו צובר לכלוך והוא קל לניקוי ותחזוקה עם סמרטוט רטוב וחומרי ניקוי פשוטים שאינם מכילים ריכוז חומצתי גובה.
החסרונות של בטון מוחלקכמו כל שיטת וחומר ריצוף אחר, גם להחלקת בטון יש חסרונות שחשוב להכיר. ראשית, שלא כמו עם שיטות ריצוף אחרות קיימת בעיה להגיע לתשתיות שמתחתיו, דבר הדורש לשבור את הבטון, ובעת תיקונו גם קשה לשחזר גוון שכבר קיים. יחד עם זאת, ניתן לפתור את בעיה באמצעות הנחה מוקדמת של צנרת עיוורת המאפשרת במידת הצורך השחלה של כבל או צינור חדש. בכל מקרה, ריצוף זה פחות מומלץ לחדרים רטובים כמו חדרי אמבטיה או שירותים הנוטים לתקלת בצנרת, ובהיותו ריצוף מחליק.
כמו כן, יכולים להופיע עם הזמן סדקים אסטטיים זעירים בבטון ואין הרבה מה לעשות בגינם, מלבד חירוץ המונע את התפשטותם. בנוסף, שכבת הציפוי של הבטון נוטה להישחק עם השנים ולכן היא נדרשת בחידוש תקופתי, וכמו כן יש להיזהר בשימוש עם חומרי ניקוי חומציים ואקונומיקה הנוטים לקלף את שכבת ההגנה. ולבסוף, מדובר בשיטת ריצוף לא זולה שעלותה גבוה ממרבית האופציות האחרות הקיימות בשוק, העומדת על בין ארבעה לשמונה מאות ₪ למ"ר. יש לציין כי מי שאוהב את מראה הבטון ורוצה להימנע מחסרונותיו יכול בימינו לרכוש ריצוף גרניט פורצלן בחזות המדמה החלקת בטון.
רכישת דירה היא ללא ספק אחת ההשקעות הגדולות בחיינו הפרטיים, ואולי ההשקעה הגדולה שבהן. ואם אפילו לפני קניית רכב בשווי אלפי שקלים כל אחד מאיתנו לוקח אותו לבדיקה, בודק את ההיסטוריה שלו, הקילומטראז' וכדומה, הרי שבוודאי שבקניית דירה צריך לבצע בדיקה מקיפה ככל האפשר לפני חתימה על חוזה. לפניכם פירוט של הבדיקות הראשוניות שיש לבצע.
1. חיפוש במדיהיש לבדוק בגוגל מה הרשמים מהיזם והחברה המבצעת כגון כמות ליקויים, תביעות משפטיות, תגובות הגולשים להתייחסות הדיירים וכולי.
2. ותק החברה• חשוב לבדוק את הוותק והניסיון של החברה בהקמת מבני מגורים.
• האם הבעלים התחלפו בשנים האחרונות (יכול להיות שהחברה ותיקה אך בעלים חדשים עם ניסיון מועט בהקמת מבני מגורים)
לעיתים יזמים קונים חברה ותיקה (לפעמים אף לא פעילה) לצורך סיווג המאפשר להם לבנות בהיקפים גדולים. ואולם, מאחורי החברה עומדים למעשה אנשים שלא מכירים ולא הגיעו מתחום הבניה, ואינם מבינים את הבעייתיות שבהקמת פרויקט מסוג זה.
3. לדבר עם אנשים שכבר רכשו דירהלא להתבייש ולדבר עם דיירים שכבר קנו דירות בפרויקט ואולי אף בפרויקטים אחרים של החברה: איך התרשמו מהתנהלות החברה וקבלן הבניין, מקצב הבנייה, מאיכות הבנייה וכדומה.
4. מפקח הבניהיש להיפגש עם מפקח הבניה מטעם הקבלן ואולי אף עם המפקח מטעם היזם, לעשות איתו סיבוב ולהתרשם מרמתו המקצועיות ומניסיונו בבניה.
5. יועציםבכל כניסה לאתר בניה חייבת להיות רשימת יועצים ומומלץ לברר עליהם קצת פרטים ואילו פרויקטים הם ביצעו בשנתיים האחרונות.
6. הדמיה תלת מימדיש לקחת בעירבון מוגבל את ההדמיה תלת מימד שהיזם/ קבלן הבניין מציג בפניכם, שכן ההדמיה לא מחייבת וזהו רק כלי שיווקי שנועד לפתות את הלקוח לקנות דווקא אצלם.
7. מחירון שינוייםמומלץ לבדוק את מחירון השינויים והתוספות. לעיתים קרובות כל שינוי או תוספת בדירה יעלו הון תועפות, ולכן מומלץ לבדוק ולהוזיל את מחירי השינויים, או לפחות שאת חלק מהשינויים והתוספות יספוג היזם כגון החלפת מטבח, שינוי ריצוף ואף מזגנים (ישנם קבלנים המספקים רק הכנה למזגן ובמידה ותרצו לקנות גם מזגן מהקבלן המחיר יקפוץ פלאים).
8. קשר בין דיירים שרכשו דירהבדקו האם הדיירים שכבר קנו דירה נמצאים בקשר אחד עם השני. האם הם מתייעצים ביניהם, מהי רמת החברות, מהו סגנון השכנים והאם הם מתאימים לסגנונכם שלכם (בכל זאת, הם הולכים להיות השכנים שלכם בשנים הבאות).
9. עיכוב בבניהלעיתים לא מעטות ישנם עיכובים בבניה ולכן יש לבדוק תאריך אכלוס, זמן מקסימאלי לעיכוב בבניה ומה הפיצוי שתקבלו במידה והעיכוב יתמשך מעבר למתוכנן.
10. לוחות זמניםעליכם לבדוק ולברר האם נכון לשלב זה של הבניה הקבלן עומד בלוחות הזמנים, ואם לא, בררו ממה נובע העיכוב.
11. לדבר עם פועלי הבנייןכן, עם פועלי הבניין! בדומה לנהגי מוניות הם יודעים הכי טוב מה קורה ואיך הבניין מתנהל, הן מבחינת העבודה ולעיתים אף מבחינת התנהלות הקבלן.
בעבר היו דמי מפתח נהוגים ונפוצים יחסית בישראל אך כיום מדובר בעסקאות נדירות בהרבה. חוק הגנת הדייר הוא זה שמתווה את אופן ביצוען של העסקאות הללו ומונה את הזכויות והחובות של המעורבים בהן. בשורות הבאות נעסוק בשאלה: דמי מפתח מהם, ונספק את המידע הבסיסי והחשוב אודותיהם.
אפשרות "לקנות" נכס בחצי מחירדמי מפתח הם סכום כספי שמשולם לבעל נכס מטעמו של רוכש, דבר המקנה לו זכויות שונות לרבות מגורים או שימוש עסקי. מדובר באפשרות משתלמת מאוד למי שהממון אינו מצוי בכיסו או שאינו רוצה להשקיע את כולו לצורך מגורים. זאת מאחר שסכום הכסף המשולם בדמי מפתח עומד על חצי משווי של הנכס בשוק ולעיתים גם פחות ואפילו שליש בלבד.
יחד עם זאת, הרוכש אינו זוכה לבעלות על הנכס ולרישומו על שמו בטאבו אלא לתקופת חייו בלבד, ומעבר לכך יהיה עליו לשלם דמי שכירות (נמוכים, בסדר גודל של מאות שקלים כתלות בהיבטים שונים של הנכס) מדי חודש.
אמנם מדובר בעסקה משתלמת עבור הדיירים אך לעיתים היא פחות משתלמת לבעלי הנכס עקב השכירות הנמוכה מאוד והתשלום החלקי על השימוש במקום. לכן, במרבית המקרים ניתן למצוא את העסקאות הללו בעיקר בנכסים ישנים המצויים באזורים מרכזיים.
זכויות וחובות של הצדדיםחוק הגנת הדייר קובע שהדיירים יוכלו למכור את הנכס לגורם אחר לאחר שנתנו זכות ראשונים לבעלים, ובמידה שהנכס נמכר לגורם שלישי יתחלקו הכספים בין שני הצדדים.
מעבר לכך, דיירים מוגנים מחויבים כאמור לשלם דמי שכירות, להשתתף בהוצאות שוטפות ותיקונים של הנכס, לשלם על תיקונים שנמצאים בשטחם ואינם יסודיים, ובאופן כללי לקיים את כל סעיפי ההסכם.
בעלי הבית חייבים מצידם בעבודות תיקון יסודיות של תשתיות שונות וכן בתשלום חלקי על ניקיון ותאורה בחצר, בכניסה ובחדר המדרגות.
פינוי של דיירים מוגנים בדמי מפתחכאמור, החוק להגנת הדייר מפרט את כל ההגנות, הזכויות והחובות הכרוכות בעסקת דמי מפתח, וקובע שהרוכש הוא בגדר דייר מוגן. יחד עם זאת, החוק גם קובע כי ישנן נסיבות שונות שבהן ניתן לפנות דיירים מוגנים מנכס, למשל אם בעל הבית מעוניין לבנות במקום מבנה חדש ותוספות, ואז צריך לשלם למפונים פיצויים או לתת להם דיור חלופי.
בנוסף, ניתן לפנות דיירים מוגנים במצבים שונים, למשל אם עזבו את הנכס, לא שילמו את שכר הדירה, השכירו את המקום לאנשים אחרים, היוו הטרדה לסביבה, גרמו נזקים או ביצעו שינויים בדירה, ובכל מצב שבו הפרו באופן ברור את ההסכם שנחתם עימם.
יציאה מנכס בדמי מפתחאם מסיבה זו אחרת מעוניין הרוכש לצאת מהדירה, הוא יכול כאמור להעבירה בחזרה לבעליה ולקבל פיצוי כספי, או לחילופין "למכור" אותה לגורם אחר המעוניין בכך. לדיירים החדשים שייכנסו למקום קוראים "דיירים מוצעים" שכן הדייר הקודם ("הדייר היוצא") מציע אותם במקומו כאשר הם מוכנים לשלם במקומו דמי מפתח.
בעל הבית יכול להסכים לעסקה והמשמעות היא שדמי המפתח מוחלפים בין הרוכשים, וביכולתו גם להודיע שישא בעצמו בחלק שנותר מדמי המפתח ואז יחזור הנכס אליו. במקרים מורכבים יותר בעל הבית לא מסכים לדמי המפתח שהוצעו (או שאינו מסכים לדמי המפתח וגם לא רוצה להשכיר יותר את הדירה), ואז נכנסת לתמונה ערכאה משפטית בדמות בית הדין לשכירות.
רק לתקופת חיים – האומנם?כאמור, החוק להגנת הדייר קובע שבדמי מפתח מוקנות לרוכש הזכויות על הנכס רק לתקופת חייו, ולכן לא ניתן להורישה לקרובי משפחה. ואולם, ישנו מקרה שבו הדירה כן עוברת בירושה לבן משפחה, כלומר אם הוא גר בנכס ביחד עם הנפטר חצי שנה לכל הפחות לפני כן, ובמידה שאין לו מקום אחר לגור בו.
דברים אלו נכונים גם לגבי מצב שבו הרוכש עזב את משפחתו, למשל מקרה של אדם שהתגרש מאשתו והותיר את ילדיו ואשתו בנכס דמי מפתח שנרשם על שמו.
בשנת 2012 הוציא משרד הבינוי והשיכון תיקון שלישי לתמ"א 38, שמצד אחד מגדיל את זכויות הבנייה של יזמים, ומצד שני מחמיר בדרישות ההנדסיות. כיצד מבצעים חישוב זכויות בניה לפי תיקון זה ולמה חשוב לשים לב?
על כך בשורות הבאות.
כמה מילים על התיקון השלישי לתמ"א 38התיקון השלישי לתוכנית מתאר ארצית מספר 38 נועד לספק מענה לשתי סוגיות. האחת היא רמת הביצוע של הפרויקטים שנתקלה במספר מכשולים ובתוצאות שאינן משביעות רצון. לכן, בתיקון זה ניתנה רשימה מפורטת של מסמכים שחובה להגישם לעיון מהנדס מטעם הוועדה המקומית, עוד לפני שזו החלה בדיונים על מתן היתר. חובה זו נדרשת גם עקב הגדלת זכויות הבנייה שנותן תיקון מספר שלוש, באמצעות מספר הקלות ליזמים לעומת המצב הקודם.
לדוגמא, בפרויקטים רגילים של תמ"א 38/1 ישנה הגדלה של זכויות הבניה עד 150%, וכן פטורים מורחבים ממיסוי על הדירות החדשות שנבנו. מצד שני, בתוכניות תמ"א 38/2, בהן הורסים את המבנה ובונים תחתיו חדש, ניתנות הקלות אחרות. למשל, נקבע שניתן יהיה לקבל זכויות בנייה במגרשים אחרים שבשטח הרשות המקומית, אם מבנה המגורים שנהרס ונבנה מחדש לא מאפשר בניה לגובה. אך יותר חשוב: נקבע שבמקרים מסוימים ניתן לחרוג מקווי הבנייה המקוריים, דבר המגדיל למעשה את זכויות הבנייה לעומת המצב בעבר, והופך את הפרויקט לכדאי יותר עבור היזם.
אילו זכויות בניה ניתנות ליזם במסגרת התיקון השלישיבעיקרון, זכויות הבנייה הן על פי קווי הבנייה בהתאם לתוכניות החדשות (ולא הקווים המקוריים), כאשר גודל השטח לבנייה חדשה הוא מספר יחידות הדיור המותרות כפול שלושה עשר מטרים רבועים. בנוסף, לכל יחידה נוספים שניים עשר מטרים רבועים בגין ממ"ד, ואילו בקומה רעיונית יהיה השטח כפי שתיארנו למעלה, שאותו מכפילים בשתיים וחצי או בשלוש דירות אם הקומה מפולשת.
על מנת לסבר את האוזן נביא לדוגמא בניין מגורים שיש בו עשרים יחידות דיור. בניין זה נהרס וכעת נבנה מחדש בהתאם לתוכניות חדשות שאושרו, ולא לפי הקווים של הבניין הישן. כפי שראינו, ניתן לקבל על כל יחידת דיור שלושה עשר מטרים רבועים (ועוד שניים עשר לממ"ד, שאותם נשים כרגע בצד). כעת, לוקחים שלושה עשר מטרים רבועים ומכפילים בעשרים יחידות, וכך מתקבלים מאתיים ושישים מטרים רבועים.
לאחר מכן, מחלקים את זכויות הבנייה במגרש במספרן של הקומות, כפי שמתירות תוכניות הבנייה החדשות. חלוקה זו נותנת לנו את שטחה של הקומה הרעיונית, אליה מוסיפים שלושה עשר מטרים רבועים על כל יחידת דיור באותה הקומה. לבסוף, יש להכפיל הכול בשתיים וחצי (או בשלוש בקומה מפולשת) וכך מתקבלים מספר המטרים הרבועים בזכויות הבנייה. כאמור, מספר זה לא כולל את שניים עשר המטרים הרבועים שיתווספו לכל דירה בגין ממ"ד, המחויב בתוכניות תמ"א 38/2.
האם הפרויקט באמת משתלם?חישובן של זכויות הבנייה מהווה רק חלק אחד מתחשיבי הכדאיות של פרויקטי תמ"א 38 בכלל, ופינוי בינוי בפרט. למעשה, התיקון השלישי נועד לפתור את בעיית הכדאיות של פרויקטים אלו בעיקר בפריפריה, והדעות עדיין חלוקות באשר להצלחתו.
מעבר לכך, כל רשות מקומית מפעילה שיקולים שונים, הנוגעים לא רק למתן היתר או למתן זכויות במגרשים אחרים, אלא גם להיטלי השבחה ולהגדרות של צפיפות מותרת. לדוגמא, מובן מאיליו שככל שהצפיפות המותרת עולה כך גם גדל פוטנציאל הרווח שניתן להפיק מהפרויקט.
מדובר בנושא המשפיע באופן מהותי על זכויות הבנייה של הקבלן, אך התיקון השלישי לתמ"א 38 אינו נותן לו פתרון ברור. במילים פשוטות, הנושא נותר בידיהן של וועדות מקומיות לתכנון ובנייה בכל רשות מקומית, הפועלות בהתאם לאינטרסים שלהן. יחד עם זאת, התיקון אכן קובע שגם במקרה של צפיפות אין הוועדה מחויבת לזו שהייתה בבניין הישן שנהרס, אלא שזו תיקבע מחדש עם התוכניות לבניין שיוקם. על כן, גם כאן מצוי פתח להגדלת זכויות הבנייה בפרויקטים אלו.
כידוע, בערים רבות קיימת בעיית חניה ממנה סובלים התושבים שמתקשים למצוא מקום לרכביהם גם בקרבת בניין המגורים. בעיה זו מופיעה גם בפרויקטי התחדשות עירונית כמו שימור מבנים או תמ"א 38, המחייבים את הקבלן להוסיף מקום חניה לכל דירה. במקרים אלו עלולה להיווצר בעיית מקום, או להידרש חניון גדול, וגם נוצרת לעיתים בעיה בטיחותית. מכפילי חניה נועדו לתת מענה לסוגיות אלו, ועליהם תוכלו לקרוא במאמר הבא.
מהו מכפיל חניה וכיצד הוא עובד?מכפיל חניה הוא מתקן אוטומאטי או חצי אוטומאטי שמייצר על פני שטח מצומצם מקום חניה לכל דירה, וזאת מבלי לחרוג מקווי המגרשים או הבניינים האמורים בתב"ע – כפי שנדרש בפרויקטי התחדשות עירונית. מדובר במתקן מכאני עם קומה אחת, שתיים או שלוש שנפרשות על פני שטח מצומצם, נמצאות מתחת לאדמה ויוצאות החוצה כלפי מעלה בעת הצורך, כלומר כשבעלי רכב רוצים להיכנס או לצאת מהחניה.
על מנת לסבר את האוזן: כאשר הרכב מגיע אל המתקן ומציג את הכרטיס האלקטרוני המערכת מתחילה להעלות אותו למעלה. כעת הרכב מוכנס פנימה, הנהג והנוסעים יוצאים מהרכב ומהשטח בכלל, ואז מתחילות פעולות וידוא שהמכונית נעולה ומכובה, שהבלם היד משוך, ושכולם יצאו מהאזור. כעת המכונית יורדת למטה ועוברת למקום פנוי. בהמשך, אם רוצים להוציא את המכונית שוב מציגים את הכרטיס האלקטרוני והמערכת מוציאה אותה תוך דקות בודדות.
מהם היתרונות והפתרונות של מכפילי חניהראשית, ברור כי מכפילי חנייה נועדו לספק פתרון לבעיית שטחי החנייה באזורים אורבאניים בכלל, ובפרויקטי התחדשות עירונית בפרט. יש להבין כי אחת הסוגיות הבעייתיות בפרויקטים אלו הוא קווי הבניין המוגבלים, שכמעט תמיד אסור לחרוג מהם.
אם מוסיפים לכך את החובה של תוספת חניה לכל דירה, ניתן להבין את האתגר התכנוני שעומד בפני קבלנים, שלעיתים מונע את הפרויקט, מסבך ומייקר אותו, או מוביל לתוצאות בלתי יעילות, בטיחותיות ואסטטיות. לכן, מתקנים אלו מהווים פתרון טוב שכן הם מפחיתים ב- 50% את שטח החניון הרגיל, ואף עושים זאת תוך עמידה בתקני בטיחות מחמירים מבלי להוות מפגע אסתטי.
כמו כן, ניתן לתכננם כך שיענו על בעיות מורכבות כגון שטחים ייחודיים, או בחלקים האחוריים ובצדדי מבנים. עוד יתרונות שלהם טמונים בשמירה על מראה נעים ולא עמוס במכוניות, שמירה על איכות הסביבה עקב חיסכון בחומרים ובשטחים, ובכך שאינם מרעישים ומהווים מפגע מבחינה זו. לבסוף, הם גם פשוטים לשימוש ומהירים יחסית, שכן גם הוצאת מכונית מחניון רגיל עמוס לוקחת מספר דקות, וכאן רק צריך להמתין ליציאתה מעל לפני הקרקע.
מכפילי חנייה בפרויקטי תמ"א 38לאור האמור לעיל, בתקופה האחרונה גוברת המודעות ליתרונות של מכפילי חנייה גם בבניינים המשתתפים בתמ"א 38. יחד עם זאת, מסיבות שונות הם עדיין לא מהווים את הבחירה הראשונה, בין היתר מפני שהם מהווים פתרון לא מוכר יחסית.
החשש מפני מתקנים לא מוכרים מצטרף להסתייגות דומה של הקבלנים, ולכן פעמים רבות יש לשכנע את כולם בדבר היתרונות. ואולם, לאחר שקיימת הסכמה בין הדיירים ניתן בהחלט לפנות אל הקבלן לפני חתימה על חוזה ההתקשרות, בדרישה כי יפעל להשמת פתרון חנייה נאות. את העבודה המקדימה על הנושא יבצע הוועד הנבחר לנציגות הדיירים, ובהחלט מומלץ לפנות חברות ייעוץ הנדסי שמתמחות בתחום.
לאחר מכן, על הדיירים לדרוש מהקבלן כי יבחר בפתרון בטוח לחלוטין מבחינת תפעול ומבחינתם של ילדים, חיות מחמד, עוברי אורח ורכבים אחרים המגיעים למקום. כמו כן, חשוב שהקבלן יבחר בספקית פתרונות חניה ותיקה שכבר ביצעה פרויקטים שכאלו בעבר, ושישנן חוות דעת טובות לגביה. עוד חשוב לוודא שמדובר במתקנים נוחים לשימוש ושקטים, עומדים בוודאות בכל התקנים, ומסוגלים להשתלב היטב עם המבנה גם מבחינה ויזואלית.
עוד נקודות חשובות
מלבד האמור לעיל, ישנה חשיבות גם לבחינת שירותי מכפילי חנייה לטווח הארוך. לכן, יש לבחור במתקנים המסופקים על ידי חברה שמטפלת במהירות בכל תקלה, עשרים וארבע שעות ביממה שבעה ימים בשבוע. כמו כן, יש להעדיף חברה שעובדת עם מערכות חכמות ומתקדמות לאיתור תקלות, המסוגלות לאתרן ולתקנן עוד לפני שהמשתמשים נתקלים בבעיה אמיתית. מעבר לכך, ספק השירות חייב להיות זמין לביצוע הדרכות למשתמשים, ולטיפולים שוטפים ונקודתיים, ולספק אחריות מלאה וביטוח צד גימל מצד היצרן.
פיגומים הינם מבנים ארעיים המיועדים לתמיכת והגנת ציוד ובני אדם בעת עבודה בגובה, ובייחוד הם נפוצים בשימוש במבנים גבוהים. קיימים סוגים שונים של פיגומים כשלכל פיגום תכונות ושימושים משלו. אחד הסוגים האלו הינו פיגום נייד אשר מוצע גם להשכרה, עשוי בדרך כלל מאלומיניום ומשמש למגוון צרכים בגובה בינוני ומטה.
מאפייני פיגום ניידפיגום נייד הינו פיגום קל משקל, עמיד ויציב, המשונע בעזרת גלגלים שבבסיסו בפשטות ובקלות ללא צורך בפירוקו. תכונות אלו מונעות את הצורך בפירוק והקמת הפיגום בעת שינוי מיקומו כפי שנדרש בפיגומים קבועים, ולכן הוא מספק כלי עבודה נוח ויעיל המאפשר חיסכון וייעול העבודות, וקיצור לוחות זמנים. זאת כמובן, תוך הקפדה על נהלי הבטיחות הקבועים בחוק.
הפיגום עצמו מורכב מחלקים מודולאריים המאפשרים את התאמתו לגבהים שונים. בנוסף, קל להרכיב ולפרק את הפיגום הנייד על ידי הערמת חלקיו שאינם תופסים שטח אחסון רב, וכמו כן הוא אינו נדרש כמעט בתחזוקה. עקב תכונותיו פיגום זה קל לשינוע והוא אינו נדרש במשאית, כך שניתן להעבירו גם באמצעות עגלה נגררת או על גבי רכב טנדר רגיל.
הפיגום מיועד לשימוש במבנים בגובה של עד שישה מטרים, אם כי ישנם סוגי פיגומים ניידים המתאימים גם לגובה רב יותר. הוא משמש בעלי מקצוע לצרכים שונים לרבות עבודות בניה ובשיפוצים חיצוניים ופנימיים כדוגמת סיוד, טיוח וצביעת קירות ותקרות, וכן עבור התקנה של מזגנים, ניקוי חלונות ומבנים בגובה וכדומה.
סוגי פיגומים ניידיםגם פיגומים ניידים מוצעים בסוגים שונים הנבדלים בעיקר בחומרי הגלם שמהם הם עשויים, אשר העיקריים שבהם הינם פיברגלס ואלומיניום. הסיבה להעדפת חומרים אלו טמונה בהיותם קלי משקל ומקלים את שינוע וניוד הפיגום. בנוסף, מדובר בחומרים חזקים וקשיחים, עמידים לאורך זמן אשר עומדים בתקני הבטיחות הנדרשים בחוק.
פיגום נייד מאלומיניוםאחד מסוגי הפיגומים היותר נפוצים ומבוקשים הוא זה העשוי מאלומיניום, שבהשוואה לפלדה הכבדה המשמשת בפיגומים קבועים הינו קל משקל. תכונה זו מקלה ומייעלת הליכי עבודה בהפכה את הפיגום להרבה יותר קל לניוד, נשיאה, הרכבה ופירוק.
יתרון נוסף של אלומיניום על פני פלדה מצוי בעובדה שהוא לא מחליד ולכן מציג עמידות גבוהה מנפי פגעי מזג אוויר עם אורך חיים ממושך. כמו כן, פיגומי אלומיניום ניידים רבים כוללים בתוכם גם ממנגנוני חיבור, כך שהרכבתם מהירה ופשוטה במיוחד, ללא צורך בכלים ואמצעים נוספים.
בדרך כלל סוג זה של פיגומים מועדף על פני אלו העשויים מפיברגלס בהיותם יותר עמידים וחזקים. היתרון היחיד של פיברגלס הוא בכך שלא כמו אלומיניום הוא אינו מוליך ולכן מתאים לעבודות חשמל.
ההבדלים בין פיגומים קבועים לניידיםבכדי להבין את איכויות הפיגום הנייד ומתי הוא עדיף לשימוש, ניתן להשוותו לתכונות של פיגום קבוע:
• פריסת שטח – פיגום קבוע מותקן לרוב על פני שטח גדול לתקופות ממושכות ועבור מספר רב של עובדים. ביחס לפיגום קבוע, פיגום נייד מיועד לשטחים יותר מוגבלים וקטנים.
• ניידות – פיגום קבוע מיועד להצבה ממושכת ולכן הוא גם יכול להיות כבד משקל בהיותו עשוי מברזל או פלדה. מכאן שגם הרכבתו, פירוקו והובלתו הרבה יותר מורכבים, ממושכים ומסורבלים ודורשים יותר כוח אדם ושימוש ברכבים כבדים. זאת לעומת פיגום נייד שהינו ייעודי להעברה ממקום למקום ולכן הוא קל משקל, מהיר ופשוט להרכבה, לפירוק והובלה עם הרבה פחות כוח אדם ועם שימוש בעגלות וטנדרים.
• התקנה – בדרך כלל פיגום קבוע מותקן על ידי חיבורו לשלד המבנה בעוד שפיגום נייד לרוב עומד בפני עצמו.
• אחסון – פיגום קבוע מורכב מהרבה מאוד חלקים שונים, גדולים וכבדים, ויש צורך בשטח גדול לאחסונו. מנגד, חלקיו של מבנה נייד אינם דורשים שטח גדול לאחסונם.
• ייעוד – פיגום קבוע מתאים לכל סוג של עבודה בגובה, והוא בייחוד יעיל עבור בניה ושיפוץ של מבנים רבי קומות. מנגד, השימוש בפיגום נייד לבניה ושיפוצים מוגבל בגובה המבנה והוא מיועד למבנים בגובה בינוני ומטה, וכן עבור שיפוץ של מרחב פנימי גבוה כמו למשל במרכז קניות או לובי של בנין משרדים.
השכרת פיגומים ניידיםאנשי מקצוע כמו קבלני בניה ושיפוצים הנדרשים בפיגומים באופן שוטף וקבוע, לעיתים קרובות מעדיפים לרכשם. מאידך, אנשי מקצוע וקבלני משנה הנדרשים בפיגומים מעת לעת ולתקופות קצרות, לא אחת מעדיפים להשכירם וכך לחסוך את עלויות הרכישה ואת הטרחה הלוגיסטית שבאחסון.
את הפיגומים שוכרים מחברות המתמחות בענף זה, אשר לצד מכירת פיגומים גם מספקות שירותי השכרה. מחיר השכרת הפיגום משנתה בהתאם למשך ההשכרה, בין אם על בסיס יומי או חודשי, וכן בהתאם לכמות הפיגומים הנדרשת. חשוב לשכור את הפיגומים מחברה אמינה שמוצריה עומדים בכל התקנים ודרישות הבטיחות שבחוק.
אם אתם נדרשים לבדיקת כלונסאות במבנה שאתם בונים, ייתכן בהחלט שהמליצו לכם על ביצוע בדיקה סונית. אם אתם רוצים להבין בדיקה סונית לכלונסאות מהי כדאי שתמשיכו לקרוא את המאמר.
ייעודה של בדיקה סונית לכלונסאותבדיקה סונית מספקת אינפורמציה אודות כלונסאות הבית עם התייחסות לרציפות שלהם ולאורכם. בעזרתה של הבדיקה ניתן לזהות פגמים בכלונסאות ולהבין מהי מידת חומרת הפגם ועומקו. הבדיקה ניתנת לביצוע על כל סוג של מבנה וכלונס והיא משמשת אנשי מקצוע רבים ביניהם מפקחי בניה, יועצי קרקעות, מהנדסים וקונסטרוקטורים.
מנגד, הבדיקה מספקת נתונים מוגבלים אודות איכותו של הבטון וכמו כן היא אינה מספקת מידע אודות התבלותו של הכלונס.
כלונסאות ופגמים הנוצרים בהםעל מנת להבין את מאפייניה וייעודה של בדיקה סונית יש תחילה להבין מהם כלונסאות. מדובר ביסודות מבנה זקופים אשר היחס בין עומקם לקוטרם גדול מחמש. השימוש בכלונס נפוץ בעת שקיים קושי בביסוסה של שכבת קרקע עליונה בהיותם מאפשרים להגיע לשכבות קרקע יותר עמוקות הטובות לביסוס המבנה.
בישראל נהוג להשתמש בכלונס מבטון קדוח ויצוק בשיטת בשים, בשיטה רטובה, ככלונס בורגי או ככלונס מסוג ויברקס. שיטות אלו, למרות שהן נחשבות כטובות, עלולות לסבול מפגמים בכלונסאות שבדרך כלל אינם ניכרים לעין.
הסיבות לפגמים יכולות בין היתר לנבוע מחשיפת זרימה תת קרקעית, קריסת קרקע במהלך יציקת הבטון ובטון המעורבב עם בוץ או עפר. על מנת לאבחן את מצבם של הכלונסאות יש לבצע בדיקות בקרת איכות באמצעות הדמית הכלונס הגמור, המבוססות על גלי קול וכוללות גם בדיקת סונית.
מאפייני בדיקה סונית לכלונסאותבדיקה סונית הינה בדיקה קצרה ויחסית זולה המפיקה תוצאות במהירות, אותה אפשר לבצע מחמישה לשבעה ימים לאחר יציקת הכלונסאות. עד לעריכת הבדיקה אין לבצע עבודות של ברזל וטפסנות בכלונס. בנוסף, הבדיקה מבוצעת על כלונסאות נקיות והיא אינה נדרשת בהכנות מקדימות מיוחדות.
את הבדיקה מבצעים בעזרת הכאת הכלונס בפטיש מפלסטיק הגורם לשידור של גל לאורכו של הכלונס. הגל הינו חד ממדי והוא נע רק בכיוון אורכם של הכלונסאות על עבר תחתית הכלונס. כאשר הגל עולה בחזרה הוא מושפע משינויים הקיימים בחיתוכי אורך ורוחב של מעטפות הכלונסאות. המידע מוחזר ונבחן על ידי גלאי הממוקם בראש הכלונס בסמוך לנקודת ההכאה בפטיש, ממנו מבוצע ניתוח גרפי ממוחשב המציג את רציפות ועומק הכלונסאות. כמו כן, הבדיקה יכולה להעיד על פגמים בכלונס ומידת חומרתם.
רמת הדיוק של הבדיקהחשוב להבין כי רמת הדיוק של בדיקה סונית והקטנת סטיות מותנית ברמת דיוק של נתונים שונים. נתונים אלו כוללים את סוגו וגילו של הבטון, עומקם של קידוח הכלונסאות, נתוני הקרקע וכן מצבים יוצאי דופן שהתרחשו במהלך פעולות הקידוח והיציקה. יחד עם זאת, חשוב לציין שגם אם קיימת אינפורמציה מפורטת, עדיין המידע המתקבל משתנה בין כל כלונס וקיימת אפשרות סטייה של כעשרה אחוז בקביעת עומקם של הכלונסאות.
בנוסף, דיוקן של בדיקות אלו מותנה בכך שראשו של הכלונס יהיה מסותת ברמה של בטון מוחלק ללא סימני ושאריות סיתות, ללא סדקים או לכלוך. במקרים של אי רציפות ואו פגמים חמורים הבדיקה לא תוכל לספק מידע אודות נתוני הכלונסאות מתחת לפגמים.
בנוסף, תוצאות הבדיקות לא מאפשרות להבחין בין סדקים בחיתוכי הכלונסאות לבין פגמים חמורים, ובמקרים של יחס אורך כלונס לקוטרו העולה על עשרים עד ארבעים ייתכנו מצבים שבגין חיכוכה של הקרקע לא יתקבל החזר גל בקצה הכלונס.
בדיקות אולטרסוניותבדיקות בקרת איכות של כלונסאות המבוססות על גלי קול כוללות מלבד בדיקות סוניות גם בדיקות אולטרסוניות. בעזרת בדיקות אלו ניתן להתגבר על נקודות שבדיקה סונית לא מצליחה לאבחן ולקבל תוצאות יותר מפורטות. הן מתאימות במיוחד לכלונסאות גדולי קוטר ועמוקים ולמבנים מסיביים כמו גשרים או בניינים רבי קומות.
יחד עם זאת, ביצוע הבדיקה דורש הכנות מוקדמות מורכבות והמידע המתקבל הינו ברמת דיוק גבוהה במיוחד.
פנג שואי
חומרי בניין ואינסטלציה
שיפוץ דירה
גגות קלים
גגות רעפים
חדר ארונות – ארונות הזזה
פרזול למטבח
מערכות אינטרקום
דק -בניית דק
פרגולות- בניית פרגולות
קניית דירה
תמא 38 ופרוייקט התחדשות עירונית
פרקט – התקנת פרקט
