כל סוגי משכנתאות
ישנם מספר סוגי משכנתאות ולכל אחד ממסלולי המשכנתא יש את היתרון והחסרון.
במאמר זה נסביר את כל המסלולים של לקיחת משכנתאות ,ממה יש להזהר ועל מה לשים לב לפני לקיחת המשכנתא
פרייםריבית הפריים הינו כלי מוניטארי לשמירה על יציבות המחירים. נגיד בנק ישראל קובע את גובה הריבית בסוף כל יום שני האחרון של החודש, על פי תפיסתו מה הדבר הטוב ביותר עבור המשק.
הנגיד יכול להחליט אחד משלוש אפשרויות –
לעלות את הריבית. להוריד אותה. להותיר אותה על כנה.היתרון של מסלול הפריים
אינו צמוד למדד וניתן לפרוע אותו ללא קנסות בכל עת. בתקופות של שפל הריבית שלו אטרקטיבית יחסית.החיסרון הגדול של הפריים
הריבית אינה קבועה ויכולה להשפיע מאוד על ההחזר החודשי לטוב ולרע בהתאם למצב במשק.
בדיוק בגלל סכנה זו, בנק ישראל העביר חוקים, המגבילים על לקוחות את כמות הפריים שניתן לשלב המשכנתא עד לשליש מסך כל ההלוואה.
ההגדרה של ריבית הפריים הינו – ריבית בנק ישראל+ מרווח קבוע של 1.5%
מרגע לקיחת המשכנתא ועד התשלום האחרון שלה, הריבית אינה משנתה כלל.
יתרון מסלול זה :
הוודאות הופכת את המסלול הזה למפלט מעולה לאנשים המחפשים משכנתא עם שקט נפשי מרבי. פריסת השנים של המשכנתא משפיעה על גובה הריבית שהבנקים גובים. ככל שפריסת השנים תהיה קצרה יותר, ניתן לקבל ריבית אטרקטיבית יותר מהבנק. מצב זה דומה לפיקדונות, בהם ככל שסוגרים את הכסף בבנק לתקופה ארוכה יותר ניתן לקבל ריבית גבוהה יותר.החסרונות הבולטים של המסלול הם :
ההצמדה למדד אפשרות לעמלות פירעון מוקדם.
הצמדה למדד היא אינה תוספת של ריבית, אלא פועלת באופן שונה. המדד היא זה שמעלה את מחיר הקרן, קרי- החוב לבנק.
לדוגמא :
במידה והמדד עלה ב-3%, והקרן במשכנתא היא על סך של 100 אלף ₪, הקרן מיד עולה ל-103 אלף.
כיום, שהריבית נחשבת לנמוכה מאוד היסטורית ולכן הסיכון לעמלות פירעון נמוך.
מסלול זה זהה ברובו המוחלט למסלול הריבית הקבועה צמודת-מדד, בשינוי אחד בלבד- קרן ההלוואה אינה צמודה למדד.
כיוון שהריבית קבועה, והקרן אינה צמודה כלל, יוצא איפוא כי מדובר במסלול שלא משתנה כלל לאורך כל חיי המשכנתא.
יתרון מסלול זה :
החל מהתשלום הראשון, ועד לתשלום האחרון, שיכול להיות גם עוד 30 שנה, התשלום החודשי נותר זהה.יצבות יוצאת דופן זו קיימת רק במסלול זה, ויש לה תועלת רבה לשמירה על מסגרת פיננסית נכונה של כלכלת הבית.
החיסרון של המסלול
שהריבית מלכתחילה גבוה יותר משאר המסלולים כיוון שמגלמת את המדד בתוך הריבית. בנוסף יכולה להיות עמלת פירעון מוקדם. משתנה צמוד למדדמסיבה זו יש ריביות משתנות.
בנוסף לריבית הפריים שמשתנה על בסיס חודשי (ולכן נחשב גם מסוכן יותר), יש ריביות שמשתנות בזמנים שונים- שנה, שנתיים וחצי, שלוש, חמש, שבע, עשר, או אפילו נקודת יציאה אחד באמצע תקופת המשכנתא.
בנקודת היציאה מתרחשים שני דברים במקביל :
מצד אחד זו נקודה בה ניתן לשנות את התנאים, ללא עמלות וללא קנסות. מצד שני הריבית מתעדכנת על פי תנאי המשכנתא, והריביות הנמצאות בשוק.צורת חישוב מנגנון הריבית מורכבת, ופועלת בצורה שונה בכל בנק.
בצורה הבסיסית, הריבית מחושבת על פי מנגנון של עוגן+ תוספת. בכל הבנקים.
העוגן, על פי הנחיות של בנק ישראל, חייב להיות "חיצוני" לבנק, כך שהוא יהיה בלתי תלוי, והבנק לא יוכל להשפיע עליו כלל.
בצורה זו בנק ישראל מגלה אחריות כלפי הלקוח, כך שיקבל עסקה הוגנת.
שימו לב
בנק ישראל לא קבע מהו העוגן שעל כל בנק לבחור, וכך נוצר מצב בו בבנקים שונים יש עוגנים שונים.
מסלול צמוד למטבע חוץ הוא עוף ייחודי בנוף המשכנתאות בישראל.
זהו המסלול היחידי בו הלווה יכול הוריד את הקרן מבלי לשלם כלל.
דבר זה מתאפשר כאשר הקרן צמודה למטבע זר, ובמידה והמטבע נחלש לעומת השקל, הקרן קטנה מבלי לשלם אגורה.
בנוסף להצמדת הקרן, יש כמובן גם ריבית שמשלמים. הריבית מחושבת על פי הריבית הנסחרת על אותו מטבע (יורו או דולר) בין הבנקים בלונדון, הנקראת ליבור (LIBOR) . הליבור הוא העוגן שעל גביו הבנקים בישראל מוספים מרווח. בחלק מהבנקים מדובר בליבור משתנה על 3 חודשים, ובחלק אחר הריבית משתנה כל 6 חודשים. כמובן שהריבית שמשתנה כל 6 חודשים נחשבת מסוכנת פחות, אך הפערים אינם גדולים,
המידע ניתן ונכתב באדיבות – דן קצ'נובסקי, מנכ"ל חברת "נטו משכנתאות"
