קניית דירה מהווה עסקה מורכבת המערבת סכומים גבוהים, ולכן חשוב להיערך בהתאם לקראתה.

במאמר זה אמנה מספר טיפים עיקריים שעל הרוכש להבין ולדעת לקראת רכישת הדירה, וזאת כדי להימנע ככל הניתן מהפתעות מיותרות.

טיפ ראשון: בדיקת הדירה לפני קנייה

בתור התחלה, בדקו היטב את הדירה שהינכם עתידים לרכוש. ודאו שכל מערכותיה ותשתיותיה של הדירה תקינות, כגון חשמל, גז, מים, דוד וכדומה, ושימו לב שאין סימני רטיבות ונזילות. היה ונתגלו ליקויים, ודאו שהמוכר תיקן את מקור הבעיה שאם לא כן תיאלצו לשאת בהוצאות בהמשך הדרך.

טיפ שני: בדיקת ההון העצמי

בדקו את ההון העצמי שברשותכם. ברוב המקרים, לאדם מן היישוב אין מספיק הון עצמי לרכישת דירה, ולשם כך הוא פונה לבנק לקבלת הלוואה (משכנתא). היה ופניתם לבנק ואושרה משכנתא, דרשו לקבל "אישור עקרוני" בכתב (ולא בעל פה) עבור ההלוואה. זאת, מאחר שאישור בכתב מהווה מעין "פוליסת ביטוח" עבורכם לקבלת המשכנתא. קחו בחשבון, שברוב המקרים לפני החתימה על ההסכם דורש המוכר להציג בפניו את האישור שקיבלתם מהבנק.

טיפ שלישי: תכנון מועדי התשלום

מומלץ לתכנן היטב את מועדי התשלום כך שתוכלו לעמוד בהם בצורה נוחה ובמינימום הפסדים. במידה שאתם מתכננים לשלם באמצעות כספים שיתקבלו ממכירת הדירה הנוכחית שלכם, תכננו זאת כך שהתשלום עבור הדירה החדשה יועבר בסמוך לקבלת התמורה ממכירת דירתכם הישנה.

טיפ רביעי: קבלת חזקה על הדירה

למי שמוכר את דירתו לצורך רכישת דירה אחרת, חשוב לוודא שמועד קבלת החזקה על דירה הנרכשת יהיה בסמוך למועד מסירת החזקה בדירה הנמכרת. אגב, מומלץ לקבל קודם את החזקה בדירה הנרכשת, ורק לאחר מכן למסור את החזקה בדירה הנמכרת.

טיפ חמישי: מס רכישה

עליכם לקחת בחשבון שברכישת דירה חל על הקונה מס רכישה. לכן, יש לוודא את גובה המס שעליכם לשלם בגין רכישת הדירה, אם בכלל. יש לציין כי במקרים רבים מקבלים הרוכשים פטור מתשלום מס רכישה, שכן עלות הדירה אינה מגיעה לרף החיוב במס. כאמור, כל מקרה ונסיבותיו, והבדיקה באחריותכם.

טיפ שישי: זיכרון דברים

בחלק מהמקרים נוהגים הצדדים (המוכר והקונה) לחתום על זיכרון דברים. לחתימה על מסמך זה יש מספר יתרונות אך גם לא מעט חסרונות – אותם אמנה במאמר נפרד. על כל פנים, בזיכרון הדברים יש לכלול תנאים עיקריים של עסקת המכר: זהות הצדדים, תיאור הנכס, סכום התמורה, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה בנכס. וזכרו, זיכרון דברים הינו הסכם משפטי מחייב ותקף לכל דבר ועניין.

לסיכום

במאמר זה מניתי "על קצה המזלג" חלק מהנושאים העיקריים שעל רוכש דירה להביא בחשבון לקראת ביצוע העסקה. חשוב לזכור כי תכנון נכון ויעיל יחסוך לכם כאב ראש במהלך העסקה, וכן בעיות והוצאות אחריה.

 

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד וייתכנו בו השמטות. לכן, מומלץ ביותר להיוועץ עם עורך דין טרם ביצוע עסקה במקרקעין.

 

מאת: עורך דין ארנסט גדייב עורך דין העוסק בתחום המקרקעין.

 

קראו עוד:
כל הבדיקות לפני קניית קרקע לבניית בית פרטי

קניית דירה / קרקע – כל האפשרויות

  גם אם רכשתם דירה, או בניתם את ביתכם ע"י קבלן והם ברמה גבוהה מאד, עדיין ייתכנו ליקויים שינבעו מסיבות שונות, כגון צוות העובדים, טיב החומרים והאבזרים, עבודות הגמר וביצוע לא נכון של עבודה זו, או אחרת.   מיד עם גילוי ליקוי כלשהו, עליכם לדווח לקבלן, לפרט את סוג הליקוי ולסכם את מועד בואו לתקן את הליקוי, חובה ליידע את הקבלן, על נזקים נוספים שנגרמו, כתוצאה מהליקוי שהתגלה, למשל, דליפת מים מהצנרת.   הקבלן חייב לספק בכתב הוראות תחזוקה לנכס. אם יש מחלוקת בין החוזה לבין החוק (חוק הבדק), החוק הוא הקובע.   גם בגמר האחריות, עדיין ניתן לתבוע במידה ונתגלו סיבות כגון אי התאמה יסודית, כגון יציבות המבנה.   אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

תקופת הבדק:

מתחילה בעת מסירת הדירה לרשות הקונה ונמשכת בין שנה לשבע שנים.

תקופת האחריות הבדק

תקופה נוספת של שלוש שנים שמתחילה בתום שנת הבדק. רשימת המקצועות ותקופות הבדק: שנה אחת:

כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית

  שנתיים:

צנרת, כולל מערכת הסקה ומרזביםשלש שנים: חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט . מכונות, מנועים ודודים. קילוף חיפויים בחדרי מדרגות . שקיעת מרצפות בקומת קרקע . שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין. חמש שנים: סדקים עוברים בקירות ובתקרות

  שבע שנים:

קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים

 

ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת אחריות : בתקופת הבדק על הקבלן יהיה להוכיח אם אינו רוצה לתקן שהליקויים לא נגרמו כתוצאה מהבנייה שלו.

 

בתקופת האחריות ההוכחה מוטלת עליכם.

טיפים: מומלץ לתעד את ההודעה על הליקוי, כמו, למי נמסרה ההודעה, מועדה, תגובתו וכו' לא לדחות את הדיווח, ולא להיגרר אחרי משיכת זמן של הקבלן, ראשית, כדי שהנזק לא יגדל ושנית, כדי שלא יווצר מצב שהמועד של האחריות יחלוף. מהרגע בו הודעתם לקבלן, חלה הקפאה חוקית על תקופת האחריות בכפוף לחוק ההתיישנות. במידה והקבלן מתנער מאחריותו על פי החוזה, תוכלו לתבוע פיצוי על פי חוק המכר, מומלץ להיעזר בעורך דין. – לא ניתן לשנות את תקופת הבדק והאחריות, גם בהסכמת הרוכש.

קראו עוד: ליקויי בניה, ולמה צריך בדק בית קניית דירה בתוך בניין – פנג שואי הפרשת חלה

אחת השאלות החשובות שעולה בבניית בית היא כיצד לבנות? האם: להעסיק מפקח בניה שהוא זה שידאג:

לאיכות העבודה. עלויות בניה. לוחות זמנים.

  ואולי זה מיותר ובזבוז כסף?

תפקידו של מפקח בניה : להיות הנציג שלכם מול הקבלנים לפקח על איכות העבודה / המוצר לוודא שהקבלנים עומדים בלוחות הזמנים.

  כמו כן תפקידו של המפקח:

להכין עלויות בניה. להכין מכרזים מול הקבלנים. לבחור קבלנים וקבלני משנה שיבצעו עבורכם את העבודה. יתרונות בבחירת מפקח בניה: כסף :

לחלק מהקבלנים בכל המקצועות, יש נטייה לדרוש כספים נוספים על עבודה, שלכאורה ביצעו מחוץ למסגרת ההסכם (במיוחד אם לא הכנתם תקציב, כתבי כמויות, מפרט טכני) וכאן תפקידו של מפקח הבניה – למנוע מסחטת כספים זו. סכומים אלו יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר.

איכות עבודה

מפקח בניה עם נסיון וותק יכול ואמור:

להפנות אתכם לספקים וקבלנים טובים ואף זולים יותר וזאת מבלי לפגוע באיכות המוצר ובטיב העבודה. להשגיח על איכות העבודה של הקבלנים והמוצרים שמתקינים בביתכם. איכות חיים

מפקח טוב יחסוך לכם זמן – הרבה זמן ולא מעט כאב ראש מתוקף תפקידו.

הוא זה שאמור לדאוג לתאום בין הקבלנים / קבלן ראשי, מי נכנס לעבודה ומתי. לחסוך לכם זמן בחיפוש אחר מוצר כל שהוא. לבדוק מוצרים שהקבלן מעוניין להתקין ואולי אף לדאוג למחיר ואתם רק תאשרו את המוצר והמחיר (בסופו של דבר אתם אלו שאמורים לשלם).

חסרונות בפיקוח בניה כסף :

עלות פיקוח בניה באמצעות מפקח בנין יכול לנוע בין 5,000-8,000 ש"ח לחודש ואם ניקח בחשבון שמשך זמן בנייה יכול להגיע לשנה, אזי עלות המפקח יכולה להגיע ל 60.000-100.000 ש"ח עד לסיום העבודה. זהו כסף רב שבו אתם יכולים להשקיע בדברים אחרים.  

אמינות :

ישנם מפקחי בניה שעלותם נמוכה (אך גם היקרים ביניהם), כדי להשלים הכנסה, מאלצים אתכם לבחור את הקבלנים והספקים, שאיתם הם עובדים, וכאן יכולה להיות בעייה של אמינות וניגוד אינטרסים.   ישנם מפקחים שלוקחים אחוז מסויים מהקבלן או ספק שאותו בחר ו וכמובן פערים אלה "נופלים" עליכם. ישנם אנשים שיאמרו שאין להם בעיה עם דמי התיווך, כל עוד הספק זול יותר מאחרים, אבל טענה זו לא נכונה מהסיבה הפשוטה, שיכול להיות מצב שבו שהספק או הקבלן יספקו מוצרים באיכות נמוכה וזאת על מנת לכסות את הפרש הפערים והמפקח יעצום עין, כי אתם לקוחות חד פעמיים שלו, אבל הוא ממשיך לעבוד עם אותם קבלנים וספקים גם בפרוייקטים אחרים.  

ניתן למזער ואולי למנוע בעייה זו:

 

הסכם-

יש לכתוב בהסכם עבודה במפורש שהמפקח הוא נציג שלכם ואין המפקח רשאי לקבל דמי תווך משום קבלן או ספק.

לפקח על המפקח

לא לאשר בעיניים עצומות, כל ספק או קבלן שהגיע דרך המפקח, אלא אתם תחפשו את המוצר במקומות אחרים ותבדקו כל קבלן גם קבלן שהגיע דרך המפקח (המלצות וכו') לפני שחותמים חוזה מול הקבלן.

המלצות-

לקחת מפקח בניה עם המלצות טובות ולשאול בעלי דירות שעבדו מול המפקח על אמינותו ויושרו של המפקח.   שימו לב יש להדגיש בחוזה – שלמרות שבעלי המקצוע לא הגיעו בהמלצתו, המפקח אחראי לטיב העבודה ולוחות הזמנים לגבי אותו קבלן.   קראו עוד: קבלן בניין המשמש כקבלן מפתח – יתרונות וחסרונות לקנות דירה חדשה מקבלן? ואולי ישנה? חסכון בעלות שיפוץ דירה

השם בניה קלה, קצת מטעה, יש לו צליל של משהו פשוט,זו טעות לחשוב שבנייה קלה היא פשוטה, או באיכות נמוכה,
אפשר להגיע בבנייה קלה לתוצאות מרשימות,ולאיכויות שבבנייה קונבנציונלית, קשה להגיע.

 

יש מספר שיטות נפוצות של בניה קלה.

 

השיטה המתועשת.

שבה מייצרים קירות משלד מתכת, או עץ, במפעל ומביאים אותם לאתר, שבו בוצעה רצפת בטון.

 

שיטה מתועשת למחצה.

שבו מיצרים את הקירות באתר, שיטה מרחבית, שבה מייצרים מבנים מרחביים יבילים, כולל רצפה ומביאים אותם לאתר, בו הוכנו יסודות, הסבת מכולות ליחידות מגורים והבאתם לאתר.

 

עקרונות בניה קלה

בפרק זה, יובא על קצה המזלג, את העקרונות של הבנייה הקלה, (לא מרחבית יבילה, שנקדיש לה מספר שורות בהמשך) ואנו תקווה שפרק זה, יעזור לאלה המתלבטים ולאלה שהחליטו על בנייה זו.

 

א. היסטורית בניה קלה

 

היסטורית הבניה הקלה מתחלקת לארבעה שלבים:

 

הבניה הכפרית באירופה –

משלהי ימי הביניים, כאשר גילו את היתרונות של בניה בחומרים קלים כגון העץ, אשר השתלבו בשלד עם מלוי טיט וסיוד חיצוני, השיטה החליפה בחלק מהבתים את הבנייה בלבנים והיתרונות שלה היו שהייתה לא מסיבית ואפשרה לקבל בידוד יותר טוב בחתך קיר דק יותר מהבניה הקונבנציונאלית. (ידוע על בתים שנבנו במאות השש עשרה והשבע עשרה וקיימים ומשמשים למגורים עד היום).

 

הבניה הכפרית באירופה, לאחר מלחמת העולם השנייה –

ההרס הרב שגרמה המלחמה, חייב פתרונות מהירים לבנייה עבור האנשים שנותרו חסרי בית, הוחל בבניית מפעלים לבנייה קלה, בעיקר בגרמניה, שאמורים היו למלא את החוסר בבתים ואכן לאחר שהוקמו עשרות מפעלים, התחילו לייצר בתים, תוך הבנה, שרק אם חלקי הבתים ייוצרו במפעלים, עם צנרת, בידוד, חלונות, צבע וכו' ויורכבו כמעט מוכנים באתר, רק כך אפשר יהיה לקבל בתים בכמות נדרשת וברמת דיוק גבוהה.

 

הבניה בישראל, בשנות התשעים של המאה הקודמת –

עלייה של כמיליון בני אדם, תוך תקופה קצרה, למדינת ישראל, חייבה מציאת פתרון מיידי וטוב למגורים של אנשים בכמות גדולה כל כך, נציגי משרד השיכון וחברות הבנייה המובילות בארץ, ערכו ביקורים במספר מדינות באירופה, ובארצות הברית והגיעו למסקנה כי, הבנייה המתועשת כגון זאת אשר נהוגה במפעלנו, זאת השיטה היעילה מבין השיטות הנהוגות כיום בעולם (ראה יתרונות השיטה).

 

עליית מדרגה בבנייה –

כאשר הסתיימה הבנייה לצרכים המיידיים, נותרו המפעלים עם כושר הייצור והצוות המפעיל, ללא תעסוקה והיה צורך לחשוב על המשך הייצור ואי סגירתם. בשלב זה, התחילה הבנייה בסטנדרט גבוה, השיטה נשארה אותה שיטה, אך הבתים שנבנו היו עבור הסקטור הפרטי שזיהה איכות גבוהה והתחילה הזמנת וילות ברמה גבוהה אף יותר מבתים שנבנו בשיטות קונבנציונאליות.

 

יתרונות שיטת בניה קלה

 

הייצור המתועש שנהוג בעיקר באירופה, מבוצע על שולחנות, מדויק ביותר, כל התוכניות מפורטות עד רמה של מילימטר, עם סטייה אפס, לעומת הבניה הקונבנציונאלית, שבה סטייה של שני סנטימטר בין התוכנית לבית הנבנה מקובלת, כך שכאשר מודדים פתחים לחלונות, גם אם המידות בתוכניות זהות, יש לפעמים צורך להזמין חלונות במימדים שונים. השיטה האמריקאית, שגם היא נהוגה ע"י מספר חברות בארץ, בשיטה זו מביאים את חומרי הגלם לאתר ושם בונים את המבנה, שיטה זו פחות מדויקת, מאחר והקירות מוקמים באתר, אך למרות זאת, עדיין הבית שמתקבל, מדויק יותר ולרוב עולה באיכותו על הבית הקונבנציונלי. הדיוק המושג בבנייה המתועשת מאפשרת להזמין מראש אבזרים לבית כגון, ארון מטבח, מאחר ואין חשש שהארון לא יכנס לגומחה שאליה הוא מיועד. יתרון חשוב מאד בקיצור תהליכי הבנייה, מלבד קצב הייצור, שיכול להגיע למספר יחידות דיור ביום (תלוי במורכבות הבית), הוא שבזמן שמייצרים את הבתים, אפשר לצקת את הרצפה ואת המרחב המוגן ולהרכיב את הבית כולל הגג, באותו יום. מאחר ואין חומרים מלכלכים, כגון בטון, שברי בלוקים, ברזל בניין וכו', שזרוקים מסביב לבתים הנבנים, האתר נקי ומסודר. מאחר ואין כמעט חומרי בניה באתר, יש מיעוט גניבות, גם השמירה יעילה יותר. לאחר הרכבת הבתים, אפשר כמעט מייד לסגור אותם, ראשית, הם יהיו נקיים בפנים ושנית, תמנע אפשרות לגניבות מתוך הבתים. אבל היתרונות הבולטים בשיטת הבנייה המוצגת היא, שלאנשים שגרים בבתים, נעים לחיות בהם, יש תחושה טובה מהבית, שהוא נראה אסטטי מבחוץ, מדויק, מבודד, וידידותי לסביבה.

 

 

חומרי גלם. חומרי הגלם שמשתמשים בהם, מובילים בעולם, אין פשרות בשימוש בחומרים, ואין שימוש בכאלה שלא הוכיחו את עצמם במשך עשרות שנים ועמדו בביקורות של מכוני התקנים השונים. פירוט חומרי הגלם חייב להיות מוגש עם החומר הטכני. חומרי הגלם נפוצים בבנייה קלה: חומרי הגלם של הייצור השוטף, כגון, עמודים ומסילות מפלדה, או מעץ, צמנט בורד, גבס רגיל, גבס "ירוק" (עמיד נגד רטיבות), או גבס "אדום" (חסין אש), לפי התכנון, ובהתאם למיקום של הקיר ובתווך בידוד. שפכטל, צבע, חיפוי חוץ, חלונות וכו'. חומרי השלמה המובאים לאתר על ידי צוות ההקמה לאתר. סיום הבתים.

1. צוותי גמר מסיימים את העבודות בשטח, סוגרים את התקרות, מתקינים את אבזרי האינסטלציה, צובעים את הבתים, מתקינים את הדלתות ומחברים את צנרות לרשת החשמל, המים והביוב.

2. מוסרים את הבתים למזמין, או לנציגו.

 

  טיפים על בניה קלה על המבצע לספק לכם תוכניות עבודה, כולל תוכניות של הקומות, חתכים וחזיתות. בתוכניות, יסומנו גדלי החדרים, מידות פתחים ומיקומם, גבהים, רשימות נגרות ואלומיניום.

 

על המבצע לספק לכם תוכניות קונסטרוקציה, חישובים סטטיים, כולל התייחסות ופתרונות לרעידות אדמה, ללחצי רוח, ולכוחות פיתול וגזירה על הקירות.

 

על המבצע לספק לכם תוכניות אינסטלציה סניטרית וחשמל, כולל מיקום הצנרת בקירות.

 

על המבצע לספק לכם פרטי חיבור, פרטי איטום, פרטי בידוד אקוסטי ותרמי.

 

על המבצע לספק לכם אישורי מעבדה מאושרת, לבדיקות בטונים לרצפה ולממ"ד, בדיקות אינסטלציה סניטרית, במידה והשלד מעץ, אישור שעבר תהליך אימפרגנציה (טפול נגד מזיקים ורטיבות), לשימוש בצנרת חשמל מתאימה.

 

קראו עוד:

קבלן בניין המשמש כקבלן מפתח – יתרונות וחסרונות

לקנות דירה חדשה מקבלן? ואולי ישנה?

תמ"א 38 מהי

תהליך בניה נכון ישפיע על איכות העבודה, שלא לדבר על כך שיקצר את זמן בנית ביתכם,

כמו כן, במידה ותבצעו את התהליך מבלי לדלג על שלבים, אולי אפילו תהנו מבניית פרוייקט חייכם.

בניית בית פרטי כולל: אפשרויות בניה (קבלן ראשי, בניה עצמאית וכו'). מה חובותיו של הקבלן (או קבלני המשנה). מה חובותכם כלפי הקבלן.

 

איך להתנהל נכון מול הקבלנים בבניית בית פרטי

עברתם את שלבי התכנון, אישורי הרשויות וקבלתם היתר, הגעתם לרגע האמיתי, הביצוע.
לפני תחילת העבודות עליכם להחליט באיזה מסלול אתם בוחרים,
ההחלטה חשובה מאד ותשפיע על העלויות ועל טיב בית חלומותיכם.

קבלן ראשי

קבלן ראשי (המקובל באירופה ובארצות הברית) – שאחראי על כל העבודות מהמסד עד הטפחות, משלד הבניין ועד עבודות הגמר, מבניית הבית ועד עבודות פיתוח החצר והגינון.
המסלול הזה שנקרא "עד מפתח" הוא בטוח יחסית בכך, שכל העבודות נמצאות בידי בעל מקצוע שמבין, לא רק איך מבוצעת הבנייה, אלא גם מה הם שלביה.

 

הבחירה תהיה מוצלחת בתנאי שבחרתם בקבלן הנכון, שיש לו ידע, ניסיון והצלחות מוכחות, כלומר, זהו קשר חזק שנמשך לאורך הבנייה ואפילו תקופה לא קצרה אחריה.

 

שימו לב-

המסלול הזה יקר יחסית, מאחר ועל העלויות יש להוסיף רווח קבלן ראשי.

 

מה עליכם לעשות לפני העבודות:

בחירת קבלן לבניית בית פרטי

עליכם לחתום על הסכם עבודה מומלץ שיערך על ידי עורך דין מטעמכם, יש להקפיד על ניסוח ברור וללא פרשנויות, החוזה מכיל את עיקרו ונספחיו, תוכניות הגשה מאושרות, תוכניות עבודה, מפרטים טכניים וכמויות.
במידה ובחרתם בקבלן ראשי את רוב הפעולות הוא חייב לעשות.

 

אתם צריכים לספק לקבלן : תכנית הגשה מאושרת והיתר בנייה. אישורי חברת חשמל ובזק לחיבורים. אישור לחיבור זמני של חשמל ומים למשך עבודות הבנייה. מפה טופוגרפית. סימון פינות הבית וגובה רצפת קומת קרקע ע"י מודד מוסמך, רצוי של המודד שהכין את המפה הטופוגרפית. תוכניות עבודה ומפרטים לביצוע. הסכם עם מעבדה מאושרת לבדיקות חוזק הבטון, מערכת האינסטלציה הסניטרית, המרחב המוגן וכו'.
חובתו של הקבלן הראשי: לגדר את אתר הבנייה ולתלות שלט עם פרטיו ושל מנהל העבודה מטעמו. להתקין שירותי עובדים. לדאוג למחסן חומרי בנייה שונים. להכין רשימת עובדים מסודרת עם צילומי תעודות זהות שלהם. להציג לפניכם אישורי ביטוחי קבלן וצד ג'. לדאוג לסילוק פסולת ואדמה עודפת לאתר פסולת מוסדר מאושר. להציג תעודת קבלן רשום. למנות מנהל עבודה מוסמך בטיחות מטעמו ולהעביר את שמו למשרד העבודה. להכין לוח זמנים מוסכם להתקדמות העבודה, עם שילוב של בעלי המקצוע השונים והספקים. לנהל יומן עבודה, בו ירשם תהליך הביצוע ירשמו חריגים ועבודות נוספות, היומן יחתם ע"י המפקח מטעמכם, או על ידכם. להתקין שלט, עם שמות המעורבים בבנייה, כולל מתכננים, הקבלני ם ומנהל העבודה.
מסלול בניה עצמאי

אתם הופכים להיות הקבלן הראשי, על כל המשתמע מכך,
אתם צריכים לחתום על הסכמים עם כל קבלן משנה, או ספק בנפרד, לתאם את תהליך הבנייה בין בעלי המקצוע השונים
ולהזמין את החומרים בזמן, מסלול זה קשה לאדם שהוא לא בעל מקצוע בתחום, כי בדרך כלל יש לו עיסוקים אחרים
ועיסוק בבניית הבית שאמור להיות גולת הכותרת של השאיפות שלכם, לסיוט מתמשך.
מה עליכם לעשות לפני תחילת העבודות:

 

בחירת קבלני משנה

עליכם לחתום על חוזה עם כל אחד ואחד מהם, מומלץ שיערך על ידי עורך דין מטעמכם,
יש להקפיד על ניסוח ברור וללא פרשנויות, החוזה מכיל את עיקרו ונספחיו,
תוכניות הגשה מאושרות ותוכניות עבודה בחוזה עם קבלן השלד,
תוכניות עבודה לכל קבלן הרלוונטיות מבחינתו, מפרטים טכניים וכמויות.

 

מאחר ואתם למעשה הקבלן הראשי, את רוב הפעולות אתם חייבים לעשות.

 

אתם צריכים לתת לקבלן השלד: תכנית הגשה מאושרת והיתר בנייה. אישורי חברת חשמל ובזק לחיבורים. מפה טופוגרפית.(שאותו קיבלתם מהאדריכל) סימון פינות הבית וגובה רצפת קומת קרקע ע"י מודד מוסמך, רצוי של המודד שהכין את המפה הטופוגרפית. תוכניות עבודה ומפרטים לביצוע.
אתם צריכים לתת לקבלני המערכות ועבודות הגמר:

תוכניות עבודה ומפרטים לביצוע.

חובתכם:

לגדר את אתר הבנייה ולתלות שלט עם פרטיו של קבלן השלד ושל מנהל העבודה מטעמו. להתקין שירותי עובדים. לדאוג למחסן חומרי בנייה שונים. להזמין חיבור זמני של חשמל ומים למשך עבודות הבנייה. לדאוג שקבלני המשנה יסלקו את הפסולת והאדמה העודפת לאתר פסולת מאושר ועד הסילוק, מיקום מוסדר מאושר ע"י הרשות המקומית. לחתום הסכם עם מעבדה מאושרת לבדיקות חוזק הבטון, מערכת האינסטלציה הסניטרית,
המרחב המוגן וכו'. להתקין שלט, עם שמות המעורבים בבנייה, כולל מתכננים, הקבלנים ומנהל העבודה.
חובת קבלני המשנה: להכין רשימת עובדים מסודרת עם צילומי תעודות זהות שלהם. להציג לפניכם אישורי ביטוחי קבלן וצד ג'. להציג תעודת קבלן רשום.

 

קראו עוד:
בניית שלד בניין –  כל השלבים מפקח בניה – יתרונות וחסרונות

גרמושקה היא תכנית שמגישים לעירייה לצורך קבלת היתר בניה, ומי שמטפל בהכנתה הוא האדריכל שעימו חתמתם על הסכם עבודה.

 

שימו לב שבטרם חתימת החוזה יש לסכם מול האדריכל אילו תכניות יהיו באחריותו ובטיפולו, החל מהסקיצה הראשונית ועד להכנת תיק תכניות עבודה.

  גרמושקה לקבלת היתר בניה

לאחר תכנון עקרוני של הבית וכשאישרתם את מבנהו וצורתו, האדריכל אמור בשלב זה להכין מספר תכניות המחוברות ביניהן ומקופלות בצורת אקורדיון (מכאן השם – גרמושקה) על מנת לקבל היתר בניה.

  פעולות מקדימות להגשת גרמושקה

ראשית, חשוב לדעת שכל עירייה מפרסמת "טופס טיולים" ובו המטלות שיש למלא לצורך בקשת היתר.

 

באופן כללי, לצורך הכנת והגשת הגרמושקה יש לבצע את הפעולות המקדימות הבאות:

יש לקבל מהעירייה תיק מידע המכיל את זכויות הבניה החלות על המגרש. יש להגיש לעירייה מפה טופוגרפית לצורך סימון קווי בניין, חיבור לרשת הביוב העירונית וגובה מפלס הכניסה. מה כוללת הגרמושקה דף ראשון

בדף הראשון מצויים כל הפרטים הנדרשים כדי לזהות את המגרש, המתכננים והבעלים. דף זה מכיל:

פרטים על המגרש – גוש, חלקה וכתובת המגרש. שם עורך הבקשה – בדרך כלל אדריכל (בבתים פרטיים יכול להיות גם מהנדס בניין או הנדסאי אדריכלות פרטי מבקש ההיתר – בעל המגרש או מיופה כוח מטעמו. בעלי זכויות בנכס – בהתאם לנסח טאבו. פרטי מהנדס הבניין – בכל מבנה עד ארבע קומות חייב להיות מהנדס בניין (לעיתים במקום אדריכל). טבלה לחישוב שטחים לבניה – טבלה זו מפרטת את השטחים המבוקשים לבניה, שטח עיקרי ושטחי שירות. טבלת זכויות בניה – כמה שטח בניה מותר על פי חוק. שימו לב שלצורך קבלת זכויות בניה יש לפנות לעירייה או למועצה המקומית ולקבל דף מידע לזכויות בניה. חתימות – עורך הבקשה, מהנדס ובעל הזכויות בנכס.   דוגמת דף ראשון   תכניות ומפות המצורפות לגרמושקה מפה טופוגרפית (קנה מידה 250 – 1) – המפה הטופוגרפית כוללת את פרטי המגרש, קווי בניין, שוחות ביוב, עצים, גדרות וכולי. יש לציין כי המפה הטופוגרפית צריכה להיות ערוכה וחתומה על ידי מודד מוסמך, ובתוקף עד חצי שנה מיום הבקשה.

כמו כן, בצד המפה הטופוגרפית יש לצרף תרשים סביבה (בקנה מידה של 1 – 1250). סכמה לחישוב שטחים. תכניות בניה (קנה מידה 100 – 1) – תכניות הבניה כוללות את כל קומות הבניה לרבות מרתף (אם יש), קומת כניסה, קומה ראשונה (אם יש) וגגות. התכניות צריכות להיות מפורטות, לרבות מידות אורך ורוחב החדרים. תכנית חתכים (קנה מידה 100 – 1) – התכנית כוללת שני חתכים של אורך ורוחב הבניין. על החתכים לכלול את כל קומות המבנה לרבות חדר מדרגות ומרתף (אם יש). חזיתות (קנה מידה 100 – 1) – החזיתות יכללו את כל צידי המבנה לרבות פירוט חומרי גמר ופתחי המבנה, דלתות וחלונות. תכנית ממ"ד (קני מידה 50 – 1) – תכלול מיקום פתחים, צנרת אוורור, מיקום מסנן אב בהתאם לתקנות פיקוד העורף. הערה לסיום:

ישנן ועדות תכנון ובניה מקומיות המבקשות בנוסף לגרמושקה גם לצרף הדמיה של המבנה.

 

קראו עוד:

מה מבנה הבית מספר על הדיירים- פנג שואי לקנות דירה חדשה מקבלן? ואולי ישנה? קניית דירה / קרקע – כל האפשרויות

כמה עולה לבנות בית פרטי – עלויות בניה

כמה עולה לבנות בית פרטי, מהי עלות שיפוץ הדירה שאותה נרצה לשפץ? זו השאלה הראשונה שעלינו לשאול את עצמנו לפני שנכנסים להרפתקאה שלא מכירים ויכולה לעלות ממון רב שלא בטוח שיש ברשותנו או שנוכל להשיג ולהיתקע באמצע השיפוץ או הבניה ללא יכולת לסיים את העבודה כתוצאה מחוסר אפשרות להמשיך לשלם לבעלי המקצוע וספקים.

 

עלות בניית בית – זהו מסמך שחייבים למלא לפני שמתחילים בבניית בית פרטי ובשיפוץ הבית ולדעת כמה עולה לבנות בית פרטי ולהמנע מהפתעות בעלות בניית בית, ולחריגה בעלויות בניה.

 

 סעיף סוג העבודה                        יחידות      כמות          מחיר י"ח            סה"כ                                מוקדמות           מודד מוסמך  קומפ         יועץ קרקע  קומפ         תכנון אריכיטקטורה  קומפ         תכנון קונסטרוקציה  קומפ         תכנון חשמל  קומפ         תכנון אינס' סניטרית  קומפ         תאום מערכות  קומפ         תכנון פיתוח חצר  קומפ         עיצוב פנים  קומפ         אגרות להוצאת היתר  קומפ         חברת חשמל  קומפ         בזק  קומפ         חברת הגז  קומפ         כבלים  קומפ          סה"כ מוקדמות          0 הריסות (במידה ויש)  קומפ         עגלות פינוי  יחידות                    0.1            התארגנות           גדר  קומפ         שלט  קומפ         פועל  י"ע         כלים וחומרים  קומפ         מים, חשמל,טלפון (זמני)  קומפ         שמירה (מומלץ בעיקר בגמר)  י"ע         מנהל עבודה  י"ע         טרקטור  י"ע         מעבדות  קומפ         נקיון  י"ע          סה"כ התארגנות                      0.4      שלד בניין           חפירה  מ"ק         מערכת השלד והבניה  מ"ר          סה"כ שלד                      0.5   עבודות איטום           מרתף  מ"ר         מסד  מ"ר         שירותים  מ"ר         גג  מ"ר         אדניות  קומפ         צ.מ.ג  מ"ר          סה"כ איטום                      0.6    עבודות נגרות           דלת כניסה  י"ח         דלתות פנימיות  י"ח         ארונות מטבח  מ"א         ארונות בגדים  מ"ר         גג רעפים (אם יש)  מ"ר         פרגולה  מ"ר          סה"כ נגרות                         עבודות מסגרות           דלת הדף  י"ח         חלון הדף  י"ח         צינורות אוורור  י"ח         מעקה  מ"א         מסתור כביסה  מ"ר          סה"כ מסגרות                      0.7       אינסטלציה סניטרית           נקודות מים בדירה  נ"ק         מרכזיה י"ח         דוד חשמל י"ח         הכנות מיזוג אוויר י"ח         צנרת מים בחוץ מ"א         צנרת ביוב בחוץ מ"א         שוחות לביוב י"ח         חיבור למונה מים י"ח         חיבור לביוב ראשי י"ח          סה"כ אינסטלציה סניטרית                      0.8                חשמל           חיבורי קיר  נ"ק         כנ"ל כח נ"ק         נקודות מאור פנים נ"ק         נקודות מחלף נ"ק         נקודות מאור תאורת חוץ נ"ק         נקודות מזגן חד פאזי נ"ק         נקודות מזגן תלת פאזי נ"ק         הכנה כבלים נ"ק         טלפון נ"ק         לוח ראשי (כולל נתיכים ) קומפ         לוח משנה (כולל נתיכים ) קומפ         מערכת פריצה (כולל ציוד) קומפ         גופי תאורת פנים י"ח         ביקורת חברת חשמל קומפ          סה"כ חשמל                    

 

קראו עוד:

 

מפקח בניה – יתרונות וחסרונות בחירת אדריכל ומה תפקידו טיפים חשובים לקניית דירה

שיפוץ בית מהווה את אחד מהאתגרים הגדולים ביותר העומדים בפני כל אחד ואחת מאיתנו המעוניין לחדש ולשדרג את סביבת מגוריו. שאלות כגון: כיצד זה יראה בסוף? מהיכן אשיג את הכסף לצורך ביצוע העבודות? האם נאלץ להתמודד עם קבלנים "חאפרים" ועוד?.

 

שאלות אלו מעלות חשש טבעי הנלווה להליך השיפוץ משלבי התכנון ועד לביצוע העבודות בפועל. את החששות הנ"ל ניתן להפיג באמצעות תכנון קפדני של כל אחד משלבי השיפוץ השונים. בשורות הבאות ריכזנו עבורכם מידע מקצועי אודות האופן בו יש לבצע את הליך תכנון עבודות השיפוץ.

שלב1 : תכניות

בקשו מהאדריכל או מעצב הפנים אותו אתם שוכרים להכין עבורכם תכנית שיפוץ בקנה מידה של 1:50 (כל סנטימטר בתכנית שווה 0.50 מטר במציאות). תכנית זו תאפשר לכם להתייעץ עם אנשי מקצוע, מכרים ובני משפחה, ותאפשר לכל אחד ואחת מהם להוסיף רעיון נוסף אותו אתם יכולים לאמץ או לפסול.

שלב 2 : בניית תקציב לפני תחילת השיפוץ

לאחר שגיבשתם לעצמכם תכניות שיפוץ דקדקנית, זה הזמן לפעול להכנת תקציב. בדקו מראש מהי מסגרת התקציב העומדת לרשותכם ומהי העלות הכוללת של כל אחד משלבי השיפוץ. בדקו מספר חלופות ובקשו מספר הצעות מחיר בכל תחום מספקים שונים. ערכו תכנית תקציב באמצעות קובץ אקסל ופעלו בהתאם לאורך כל הדרך בהתאם לתכנית אותה גיבשתם. בכל מקרה אנו ממליצים לכם לתכנן את התקציב עם חריגות של 10 עד 15 אחוז, וזאת לצורך בלת"מים העלולים לצוץ במהלך השיפוץ.

שלב 3 : ערכו מכרז בין קבלנים

לצורך הקמת מכרז בין מספר קבלני ביצוע יש להכין כתב כמויות מפורט ככל הניתן (אפילו לעבודות שלא תכננו לבצע) ולהכניס בתוכו גם את התקציב החלופי ולהגיש לכמה בעלי מקצוע לצורך הצעת מחיר.

 

שימו לב:

לא תמיד מומלץ לקבל את ההצעה הזולה ביותר במיוחד אם ההצעה זולה משמעותית (מעל 15-20%) מהאחרות. הצעה כזאת צריכה להדליק נורה אדומה , כי בסופו של דבר הקבלן רוצה וצריך להרוויח אחרת אין לו זכות קיום ואם ההצעה זולה מידי עלולות להתרחש אחת מהאפשרויות הבאות:

הקבלן יברח באמצע העבודה תתחיל מסכת של סחיטות כספים ותוספות שהקבלן ידרוש על מנת לנסות ולכסות על פער המחירים וזאת כשאתם באמצע העבודה וקל יותר לסחוט ולאיים עליכם בעזיבת העבודה. הקבלן יאלץ לשים חומרי עבודה ומוצרים סוג ג ושוב על מנת לסגור את הפער. שלב 4: העמדת חוזה לפני שיפוץ בית

לאחר שקיימתם הליך מרכז בין מספר קבלנים ולאחר שבחרתם בקבלן הנכון, הקפידו לערוך עימו חוזה (הסכם התקשרות) הכולל בין היתר את הסעיפים הבאים:

כתב הכמויות והמחירים שסוכמו לוחות זמנים מחייבים. תשלום אבני דרך, כלומר כמה ישולם עבור כל שלב בביצוע השיפוץ עד גמר העבודה אחוז עיכבון מכל תשלום עד מסירת העבודה לשביעות רצונכם אופן חישוב מחירים עבור תוספות ושינויים

שלב 5: שיפוץ בית

לעיתים אנו מעוניינים לבצע שינויים ותוספות שעלולים לגרום להוצאות נוספות ויקרות( לעיתים הקבלן מנצל זאת ומחייב בתשלומים גבוהים מהמקובל בשוק) ולכן יש להמנע מכל שינוי מהתכנית המקורית עליה חתמנו מול קבלן השיפוצים.

שימו לב:

ישנם מספר מחירונים שמקובלים בענף הבניין ושעליהם מתבססים רוב הקבלנים במקרה של תוספות ושינויים. מומלץ ביותר לסכם על אחד מהמחירונים ושהוא יהיה המחירון המוסכם ועליו יתבססו כל מחירי השינויים לעבודות שלא סוכמו ואין עליהם מחירים בחוזה העבודה ביניכם לבין הקבלן.

שלב 6: אופן התשלום במהלך שיפוץ בית

זכרו את הכלל הבא: אין לשלם לקבלן תשלום על החשבון.

 

תשלום בגין העבודה יתנן אך ורק בהתאם לקצב התקדמות העבודה.

בסיומו של כל שלב בהליך השיפוץ, הקפידו לבדוק את טיב העבודה, ורק לאחר שהבטחתם לעצמכם את קבלת המוצר האיכותי ביותר, שלמו לקבלן הביצוע את המגיע לו.

 

במידה והקבלן יתעקש לקבל מכם תשלום על החשבון לצורך קניית סחורה, וודאו כי אתם מקבלים מהקבלן את אחת מהאפשרויות הבאות:

שיק בנקאי על הסכום הכולל אותו הענקתם לו כתשלום על החשבון. או ערבות אישית כנגד הסכום אותו הוא קיבל.

 

קראו עוד:

חסכון בעלות שיפוץ דירה

מפקח בניה – יתרונות וחסרונות

 

עומדים לקראת הליכי שיפוץ הבית או המשרד?

רוצים להבטיח לעצמכם הליך את שיפוץ הבית באופן מקצועי, איכותי והכי חשוב: חסכוני?

זה הזמן להיחשף למספר סודות מקצועיים שיאפשרו גם לכם ליהנות מהליך שיפוץ יעיל וחסכוני.

שיפוץ הבית – עבודות חשמל

במידה והדירה או המשרד אותו אתם מעוניינים לשפץ הינה דירה חדשה יחסית (10-15 שנים) בדקו מראש האם קיים צורך בהחלפת כל החוטים ולוחות החשמל.

 

ברוב המקרים, החלפת שקעים ומפסקים תעשה עבורכם את העבודה.

 

בכל הנוגע לתשתיות חשמל בדירות ישנות וודאו עם בעל מקצוע האם קיימת אפשרות להחליף רק את החוטים הישנים בצנרת הקיימת, ובכך בעצם להימנע מחציבות ותיקונים מיותרים המייקרים את עלות השיפוץ.

שיפוץ הבית – עבודות ריצוף

לעיתים קרובות אין צורך בפירוק ופינוי של כל המרצפות המצויות בשטח הבית או המשרד.

 

בחלק גדול מהמקרים ניתן לבצע פעולה של הדבקת ריצוף חדש על זה הקיים ובכך לחסוך עד אלפי שקלים בביצוע העבודות. גם בכל הנוגע לשינוי צנרת חשמל ואינסטלציה, תוכלו לחסוך אלפי שקלים באמצעות שבירה מקומית של הריצוף!

 

 

שיפוץ הדירה – דלתות

החלפת דלתות כחלק מהליך השיפוץ כרוכה בעלויות הנעות בין 1,500 שקלים לדלת פנים מעוצבת ועד כ-5,000 שקלים לדלת כניסה מעוצבת.

 

במקרים בהם הדלתות הקיימות נמצאות במצב איכותי ושמור, אנו ממליצים לכם לבחון אפשרות להדבקת טפט על גבי הדלת, ובכך לחסוך אלפי שקלים במצטבר.

 

כמו כן, תוכלו לאבזר את הדלת הקיימת במוצרי פרזול חדשים, וכפועל יוצא מכך, להעניק מראה מחודש וחדש לדלת.

 

  דלת כניסה ישנה  הדבקת טפט לדלת   שיפוץ מטבח

עבודות שיפוץ בחלל המטבח מהוות ברוב המקרים את מקור ההוצאה הכספית המשמעותי ביותר.

 

בבואכם לתכנן את הליך שיפוץ המטבח בדקו האם ניתן להחליף בארון המטבח הקיים רק את דלתות הארון ואת מוצרי הפרזול בו (ידיות וצירים).

 

כיום, תוכלו ליהנות מהיצע מרשים של פתרונות עיצוב למטבח מבלי לפרק את תשתית ארון המטבח הקיים, ולהוסיף אליו אלמנטים כגון: מגרות קרוסלה, מגרות עם מנגנון שקט וכדומה.

 

גם בנוגע למשטח העבודה המיוצר משיש תוכלו לבצע עבודות חידוש המעניקות ברק לכל משטח שיש ובכל מצב.

 

החלפת דלתות מטבח   מטבח לאחר שיפוץ

 

רכישת מוצרים לצרכי שיפוץ הדירה

בחלק גדול מהמקרים מומלץ לבצע את רכישת המוצרים לצרכי השיפוץ מספק מרכזי אחד, וכפועל יוצא מכך ליהנות מהנחת כמות משמעותית. בכל הנוגע לחומרי העבודה לצורך ביצוע עבודות השיפוץ, בדקו עם קבלן השיפוץ אותו אתם שוכרים מהי עלות העבודה ללא חומרים ומהי עלות העבודה עם חומרים.

 

קראו עוד:

קניות בסין – כל המידע ליבוא תכולת בית מסין חידוש מטבח או מטבח חדש ? טיפים למטבח המושלם מפקח בניה – יתרונות וחסרונות שיפוץ דירה – מתחילים לשפץ