חוק המכר דירות – הבטחת השקעות
בשנת 1974 נחקק חוק המכר דירות שמטרתו – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, במקרים בהם פרויקטי בנייה נכשלים או שמתגלים בהם פגמים וליקויים. למעשה, עד לשנה זו לא היו לרוכשים כל זכויות חפציות בדירות שרכשו, ולכן במקרים של פשיטת רגל של קבלנים, ולפני שנרשמה הדירה בלשכת רישום מקרקעין, היו זכויותיהם של הדיירים שוות לאלו של שאר הנושים. יתר על כן, גם אם הדיירים כבר נכנסו לדירה ושילמו את מלוא סכומה, במידה שהבניין עדיין לא נרשם כבית משותף, עלולים היו לפנות אותם במקרים שהקבלן פושט רגל. לכן, בנוסח המקורי של החוק נקבעו הסכומים המרביים שמותר לקבלנים לדרוש בטרם מסירת הדירות, במידה שלא ביטחו את כספי הרוכשים במספר דרכים.
חוק המכר דירות – תיקון משנת 2007שנה לאחר פרשת חפציבה (2007) החליטה הכנסת להכניס תיקון לחוק המכר, במטרה להבטיח את החזרת הכספים לקונים במידה שפרויקט הבנייה נכשל. מטרה זו מושגת באמצעות החמרה של הסנקציות הפליליות והאחרות על קבלנים ועל בנקים שמממנים פרויקטי מגורים. כמו כן, הוגברו ההגנות על כספי הרוכשים, ומונה אחראי מטעם הממשלה אשר יפקח על הוראות החוק. מעבר לכך, הוגברה חובת היידוע מטעם מוכרי הדירות את הרוכשים באשר לזכויותיהם, ונאסר למכור דירות מבלי להודיע לפני כן על הזכות להבטחת הכספים, בכתב ובעת חתימה על החוזה.
הלכה למעשה, אסור לקבלנים לקבל מרוכשי דירות סכומים שמעל לשבעה אחוזים ממחיר הדירה, במידה שלא הבטיחו את כספיהם במספר דרכים: הראשונה, שיעבוד של חלק יחסי מקרקע או של הדירה עצמה במשכנתא ראשונה. השנייה, העברת זכויות מסוימות, בעלות על חלק יחסי מהקרקע או בעלות על דירה עצמה. השלישית, רישום של הערת אזהרה בטאבו. הרביעית, ערבות בנקאית, והחמישית היא ביטוח של כספי הרכישה באמצעו קרן לביטוח הדדי או חברת ביטוח.
כאשר שואלים חוק המכר דירות מהו, יש לזכור כי הוא עוסק בהבטחת השקעות של רוכשי הדירות גם מבחינת עמידה במפרט ובתקנים הנדרשים. על פי החוק, הקבלן אחראי לביצוע תיקוני ליקויים על חשבונו בתקופת בדק המשתנה בהתאם לסוג הליקוי. לדוגמא, קיימת אחריות של שנה אחת על ליקויים שאינם בגדר אי התאמה יסודית למול מפרט הדירה. כמו כן, קיימת אחריות קבלן לתקופה של שנתיים בליקויים הקשורים בין היתר למוצרי נגרות ומסגרות, חיפויים פנים וריצוף.
בנוסף, ישנה תקופת בדק של חמש שנים על סדקים ברוחב ס"מ וחצי לכל היותר, ושבע שנים על התפוררות והתקלפות של חיפויים חיצוניים. בין לבין, קיימות תקופות אחריות של 3 ו- 4 שנים על כשלים וליקויים מסוגים שונים. על כל פנים, בתום תקופת הבדק נפתחת תקופת אחריות חדשה של 3 שנים, בהן עדיין חייב הקבלן לבצע את התיקונים, במידה שמקורם בטיב העבודות, בתכנון ובחומרים. יחד עם זאת, בכל הקשור אל שלד בניין לקוי שמוביל לבעיה ביציבות או בבטיחות המבנה, ממשיכה אחריות הקבלן לתפוס גם בתום 3 השנים האמורות.
כאמור, חוק המכר דירות מאפשר לפנות לקבלן ולהודיע לו על ליקויים הכלולים באחריותו. במידה שהתבצעה פניה, הקבלן מחויב לפי החוק לתקן על כשל וליקוי, כל עוד אלו לא נגרמו באשמתם של הקונים. חשוב להדגיש כי במידה שהקבלן אינו מוכן לקחת אחריות, ניתן בהחלט לתבוע אותו למשפט, כאשר החוק קובע סנקציות פליליות, כלכליות ואחרות, כמו גם פיצויים שיקבלו הרוכשים. יחד עם זאת, הרוכשים חייבים להתלונן תחילה כנגד האחראי אצל רשם הקבלנים, ולהראות כי אכן פנו לקבלן ופירטו את הליקויים, שאם לא כן – יורה בית המשפט על מתן פיצוי מופחת. הסיבה להפחתה טמונה בכך, שאחת ממטרותיו של חוק המכר הוא להקטין עומסים מהמערכת המשפטית, על ידי קביעת תנאים ברורים לאחריות שימנעו כניסה למאבקים ממושכים.
