קטגוריה 1
תת קטגוריה 1
תת קטגוריה 2
נכון, קניית דירה על הנייר בהחלט עשויה להתגלות כעסקה משתלמת שתחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, היא משתלמת דווקא מפני שצפון בה אלמנט של חוסר ודאות, וזהו כידוע גם מקור לסיכונים. למעשה, נושא זה עלה לכותרות בעת האחרונה, כאשר רוכשי דירות על הנייר מיזמית ידועה מצאו את עצמם בלי כל תמורה לכסף ששילמו, וגרוע מכך – הכספים עדיין לא הוחזרו להם. לכן, מדובר בעסקה שיש לבצע בזהירות ובתבונה, לאור היכרות מעמיקה עם הסיכויים והסיכונים, עם מצב הפרויקט מבחינה משפטית ותכנונית, ועם הקבלן או היזם שעומדים מאחוריו.
מהי עסקת דירה על הנייר
קניית דירה על הנייר כשמה כן היא – מדובר בפרויקט שטרם החל להיבנות ובמקרים רבים אף לא קיבל היתרי בנייה. כלומר, ישנה חברה המתכוונת לבנות על השטח פרויקט מגורים, והבניינים באמת נראים יפה מאוד בהדמיות תלת מימד, אך למעשה אין ודאות באשר למשך הפרויקט, אישורו תחת התנאים המוצעים לכם, ולעיתים גם האישור עצמו מוטל בספק.
ואולם, אלו עובדות שפועלות למענכם. מדוע? מפני שהחברה הבונה צריכה להשיג כספים דרך הלוואת מהבנקים כדי שתוכל לממן את הפרויקט. לשם כך, עליה להראות שכבר נעשו מספר מכירות ראשוניות, וזאת עוד לפני שהתקבלו היתרי הבנייה מוועדות תכנון ובנייה מקומיות.
במילים פשוטות, החברה צריכה להשיג כסף כבר עכשיו, ולכן מתחילה לשווק מספר דירות בעלויות מופחתות. מדוע מופחתות? מפני שהדירות עדיין על הנייר ואינן בטוחות. באיזו הנחה מדובר? ובכן, ההנחות משתנות בין פרויקטים בהתאם לחברה הבונה, ההיקף, היבטים פיננסיים, מיקום גיאוגראפי, מצב התכנון והאישורים, ועוד. הנתונים נעים בטווח רחב מאוד, החל מ- 10% אחוזי הנחה ועד להפרשים של 50% בהשוואה לדירות שנמכרות עם תום הפרויקט.
אז מה הבעיה בדירה על הנייר?
כפי שאמרנו, הדירה עדיין "על הנייר". כלומר, ייתכן שעדיין לא התקבל בכלל ההיתר ובמצב זה ראוי להיות זהירים מאוד ולהסכים לשלם רק סכומים נמוכים כמקדמה. מאידך, ייתכן שכבר התקבל היתר ועדיין לא החלה הבנייה עצמה – אז תידרשו לשלם סכומים גבוהים יותר ויש להקפיד כי הם ייפרסו בהתאמה להתקדמות.
לבסוף, ייתכן שכבר התקבל היתר וגם הבנייה כבר החלה, כך שההנחה כבר לא תהיה כל כך משמעותית, ויש לנהוג על פי כל הכללים המקובלים בחתימת חוזה מכר עם החברה הבונה. הסיכון הראשון מצידכם טמון בזמן שיחלוף עד שתוכלו להיכנס לדירה החדשה, מאחר שקבלת היתרים כרוכה בלא מעט הליכים בירוקרטים שנוטים להתארך בוועדות המקומיות. כלומר, יכול מאוד להיות שתצטרכו להמתין שנים עד שתיכנסו לדירה, ולכך יש השפעה גדולה על החיים בכלל, על הוצאות בלתי מתוכננות, וכמובן על שכר הדירה. אגב, להליכים ברשויות מתווסף זמן הבנייה עצמו, שגם הוא אינו מבוטל בפרויקטי דיור גדולים.
הסיכון הגדול באמת
סיכון נוסף וחמור עוד יותר הוא פשיטת רגל של היזם, שלא הצליח לעמוד במימון הפרויקט והסתבך מסיבות כאלו ואחרות עם נושים. במקרה זה, אתם עלולים למצוא את עצמכם בפני שוקת שבורה, שכן גם ההגנות החוקיות שעומדות לימינכם עלולות להכזיב לחלוטין, או שתיאלצו להמתין תקופה ארוכה מאוד עד שתראו את הכסף חוזר לחשבון.
יש להבין שמרגע שהיזם פשט את הרגל אתם נחשבים לנושים ונכנסים לרשימת המתנה להחזר החוב, כשלפניכם תמיד יהיו גורמים שהעניקו הלוואות ענק כמו הבנקים. זוהי בדיוק הסיבה שבגללה מומלץ להקפיד על תשלומים קטנים ככל האפשר בקנייה על הנייר, הצמדתם להתקדמות, והפקדתם לחשבון נאמנות בלבד.
איך מבצעים רכישה נבונה
למרות האמור לעיל, ניתן בהחלט ליהנות מחיסכון כספי עצום בקנייה על הנייר, בהנחה שמבצעים מספר צעדים מושכלים. הראשון הוא הסתייעות בעורך דין מקרקעין שיבחן עבורכם את חוזה המכר ויוודא שקיימים בו כל הביטחונות והסעיפים שמעידים על התחייבויות היזם.
צעד שני הוא לדעת היטב מי עומד מאחורי הפרויקט, בין אם עורך דינכם מבצע את הסקירה או שאתם פונים ללקוחות היזם מן העבר, או מחפשים עליו מידע באינטרנט וממקורות אחרים. בדרך כלל יש להעדיף חברות גדולות ומוכרות, ובכל מקרה חובה לשים דגש על היציבות הכלכלית של היזם.
נקודה חשובה נוספת היא להבין היכן בדיוק עומד הפרויקט מבחינת קבלת היתר הבנייה, ולא להסתמך רק על דברי היזם אלא לפנות אל וועדות תכנון ובנייה מקומיות. לבסוף, כמו ברכישה רגילה של דירה מקבלן עליכם לבחון את המפרט של הדירה עצמה כדי להבין בדיוק מה מבטיחים לכם, ולדאוג כי המפרט מתואר במלואו בחוזה.
כמו כן, בצעו סקירה מקיפה של הסביבה באזור, כגון כבישים, מפגעי רעש, קווי מתח ומוסדות ציבור, והבינו איזו דירה מציעים לכם מבחינת מיקומה, כיווני האוויר שלה וכדומה.
