בשנת 2012 הוציא משרד הבינוי והשיכון תיקון שלישי לתמ"א 38, שמצד אחד מגדיל את זכויות הבנייה של יזמים, ומצד שני מחמיר בדרישות ההנדסיות. כיצד מבצעים חישוב זכויות בניה לפי תיקון זה ולמה חשוב לשים לב?

על כך בשורות הבאות.

כמה מילים על התיקון השלישי לתמ"א 38

התיקון השלישי לתוכנית מתאר ארצית מספר 38 נועד לספק מענה לשתי סוגיות. האחת היא רמת הביצוע של הפרויקטים שנתקלה במספר מכשולים ובתוצאות שאינן משביעות רצון. לכן, בתיקון זה ניתנה רשימה מפורטת של מסמכים שחובה להגישם לעיון מהנדס מטעם הוועדה המקומית, עוד לפני שזו החלה בדיונים על מתן היתר. חובה זו נדרשת גם עקב הגדלת זכויות הבנייה שנותן תיקון מספר שלוש, באמצעות מספר הקלות ליזמים לעומת המצב הקודם.

לדוגמא, בפרויקטים רגילים של תמ"א 38/1 ישנה הגדלה של זכויות הבניה עד 150%, וכן פטורים מורחבים ממיסוי על הדירות החדשות שנבנו. מצד שני, בתוכניות תמ"א 38/2, בהן הורסים את המבנה ובונים תחתיו חדש, ניתנות הקלות אחרות. למשל, נקבע שניתן יהיה לקבל זכויות בנייה במגרשים אחרים שבשטח הרשות המקומית, אם מבנה המגורים שנהרס ונבנה מחדש לא מאפשר בניה לגובה. אך יותר חשוב: נקבע שבמקרים מסוימים ניתן לחרוג מקווי הבנייה המקוריים, דבר המגדיל למעשה את זכויות הבנייה לעומת המצב בעבר, והופך את הפרויקט לכדאי יותר עבור היזם.

אילו זכויות בניה ניתנות ליזם במסגרת התיקון השלישי

בעיקרון, זכויות הבנייה הן על פי קווי הבנייה בהתאם לתוכניות החדשות (ולא הקווים המקוריים), כאשר גודל השטח לבנייה חדשה הוא מספר יחידות הדיור המותרות כפול שלושה עשר מטרים רבועים. בנוסף, לכל יחידה נוספים שניים עשר מטרים רבועים בגין ממ"ד, ואילו בקומה רעיונית יהיה השטח כפי שתיארנו למעלה, שאותו מכפילים בשתיים וחצי או בשלוש דירות אם הקומה מפולשת.

 

על מנת לסבר את האוזן נביא לדוגמא בניין מגורים שיש בו עשרים יחידות דיור. בניין זה נהרס וכעת נבנה מחדש בהתאם לתוכניות חדשות שאושרו, ולא לפי הקווים של הבניין הישן. כפי שראינו, ניתן לקבל על כל יחידת דיור שלושה עשר מטרים רבועים (ועוד שניים עשר לממ"ד, שאותם נשים כרגע בצד). כעת, לוקחים שלושה עשר מטרים רבועים ומכפילים בעשרים יחידות, וכך מתקבלים מאתיים ושישים מטרים רבועים.

 

לאחר מכן, מחלקים את זכויות הבנייה במגרש במספרן של הקומות, כפי שמתירות תוכניות הבנייה החדשות. חלוקה זו נותנת לנו את שטחה של הקומה הרעיונית, אליה מוסיפים שלושה עשר מטרים רבועים על כל יחידת דיור באותה הקומה. לבסוף, יש להכפיל הכול בשתיים וחצי (או בשלוש בקומה מפולשת) וכך מתקבלים מספר המטרים הרבועים בזכויות הבנייה. כאמור, מספר זה לא כולל את שניים עשר המטרים הרבועים שיתווספו לכל דירה בגין ממ"ד, המחויב בתוכניות תמ"א 38/2.

האם הפרויקט באמת משתלם?

חישובן של זכויות הבנייה מהווה רק חלק אחד מתחשיבי הכדאיות של פרויקטי תמ"א 38 בכלל, ופינוי בינוי בפרט. למעשה, התיקון השלישי נועד לפתור את בעיית הכדאיות של פרויקטים אלו בעיקר בפריפריה, והדעות עדיין חלוקות באשר להצלחתו.

 

מעבר לכך, כל רשות מקומית מפעילה שיקולים שונים, הנוגעים לא רק למתן היתר או למתן זכויות במגרשים אחרים, אלא גם להיטלי השבחה ולהגדרות של צפיפות מותרת. לדוגמא, מובן מאיליו שככל שהצפיפות המותרת עולה כך גם גדל פוטנציאל הרווח שניתן להפיק מהפרויקט.

 

מדובר בנושא המשפיע באופן מהותי על זכויות הבנייה של הקבלן, אך התיקון השלישי לתמ"א 38 אינו נותן לו פתרון ברור. במילים פשוטות, הנושא נותר בידיהן של וועדות מקומיות לתכנון ובנייה בכל רשות מקומית, הפועלות בהתאם לאינטרסים שלהן. יחד עם זאת, התיקון אכן קובע שגם במקרה של צפיפות אין הוועדה מחויבת לזו שהייתה בבניין הישן שנהרס, אלא שזו תיקבע מחדש עם התוכניות לבניין שיוקם. על כן, גם כאן מצוי פתח להגדלת זכויות הבנייה בפרויקטים אלו.

כידוע, בערים רבות קיימת בעיית חניה ממנה סובלים התושבים שמתקשים למצוא מקום לרכביהם גם בקרבת בניין המגורים. בעיה זו מופיעה גם בפרויקטי התחדשות עירונית כמו שימור מבנים או תמ"א 38, המחייבים את הקבלן להוסיף מקום חניה לכל דירה. במקרים אלו עלולה להיווצר בעיית מקום, או להידרש חניון גדול, וגם נוצרת לעיתים בעיה בטיחותית. מכפילי חניה נועדו לתת מענה לסוגיות אלו, ועליהם תוכלו לקרוא במאמר הבא.

מהו מכפיל חניה וכיצד הוא עובד?

מכפיל חניה הוא מתקן אוטומאטי או חצי אוטומאטי שמייצר על פני שטח מצומצם מקום חניה לכל דירה, וזאת מבלי לחרוג מקווי המגרשים או הבניינים האמורים בתב"ע – כפי שנדרש בפרויקטי התחדשות עירונית. מדובר במתקן מכאני עם קומה אחת, שתיים או שלוש שנפרשות על פני שטח מצומצם, נמצאות מתחת לאדמה ויוצאות החוצה כלפי מעלה בעת הצורך, כלומר כשבעלי רכב רוצים להיכנס או לצאת מהחניה.

 

על מנת לסבר את האוזן: כאשר הרכב מגיע אל המתקן ומציג את הכרטיס האלקטרוני המערכת מתחילה להעלות אותו למעלה. כעת הרכב מוכנס פנימה, הנהג והנוסעים יוצאים מהרכב ומהשטח בכלל, ואז מתחילות פעולות וידוא שהמכונית נעולה ומכובה, שהבלם היד משוך, ושכולם יצאו מהאזור. כעת המכונית יורדת למטה ועוברת למקום פנוי. בהמשך, אם רוצים להוציא את המכונית שוב מציגים את הכרטיס האלקטרוני והמערכת מוציאה אותה תוך דקות בודדות.

 

מהם היתרונות והפתרונות של מכפילי חניה

ראשית, ברור כי מכפילי חנייה נועדו לספק פתרון לבעיית שטחי החנייה באזורים אורבאניים בכלל, ובפרויקטי התחדשות עירונית בפרט. יש להבין כי אחת הסוגיות הבעייתיות בפרויקטים אלו הוא קווי הבניין המוגבלים, שכמעט תמיד אסור לחרוג מהם.

 

אם מוסיפים לכך את החובה של תוספת חניה לכל דירה, ניתן להבין את האתגר התכנוני שעומד בפני קבלנים, שלעיתים מונע את הפרויקט, מסבך ומייקר אותו, או מוביל לתוצאות בלתי יעילות, בטיחותיות ואסטטיות. לכן, מתקנים אלו מהווים פתרון טוב שכן הם מפחיתים ב- 50% את שטח החניון הרגיל, ואף עושים זאת תוך עמידה בתקני בטיחות מחמירים מבלי להוות מפגע אסתטי.

 

כמו כן, ניתן לתכננם כך שיענו על בעיות מורכבות כגון שטחים ייחודיים, או בחלקים האחוריים ובצדדי מבנים. עוד יתרונות שלהם טמונים בשמירה על מראה נעים ולא עמוס במכוניות, שמירה על איכות הסביבה עקב חיסכון בחומרים ובשטחים, ובכך שאינם מרעישים ומהווים מפגע מבחינה זו. לבסוף, הם גם פשוטים לשימוש ומהירים יחסית, שכן גם הוצאת מכונית מחניון רגיל עמוס לוקחת מספר דקות, וכאן רק צריך להמתין ליציאתה מעל לפני הקרקע.

מכפילי חנייה בפרויקטי תמ"א 38

לאור האמור לעיל, בתקופה האחרונה גוברת המודעות ליתרונות של מכפילי חנייה גם בבניינים המשתתפים בתמ"א 38. יחד עם זאת, מסיבות שונות הם עדיין לא מהווים את הבחירה הראשונה, בין היתר מפני שהם מהווים פתרון לא מוכר יחסית.

 

החשש מפני מתקנים לא מוכרים מצטרף להסתייגות דומה של הקבלנים, ולכן פעמים רבות יש לשכנע את כולם בדבר היתרונות. ואולם, לאחר שקיימת הסכמה בין הדיירים ניתן בהחלט לפנות אל הקבלן לפני חתימה על חוזה ההתקשרות, בדרישה כי יפעל להשמת פתרון חנייה נאות. את העבודה המקדימה על הנושא יבצע הוועד הנבחר לנציגות הדיירים, ובהחלט מומלץ לפנות חברות ייעוץ הנדסי שמתמחות בתחום.

 

לאחר מכן, על הדיירים לדרוש מהקבלן כי יבחר בפתרון בטוח לחלוטין מבחינת תפעול ומבחינתם של ילדים, חיות מחמד, עוברי אורח ורכבים אחרים המגיעים למקום. כמו כן, חשוב שהקבלן יבחר בספקית פתרונות חניה ותיקה שכבר ביצעה פרויקטים שכאלו בעבר, ושישנן חוות דעת טובות לגביה. עוד חשוב לוודא שמדובר במתקנים נוחים לשימוש ושקטים, עומדים בוודאות בכל התקנים, ומסוגלים להשתלב היטב עם המבנה גם מבחינה ויזואלית.

עוד נקודות חשובות

מלבד האמור לעיל, ישנה חשיבות גם לבחינת שירותי מכפילי חנייה לטווח הארוך. לכן, יש לבחור במתקנים המסופקים על ידי חברה שמטפלת במהירות בכל תקלה, עשרים וארבע שעות ביממה שבעה ימים בשבוע. כמו כן, יש להעדיף חברה שעובדת עם מערכות חכמות ומתקדמות לאיתור תקלות, המסוגלות לאתרן ולתקנן עוד לפני שהמשתמשים נתקלים בבעיה אמיתית. מעבר לכך, ספק השירות חייב להיות זמין לביצוע הדרכות למשתמשים, ולטיפולים שוטפים ונקודתיים, ולספק אחריות מלאה וביטוח צד גימל מצד היצרן.

לפני כחמש שנים הוציא משרד הבינוי והשיכון את תמ"א 38 תיקון 2, שזכה עד מהרה לכינוי "פינוי בינוי" או תמ"א 38/2. מדובר בתיקון שמטרתו העיקרית היא להפוך את התוצאות של פרויקטים אלו לבטוחים ועמידים יותר, ולכן גם לכדאיים יותר מבחינה כלכלית לטווח הארוך.

אכן, התוכנית מאפשרת לדיירים ליהנות משורה ארוכה של הטבות, ולמעשה מבניין חדש לחלוטין, אך היא עדיין כרוכה במספר בעיות וסייגים שחשוב להכיר.

מדוע בא לעולם התיקון השני לתמ"א 38?

כידוע, הכוונה המקורית שמאחורי תוכנית מתאר ארצית מספר 38 הוא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. זאת לצד מטרה נלווית של חידוש פני הערים והעלאת איכות החיים בהן. ואולם, לאורך שנות יישומה של התוכנית התברר שישנה בעיה עם המבנים המשופצים במסגרתה, כלומר מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן 413 משנת 1980. נמצא כי מבנים שעברו את הפרויקט אמנם עומדים בתקן אך למעשה נותרים בעלי תשתיות ישנות, כך שהעבודות המתבצעות אינן מבטיחות עמידות לתקופה ארוכה ולכן אינן כה יעילות.

בניין לפני הריסה בראשון לציון

מצד שני, אל הממשלה הוגשו חוות דעת הנדסיות הקובעות שישנה עדיפות ברורה מבחינת מיגון מבנים להריסתם המוחלטת, ובניית מבנים חדשים במקומם. זוהי הסיבה המרכזית שבגללה תוקן התיקון השני לתמ"א 38, המהווה שילוב של תוכנית המתאר הארצית הרגילה ביחד עם פרויקט "פינוי בינוי". יש לשים לב שלא מדובר בפרויקט פינוי בינוי רגיל אלא בשילוב מיוחד המעמיד מספר חובות וזכויות ספציפיות. על כל פנים, משמעותו כי הדיירים יפנו לתקופת מה את הבניין, ואילו הקבלן יהרוס אותו ויבנה במקורו חדש בתמורה לזכויות בנייה מסוימות.

האם לדיירים כדאי להצטרף לתמ"א 38/2?

בעיקרון, קיימת עדיפות ברורה להצטרפות לפרויקטים אלו על פני תמ"א 38 רגילה, אם כי ישנם גם סייגים בהם נעסוק בהמשך.

 

מבחינת יתרונות, המובהק שבהם הוא קבלת בניין חדש לחלוטין אשר תוכנן ונבנה בהתאם לתקנים עדכניים, חומרים מתקדמים ושיטות בנייה יעילות.

 

כמו כן, התיקון השני מעמיד דרישות גבוהות עוד יותר בכל הקשור לפן התכנוני וההנדסי על מנת לממש את יעדיו. בנוסף לכך, לבניין החדש עשויים להצטרף אלמנטים נוספים, כגון חובת מרחבים דירתיים מוגנים (ממ"דים), וכן חניות, מעלית ולובי, ואילו הדירות החדשות יהיו פחות או יותר באותו השטח של הישנות עם אותו מספר של חדרים. יתר על כן, ישנה אפשרות להגדיל את שטח הדירה, ובשורה התחתונה הדיירים ייהנו מבניין משודרג מכל הבחינות, ומדירות משופרות שערכן בשוק גבוה בהרבה.

כל זאת, מבלי להידרש בכל תשלום על עלויות הבנייה והפרויקט בכללותו, לרבות מיסים, קבלני משנה וכדומה. כמו כן, במהלך התקופה הם מקבלים מהקבלן דמי שכירות הולמים שמקבילים לרמת הדיור הנוכחית, ואף מימון של הוצאות מעבר הדירה.

בעיות וסייגים לתמא 38/2

למרות האמור לעיל, חשוב להיות ערים למספר בעיות וסייגים של תיקון מספר 2 לתמ"א 38. ראשית, כמו בכל תוכנית שכזו יכולים להשתתף רק בניינים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980, ושאינם עומדים בתקן 413 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

שכונת הרכבות ראשון לציון

כמו כן, בדומה לתוכנית הרגילה גם כאן הבניין חייב להיות על שטח גדול מ- 400 מטרים רבועים ושיהיו בו לפחות שתי קומות. יחד עם זאת, תיקון 2 מביא תנאי נוסף לביצוע הפרויקט, והוא ששיקולי כדאיות מורים שעדיף להרוס את הבניין ולבנות במקומו חדש, מאשר לשפץ אותו על פי התוכנית הרגילה. כפי שראינו, זוהי בדיוק הנקודה המבדילה בין תמ"א 38 1 ו- 2, ובמילים פשוטות: צריך להביא חוות דעת הנדסית שמראה שהשיפוץ יהיה יקר מדי ולא משתלם לאור התוצאות.

בניינים בראשון לציון לאחר פינוי בינו

נקודה חשובה נוספת קשורה בהסכמת הדיירים, שבתוכנית הרגילה מחייבת הסכמה של שני שליש מהם, אך בתוכנית "פינוי בינוי" מחייבת הסכמה של כולם ללא יוצא מן הכלל. אמנם, כנגד דיירים המסרבים לפרויקט מסיבה לא סבירה ניתן להגיש תביעות אזרחיות, ולמעשה לאלצם להסכים, אך עדיין מדובר במשימה קשה ומורכבת יותר שעלולה לתקוע את הפרויקט לתקופה ארוכה. לבסוף, יש לציין כי למרות הכוונות הטובות של הממשל פרויקטי תמ"א 38/2 עדיין נדירים יחסית. אחת הסיבות לכך היא בעיה בהגדרות מס הכנסה שאינן מאפשרות בכל המקרים ליהנות מפטור ממס שבח, בו כאמור נושא הקבלן במקום הדיירים. לכן, יזמים עדיין נרתעים מפרויקטים אלו המתבצעים במשורה ברחבי המדינה.

בשנת 2012 נכנס לתוקף תמ"א 38 תיקון 3, אשר נועד לתמרץ עוד יותר יזמים להשתתפות הפרויקטים אלו, ולתת מענה למכשולים שונים שהתגלו בעיקר בפריפריה. על הנסיבות שהובילו לתיקון ועל משמעותו תוכלו לקרוא בשורות הבאות.

כמה מילים על תמ"א 38 תיקון 3

תיקון 3 מצטרף ומוסיף על תוכנית תמ"א 38 המקורית, שעניינה חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. מדובר בתוכנית נדרשת במדינת ישראל שבה צפוי בשנים הקרובות רעש אדמה חזק, אך יותר מכך – היא נועדה גם לשיפור החזות העירונית ואיכות החיים של התושבים. על מנת לקדם את הפרויקטים הללו ניתנות מספר הטבות משמעותיות לדיירים וליזמים, כאשר הראשונים נהנים מדירות מחודשות ומרווחות יותר, שיפוצי לובי, מעלית, חדר מדרגות וכדומה, ואילו האחרונים מקבלים זכויות לבניית קומות עליונות שאותן יוכלו למכור. ואולם, למרות התמריצים המגוונים נתקלה התוכנית בלא מעט מכשולים, במיוחד בפריפריה, ואחד הבולטים שבהם הוא כדאיות מוגבלת עבור היזם. על כן נעשו בה תיקונים מסוימים לאורך השנים והאחרון שבהם ניתן בשנת 2012. תיקון מספר 3 נועד מצד אחד להעניק תמריץ נוסף ליזמים לביצוע הפרויקטים, ומצד שני לשמור כי הם יבוצעו ברמה המקצועית הגבוהה ביותר.

שמירה על רמת הביצוע של התוכנית

אחד הסעיפים החשובים של תיקון מספר 3 נוגע לביקורת ההנדסית בפרויקטים אלו. כאמור, תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, ולהביאם לעמידה בדרישות התקן הרלוונטי משנת 1980. יתר על כן, התיקון השלישי מקנה ליזמים אפשרות להגדיל את תוספות הבנייה שלהם, כפי שנראה בהמשך, ושילוב שני גורמים אלו מצריך הקפדה יתרה של ביקורת הנדסית. לכן, נקבעה בתיקון 3 רשימה מפורטת של מסמכים שעל היזם להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואלו נבחנים על ידי מהנדס מטעמה לפני שמתחילים הדיונים למתן היתר. יש לציין כי גם לפני התיקון נדרש היזם להציג מסמכים הנדסיים שונים, אך כעת הועלה רף הדרישות כדי להבטיח את תקינותה ורמתה של העבודה המקצועית, ואת בטיחות תוצאותיה.

תמריצים גדולים יותר ליזמי תמ"א 38

כאמור, עם השנים נתקלה התוכנית בקשיים רבים, שנבעו בין היתר מחוסר כדאיות למרות התמריצים שניתנו ליזמים. לכן, התיקון השלישי מחזק את התמריצים הקיימים ומגדיל אותם בדרכים שונות.

 

לדוגמא, אם עד כה יכול היה היזם לבנות קומה עליונה אחת בלבד על המבנה, ולמכור או להשכיר את הנכסים בה, הרי שהתיקון השלישי קובע ניתן להוסיף עד שתיים וחצי קומות בתוכנית הרגילה. כלומר, הקבלן נהנה מהגדלה של 150% בנכסיו עם תום הפרויקט, ובנוסף לכך יוכל לקבל פטור מורחב ממיסוי על הדירות שייבנו על ידיו. יחד עם זאת, הגדלה זו אינה תופסת לגבי פרויקטי תמ"א 38 מספר 2, הידועים גם בשם "פינוי בינוי".

 

כאן מספק התיקון השלישי הטבות אחרות או למעשה הקלות: אם בעבר לאחר שנהרס המבנה הישן לא ניתן היה לחרוג במבנה החדש מקווי בנייה מקוריים, הרי שכעת מותר לחרוג במקרים מסוימים, ואף ליהנות מזכויות בנייה הקשורות לאזור הספציפי. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא מבנים שמסיבה זו או אחרת לא ניתן להוסיף עליהם קומה עליונה, ולכן גם לא היה כל תמריץ ליזמים לפנות אליהם.

 

כעת נקבע כי במקרים אלו תהיה אפשרות לקבל זכויות בנייה שאינן בבניין המשופץ, אלא באזורים אחרים שנמצאים תחת חסותה של הרשות המקומית. במילים פשוטות, היזם יבצע את הפרויקט על הבניין הישן, ובמקום לבנות עליו קומה עליונה יוכל לבנות דירות במגרש אחר.

 

לסיכום
התיקון השלישי לתמ"א 38 מספק מצד אחד תמריצים נוספים וכדאיים יותר ליזמים, ומצד שני פועל להבטחת איכות העבודות שיבוצעו על ידם. הסיבות לתיקון זה טמונות בין היתר בשאיפתן של הממשלה והרשויות המקומיות להגביר ולזרז את הפרויקטים, ולאור ההבנה כי ישנן בעיות המעכבות את ביצועם.

מדיניות התכנון בישראל נאלצת להתמודד עם המחסור במשאב הקרקע, עם מגמת ההצטופפות במרבית הערים, ועם הצורך בשמירה על שטחים פתוחים. לשם כך נקבעה תכנית ההתחדשות העירונית כאחד מיעדיה של תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 35. תפקידה של תמ"א 35 הוא להגדיר את מדיניות התכנון בארץ עד שנת 2020. המטרה המרכזית של תכנית ההתחדשות העירונית היא הגדלת ותוספת בנייה בערים או באזורים בנויים.

החשיבות של התחדשות עירונית

מלבד תוספת הבנייה בערים ובאזורים הבנויים, והשמירה על משאב הקרקע לדורות הבאים, תומכת התכנית גם בהחייאה של המרקמים הבנויים, בהכנסת שימושי קרקע חדשים, בניצול יעיל יותר של מרחבים ציבוריים ותשתיות, ובמניעת הזדקנות האוכלוסייה. התכנית מיושמת בדרך כלל באזורים ישנים יותר, בהם מצב המבנים והתשתיות ירוד, והאוכלוסייה בהם היא במצב סוציו-אקונומי נמוך, ובכך היא מאפשרת חידוש של אזורים כאלה, הקלה בצפיפות בהם, וכן העלאה של ערכם ומשיכה של משפחות צעירות.

איך עובדת התכנית – שלושה מסלולים

לתכנית שלושה מסלולים: מסלול פינוי-בינוי, מסלול עיבוי, ומסלול מיסוי המיועד ליזמים בלבד. כל המסלולים נשענים על הרעיון של עידוד היזמים והדיירים לביצוע התכנית, כך שיהיה כדאי ומתבקש עבורם. מסלול פינוי-בנוי, המוכר יותר לרובנו, מיושם על אזורים עירוניים שיש בהם בניינים ישנים, המתאימים להריסה ולבניה של תשתיות חדשות ובניינים חדשים במקומם. משרד הבינוי והשיכון הוא זה המגדיר את השטחים המיועדים לפינוי-בינוי, והיזמים חותמים עם הדיירים על הסכם, לפיו הדיירים יקבלו בתוך שלוש שנים דירה חדשה השווה בגודלה לקודמת או גדולה ממנה. כמו כן נושא היזם בהוצאות שכר הדירה על הדירה החלופית בזמן הבניה, ובתשלום הארנונה על שטח הבניין הישן. ההסכם משתלם ליזם משום שהבניין החדש שהוא בונה הוא גדול יותר, ואת הדירות הנוספות הוא מוכר.

הרחבות למסלול פינוי-בינוי

קיים גם מסלול בינוי-פינוי, בו בונה היזם בניין חדש בשטח פנוי הנמצא בסמוך לבניין הישן, ועם סיום הבנייה עוברים אליו הדיירים, והיזם הורס את המבנה הישן ובונה תחתיו בניין חדש. הבניין החדש ישמש למגורי הדיירים של הבניין הסמוך המיועד להריסה, וכן הלאה. בנוסף, קיימת אפשרות בניה והרחבה בהתאם לתמ"א 38, שמטרתה חיזוק מבנים קיימים כך שיעמדו בפני רעידות אדמה. לפי תכנית זו, מבנים שנבנו לפני 1980 ועומדים בכמה תנאים, יכולים לעבור תהליך שמטרתו חיזוק המבנה, שיפוץ התשתיות והחזות שלו, וכן הרחבה של הבניין, בתוספת אגפים או לגובה, ושל יחידות הדיור שבו. גם מסלול זה בנוי כך שכולם מרוויחים – הדיירים את הרחבת הדירה ושדרוג הנכס וערכו, והיזמים את מכירת הדירות שהם מוסיפים בהרחבתם של המבנים.

מסלול עיבוי ומסלול מיסוי

מסלול עיסוי מתייחס להרחבתם של מבנים קיימים, כך שניתן לנצל את השטח שסביבם או מעליהם. היזם מרחיב את הבניין ואת הדירות הקיימות, ויוצר יחידות דיור חדשות, בדרך כלל בקומות הנוספות, אותן הוא מוכר, ושוב, כולם מרוויחים. מסלול מיסוי מיועד ליזמים בלבד, והוא נותן שורה של הקלות והטבות מס שמעודדות את היזמים לבנות במסגרת הפרויקט. לעתים המסלול מאפשר ליזמים להגיש בקשות לוועדה להתחדשות עירונית, כדי להכיל את התכנית על אזורים בהם הם מעוניינים לבנות.

הצורך בהסכמה בין הדיירים

לעתים מחילה הרשות המקומית או הוועדה האזורית את הפרויקט על אזור מסוים, ולפעמים יזם הוא זה שפונה בבקשה להחיל את התכנית על אזור כדאי לבניה. בכל מקרה נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניינים האמורים. אם מתנגדים לתכנית 20% מהדיירים, או פחות, והם ממשיכים לעמוד בסירובם גם לאחר הדברות וניסיון להגיע להסכמה, יכולים הדיירים האחרים לתבוע את אלו המסרבים ליישום התכנית בתביעת נזיקין. זוהי סוגיה מורכבת וקיימים מקרים רבים של תביעות וקשיים הנוצרים במהלך הניסיון ליישם את התכנית. יישום התכנית נמצא כיום בשלביו הראשונים, וקיימת גם לא מעט ביקורת מסוגים שונים לגבי מידת התועלת שלו, למרות מטרותיו החשובות ולמרות שלכאורה כולם מרוויחים ממנו.

תכנית מתאר ארצית מהי

תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38, המיושמת מאז שנת 2005, נועדה לענות על תרחיש של רעידת אדמה.

 

מטרתה לעודד חיזוק של בנייני קומות ישנים, שאינם עומדים בתקנים הרצויים במקרה של תרחיש כזה. מאז שנת 1980 מיושם בארץ תקן לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה, אולם מבנים שנבנו לפני כן אינם בטיחותיים, והם עלולים להתמוטט במקרה של רעידת אדמה חזקה.

 

הרעיון מאחורי התכנית הוא להעניק ליזמים, ולמעשה גם לדיירים, שורה של הטבות ותמריצים היוצרים מוטיבציות לחיזוק הבניין ושדרוגו, כך שהפרויקט יהיה כדאי ומשתלם לכולם. אם בבעלותכם מבנה שנבנה לפני 1980 ייתכן שהתכנית חלה עליכם, וכדאי להכירה ולשקול את האפשרות ליישמה. אם אתם כבר בדרך ייתכן שחלק מהמידע שנציג כאן יכול לעזור לכם לעבור אותה בהצלחה.

 

יישום התכנית הוא אמנם כדאי, אך גם תהליך ארוך ומורכב וכדאי להיעזר במידע ובאנשי מקצוע.

 

מה כוללת תכנית תמא 38?

בניה במסגרת התכנית כוללת חיזוק הנדסי פיזי של המבנה, כדי שיעמוד בתקן ויהיה עמיד לרעידות אדמה. במובן זה מדובר רק על היבטים הנדסיים, כמו הוספת עמודי תמיכה. אך כאמור, כל העניין בתכנית הוא שורת התמריצים שהיא מציעה, שהופכים אותה לכדאית ונחשקת כמעט לכל יזם ולכל דייר.

 

התכנית עובדת כך שהיזם נושא בעלויות הפרויקט, הכולל חיזוק ושדרוג המבנה, הרחבת הדירות, וכן בנית דירות נוספות בבניין, והוא מניב רווח ממכירת הדירות הנוספות. הדיירים מרוויחים את הרחבת הדירות ושיפוץ הבניין, וכמובן את עליית ערך הדירות, וכך כולם מרוויחים. כך מניעה התכנית את בעלי הדירות להיכנס לפרויקט ולבצע את חיזוק המבנה.

אלו הם התמריצים המרכזיים בתכנית תמא: הרחבת הדירות, הוספת חדר, בדרך-כלל ממ"ד, או מרפסת. תוספת מעלית לבניין. שדרוג התשתיות הכלליות של הבניין, וכן של המרחבים המשותפים, כמו חדר הכניסה, החניות והגינה. שדרוג חזות הבניין. הוספה של עד 2.5 קומות, כך שנבנות דירות חדשות אותן הקבלן מוכר. במקרים מסוימים ניתן להרוס את המבנה, ולבנות במקומו בניין חדש. אפשרות להמיר זכויות בנייה לאזורים מבוקשים (רלוונטי בעיקר לפריפריה). הדיירים זוכים להקלות מס, כמו פטור ממס שבח וממס מכירה בעת מכירת הנכס בעתיד, והיזמים מקבלים הקלות מס והטבות מסוימות בביצוע הפרויקט.

מי זכאי להשתתף בתמ"א 38?

אם הדירה שלכם נמצאת בבניין שיש בו שלוש קומות ומעלה, ששטחו הכולל גדול מ- 400 מ"ר, ושנבנה או שקיבל היתר בנייה לפני 1980, סביר שהתכנית חלה עליכם. בכל מקרה תצטרכו לעבור בדיקה של מהנדס, ולקבל אישור מוועדת התכנון והבנייה המקומית. גם בניין שנבנה לאחר 1980 יכול לקבל זכאות לתכנית, אם בדיקת מהנדס תראה שיש בכך צורך, אך במקרה כזה לא ייתכנו תוספות בנייה.

מי משפץ ביחד איתי?

פרויקט שיפוץ הוא תמיד מורכב, אבל בתמ"א 38 אתם לא משפצים לבדכם, אלא תלויים בכל בעלי הדירות בבניין, דבר שמוסיף עוד מורכבות רבה. ראשית, לביצוע הפרויקט נדרשת על-פי חוק הסכמה של לפחות שני שליש מהדיירים, וכמו כן יש לבחור נציגות לדיירים שתנהל את ביצוע הפרויקט. למרות שלעצם ביצועו של הפרויקט נדרש אישור רק של שני שליש מהקולות, שלבים רבים בתהליך תלויים למעשה בקיומה של הסכמה מלאה בין כל הדיירים. הסכמה כזו חשובה עד כדי כך שחלק מהיזמים יסרבו לעבוד עם בנין שאין בו הסכמה מלאה בין בעלי הדירות, משום שחוסר הסכמה יכול לעצור או לעכב את ביצוע הפרויקט ולגרום לנזק גדול ליזם.

פרויקט ארוך ומורכב, אך כדאי

התהליך של יישום התכנית הוא ארוך ומורכב, ודורש ניסיון ומקצועיות, לכן כדאי שלכל אורך הדרך תהיו מלווים על-ידי אנשי מקצוע. חשוב להיעזר בעורכי דין שמתמחים בתחום, שיוכלו לעזור לכם לנהל את הפרויקט מול הרשויות המעורבות ומול היזם המבצע, וכן לבחור רק יזם המנוסה היטב בפרויקטים של תמ"א 38.

 

אחד האתגרים הגדולים בפרויקט, מלבד ההתמודדות עם רשויות הבנייה, חוקי המס והמו"מ עם הקבלן, הוא ההסכמה שיש ליצור בין בעלי הדירות השונים בבניין. גם בהקשר הזה חשוב שתלוו על-ידי עורך-דין או מגשר המוסכם על כל הדיירים. ככל שתשכילו להיעזר באנשי מקצוע, ולעודד הסכמה ושיתוף פעולה של הדיירים, כך יתנהל הפרויקט אופן קל ומוצלח יותר. בכל מקרה, זכרו שלמרות הקושי יש רווח רב ביישום תמ"א 38, קודם כל כדי להבטיח את ביטחונכם ובטחון המבנה שברשותכם, וכמובן גם בשל כל ההטבות להן אתם זוכים.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, מאחר לפי ההערכות, מרבית הבתים שנבנו לפני 1980 אינם עומדים בדרישות ת"י 413 לעמידות מבנים.  

 

על פי הערכות, כ – 40% מהמבנים בישראל, לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה. מבנים אלה, כנראה, לא נבנו בהתאם לתקן הישראלי מס' 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה, שנכנס לתוקף בשנת 1975.  

 

מדינת ישראל נמצאת בין שני לוחות טקטוניים הקרויים קו השבר הסורי אפריקאי (הלוחות הטקטוניים, הם משטחים מתחת ליבשות ולאוקיינוסים, הם נעים בתנועה איטית מאד, החיכוך גורם להצטברות אנרגיה ומדי פעם היא מתפרצת בצורת רעידות אדמה), לכן הסיכוי לרעידת אדמה גבוה ואכן בישראל, מתרחשות רעידות אדמה בתדירות גבוהה, אך רובן בעוצמה חלשה, בעבר ידועות רעידות אדמה חזקות ומחינה סטטיסטית, עלולה להתרחש רעידת אדמה כזאת, כלומר, היום, מחר, בעוד שנה, או עשרים שנה.  

 

מאחר ואין אפשרות לחזות מראש הופעת רעידת אדמה, את מיקומה, או את עוצמתה, יש להיערך לקראתה, כדי למנוע ככל שניתן, פגיעות בנפש וברכוש. מרבית הפגיעות בנפש נגרמות מקריסת מבנים שאינם עומדים בתקנים.  

מה מטרת תמ"א 38 ?

מטרתה של תמ"א 38 לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה בלי צורך בהכנת תוכנית מפורטת ובתוך כך להעניק זכויות בנייה לצורך מימון החיזוק.   אלא, שנוצרו בעיות שמונעות לא אחת, את יישום תמ"א 38, הענקת זכויות הבנייה, גורמות לא אחת, לבעיות אורבאניות, כגון צפיפות אוכלוסין, חניות, תשתיות וכו', תוספת הקומות, הקטנת המרחקים בין הבתים ופגיעה באיכות החיים של שכנים, ירידת ערכם של הבתים השכנים שלא שופצו, לכן, הרשויות המקומיות לא תמיד ששות לתת היתרים לחיזוקי המבנים תוך הענקת זכויות בנייה ומערימות קשיים בקבלת היתרים.  

 

לכן, לעיתים הליכי הרישוי ארוכים יחסית להליכים רגילים, מאחר והועדה המקומית בוחנת ההשפעות של תוספות הבנייה על הסביבה וכי תכנון החיזוק עונה על דרישות התקן.  

 

מנגד, מאחר והבנייה במסגרת תמ"א 38 מחייבת שיפוץ חזיתות הבניין, בדרך כלל השיפוץ משפר את חזות הבניין והעיר.   קשיים נוספים ביישום תמ"א 38 הם, ביטחונות שניתנים לבנקים כתנאי למימון הפרויקט, מאחר ומדובר בזכויות בנייה ולא זכויות על הקרקע, אמנם יש פתרונות יצירתיים, אבל גובה המימון מוגבל, בהתאם למדיניות הבנק.  

שימו לב-

תמ"א חלה רק על מבנים שנבנו לפני 1980, אך אם נקבע ע"י מהנדס, כי מבנים נבנו שלא על פי ת"י 413, אחרי 1980, יש לחזקם, אך ללא זכויות בנייה. ישנם מבנים ישנים, שעל פי הוראת המהנדס יש להורסם, מבנים אלה לא נכללים בתמ"א 38.

בניין בראשון לציון לפני שיפוץ תמ"א 38

בניין בראשון לציון לפני שיפוץ תמ"א 38

מבנים הזכאים לתמ"א 38, יכולים להיכלל באחת הקטגוריות הבאות: חיזוק המבנה בלבד (שנבנה אחרי 1980) ללא תוספת בניה. חיזוק המבנה ותוספת דירות חדשות. חיזוק המבנה, הגדלת הדירות הקיימות, עד 25 מ"ר ברוטו, כולל ממ"ד בשטח 12 מ"ר ברוטו. חיזוק המבנה ותוספת מרפסת עד 13 מ"ר לכל דירה. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לאשר אחת, או יותר מהקטגוריות הנ"ל.

אותו בניין לאחר עבודות תמ"א 38

אותו בניין לאחר עבודות תמ"א 38

זכויות בניה נוספות בהתאם לתמ"א, מתייחסות גם לנושאים נוספים כגון: מעלית. חניות.

יש להציג בפני הועדה פתרונות, לחניות עבור הדירות החדשות ועבור הדירות הקיימות במידה ונפגעו כתוצאה מחיזוק המבנה. במידה ואין פתרון לנושא החניות, חלקי או מלא, הועדה רשאית לפטור את הבניין מחניות, בהתאם לתנאים המופיעים בתמ"א.   עיצוב המבנה, צריך להיות מותאם לעיצוב הקיים של הבניין ולסביבה.  

 

עידוד היזמים מוענק פטור ממס שבח ומס מכירה במימוש זכויות הבנייה לפי תמ"א 38,בתנאים בהתאם לחוק.   פטור, או הקלה בהיטל השבחה כפוף לתקנות שמתפרסמות מעת לעת, בהתאם למיקום המבנים המיועדים לחיזוק מבחינת רמה חברתית כלכלית ומידת קרבתם לאזורים בעלי סיכון גבוה לרעידת אדמה. ככלל נקבעו הוראות מקלות בקשר לרוב הדרוש להחלטה לחזק בית משותף המבנים, בכפוף למפורט בחוק.  

יחסי הגומלין בין בעלי הדירות ליזם:

ככלל האחריות לחיזוק המבנים היא של בעלי הדירות, לכן, הם גם יכולים לממן את חיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38, לבנות דירות חדשות, למוכרן ולהתחלק בהכנסות, אחרי כיסוי הוצאות חיזוק הבנה והבנייה החדשה. אלא, שרוב בעלי הדירות יעדיפו לפנות לקבלן ראשי, שתמורת חיזוק המבנה ותוספת בנייה בהתאם להיתר, יקבל זכויות בנייה יבנה דירות חדשות ויקבל את ההכנסות, תמורת מכירתן.

 

בעלי הדירות, במשא ומתן עם היזם, יכולים לכלול בהסכם עם היזם, שיפוץ חדר המדרגות, הרחבת לובי הכניסה, תוספת מעלית, שיפוץ פנימי בדירות וכו', או להגיע לסיכום, שהיזם מפריש חלק מההכנסות לדיירים.   באחריות היזם לממן את החיזוק, השיפוץ, תוספת הבנייה לפי הזכויות שניתנות לו בהיתר, הוא גם אמור להיות אחראי לקבל את הסכמת הדיירים, להכין בקשה להיתר בנייה, הוא גם אמור לממן את הבנייה ולהיות אחראי על הבנייה בפועל.  

 

חיזוק המבנים ביזמות בפריפריה בעייתי לעיתים, מאחר וליזם לא תמיד כדאי מבחינה כלכלית, במקרה כזה, עלות החיזוק נופלת על כתפי הדיירים ולרוב אין בידם לעמוד בעלות החיזוק, אמנם הוחלט בכנסת להקצות משאבים לנושא, אך עד היום לא נעשה דבר.  

החלטת הדיירים בבניין ושלבים עיקריים ביישום תמ"א 38

התהליך מתחיל כאשר הדיירים מעוניינים בחיזוק הבניין, או שיזם פונה אליהם בהצעה כללית לחיזוק הבניין וקבלת זכויות בנייה. בדרך כלל הבנת הדיירים בנושא קלושה ביותר וזקוקים למספר פגישות והסברים מפורטים על תהליך חיזוק המבנה, מה הם יקבלו תמורת זכויות הבנייה שהיזם יקבל.   

מתחיל תהליך העשוי להמשך למעלה משנתיים, כאשר, חלקו אישורים ותכנון וחלקו בנייה. לפני שמתחיל התהליך, על הדיירים להגיע להסכמה עקרונית, שהם מעוניינים להיכנס לתוך תהליך ארוך ומסובך, על הדיירים להגיע להסכמה, שעל חלקם לוותר על חלק מהדירה, לטובת מעלית, או תוספת של מרחב מוגן, שהמעבר אליו, הוא דרך חדר קיים ועוד, הדיירים צריכים להבין, שהם יחיו בפרק זמן הבנייה, באתר בניה על כל המשתמע מכך, רעש, לכלוך, מפגעים וכו'. בעלי דירות, עלולים להפסיד הכנסה בשכר דירה, מאחר והשוכרים, לא יהיו מעוניינים לגור באתר בניה. הדיירים בקיצור, חייבים להבין לקראת מה הם הולכים. הדיירים צריכים להבין, על מה הם מוותרים ומה הם מקבלים תמורת הויתור.

לפני שמתחילים בתהליך יישום תמ"א 38

שימו לב – לפני שמתחילים בתהליך, יש לבחור יזם שיקבל על עצמו את הבנייה, יזם שיכול להוכיח עוצמה כלכלית מספיקה לסיים את הפרויקט, בעל אמינות, בעל ניסיון קודם בתמ"א 38, עם המלצות טובות מדיירים שעברו איתו את התהליך, עם סיווג קבלני מתאים להיקף הפרויקט והמעסיק בעלי מקצוע מיומנים (שקבלני המשנה, גם הם בעלי ניסיון מוכח).

נציגות הדיירים :

הדיירים ימנו נציגים מטעם, שילוו את התהליך, תוך דיווח שוטף, על התקדמות הפרויקט. מאחר ולא כל הדיירים מתמצאים בתהליך, רצוי שימנו נציגים מטעמם, שידאגו לאינטרסים של הדיירים, שיהיו בקשר עם עורכי הדין, עם מנהל העבודה של הדיירים, שיוודאו שהשינויים המתוכננים בבית יוסברו לכל הדיירים בצורה פשוטה וברורה וידווחו על שלבי התכנון והבנייה.

הקלות בנייה:

למרות שהחוק מאפשר הקלות שונות, על הדיירים להיות מודעים להשלכות שעלולות להיות בשל ההקלות. מאחר ומדובר בבתים קיימים, שלעיתים תוכננו שלא על פי התקנים, או שתוכננו על פי תקנים לא עדכניים, ישנן הקלות מסוימות בהנחיות לתכנון, כגון, קווי בניין, אחוזי בניה, מרפסות וכו', בנוסף, הקלות בחדרי מדרגות, רוחבי פרוזדורים, מרחקי מפתח מעלית מהקיר שמולו, מרחבים מוגנים וכו', יש לשים לב שלא יפגעו באיכות החיים ובתפקוד היומיומי, כגון, כניסה לחניה בין עמודים שתוצר, כתוצאה מעיבוי העמודים, ככלל, התוצאה, חייבת להיות טובה יותר מהמצב הקיים, שהרי, מה עשינו?

שיקום וחידוש הבניין:

בנוסף לחיזוק הבניין, לשיפוץ החזיתות, הוספת ממד"ים וכו', יש לדאוג לשיקום וחידוש המתקנים השונים שמחוץ לדירות ולרכוש המשותף, יש לדאוג למיקום חדש לקולטי שמש ומזגנים, במידה וישנים להחליפם, להעתקת (חידוש) קווי מים, ביוב, במידת הצורך, שבילים, קירות תומכים, או גדרות, גינה חדשה עם מערכת השקיה.

בניין תמא 38 לפני שיפוץ בראשון לציון

בניין תמא 38 לפני שיפוץ בראשון לציון

בניין לאחר שיפוץ תמא 38 – ראשון לציון

בניין לאחר שיפוץ תמא 38 – ראשון לציון

רווח קבלני :

היזם מעוניין להרוויח מהפרויקט, זה בסדר, הוא לא אמור לעבוד בהתנדבות, אבל, על הדיירים, להבין בדיוק, מה מקבלים ומה מאפשרים ליזם לקבל כתמורה. חובה להעסיק עורך דין המתמחה בתמ"א 38, ושייצג את הדיירים בצורה מיטבית, שיעמוד על המשמר, בנושא החוזים, המפרטים והתוכניות, וידאג שהם יקבלו את המקסימום שניתן, כמובן בלי לפגוע בזכותו של היזם להרוויח.

שקיפות הדיירים :

כל הדיירים אמורים להשתתף בקבלת ההחלטות, ולאף אחד מהדיירים אין זכות לעשות הסכמים סמויים עם היזם, מאחר ובסופו של יום, הדבר יהיה על חשבון השאר. יש נטייה לחלק מהדיירים, לנסות ולהגיע להסכמים סמויים עם היזם, כאן תמורה כספית, שם מטבח חדש וכך הלאה, שיהיה ברור, זה על חשבון שאר הדיירים ועל חשבון, שדרוג החלק המשותף בבית.

הסכמים בין הדיירים ליזם :

יש לערוך הסכמים ברורים, בין היזם לבין הדיירים, הכוללים את גוף החוזה, תוכניות, לוחות זמנים וכו', את ההסכמים יש לערוך ע"י עורך דין שמתמחה בתחום. מאחר והנושא סבוך ומכיל הרבה מרכיבים, משפטיים, יחסים בין שכנים, כספיים תכולת הבנייה ועוד נושאים, שאדם מהישוב לא בקי בהם מומלץ מאד למנות עורך דין הבקי בתחום, שיגן על האינטרסים של הדיירים, כקבוצה וכפרטים, כמובן, בלי לפגוע בזכויות היזם.

ניהול מקצועי :

הדיירים ימנו מטעמם, מנהל מקצועי / מפקח בנייה, שילווה את הביצוע של הפרויקט. מאחר ורוב הדיירים אינם מבינים ברזי הבנייה, עליהם למנות מנהל מקצועי בכל הקשור לעמידת היזם בסעיפי ההסכם, החוזי, התכנוני על כל חלקיו, (תוכניות אדריכלות, קונסטרוקציה, חשמל, תברואה, נגרות, אלומיניום, פרטים וכו'), לוחות זמנים, שלבי ביצוע, ניקיון ובטיחות.

עלויות שיפוץ הבניין:

באופן כללי, היזם אמור לממן את כל העלויות: את עורכי הדין שלו ושל הדיירים, את המתכננים, את המיסים, אם יש, את חיבורי התשתיות ואת הבנייה כמסוכם, לפעמים, יש צורך בשיפוץ עמוק יותר מהמקובל, המימון של השיפוץ הנוסף, נתון למשא ומתן, כמובן, תחת טיפול עורכי הדין של הדיירים.   סעיף זה מצביע על כך שכל העלויות המפורטות בסעיפים הקודמים חלות בדרך כלל על היזם, אלא, שאליה וקוץ בה, לרוב, בעל התפקיד בעל זיקה למשלם, לכן, יש לבחור את בעלי המקצוע שמייצגים את הדיירים, שיהיו בעלי המלצות, הן כבעלי מקצוע טובים והן כמהימנים שאפשר לסמוך עליהם.  

קראו עוד:

תמ"א 38 מהי

תמא 38 כל הטיפים לתהליך מוצלח

החלטת הדיירים בבניין ושלבים עיקריים ביישום תמ"א 38   התהליך מתחיל כאשר הדיירים מעוניינים בחיזוק הבניין, או שיזם פונה אליהם בהצעה כללית לחיזוק הבניין וקבלת זכויות בנייה.   בדרך כלל הבנת הדיירים בנושא קלושה ביותר וזקוקים למספר פגישות והסברים מפורטים על תהליך חיזוק המבנה, מה הם יקבלו תמורת זכויות הבנייה שהיזם יקבל.  

 תמ"א 38 מוצלח – כל הטיפים יש לזכור שמטרת תמ"א 38 היא, לחזק את הבניין, כנגד רעידת אדמה, כל השאר הם מערכת גומלין, בין הדיירים ליזם.

 

באחריות היזם לממן את החיזוק, השיפוץ, תוספת הבנייה לפי הזכויות שניתנות לו בהיתר. אם הבניין שלכם נבנה אחרי 1980, ויש לחזקו, לא תאושר תוספת בניין.

 

מבנים ישנים, שעל פי הוראת המהנדס יש להורסם, מבנים אלה לא נכללים בתמ"א 38.

 

על הדיירים להגיע להסכמה עקרונית, שהם מעוניינים להיכנס לתוך התהליך ולהחליט מה תהינה זכויות הבנייה שינתנו ליזם ומה הדיירים ידרשו ממנו לפני שנפגשים עימו.

 

לפני שמתחילים בתהליך, יש לבחור קבלן שיכול להוכיח עוצמה כלכלית הפרויקט, בעל אמינות, בעל ניסיון קודם בתמ"א 38, עם המלצות טובות, עם סיווג קבלני מתאים להיקף הפרויקט והמעסיק בעלי מקצוע מיומנים.

 

מומלץ שהדיירים ימנו נציגים מטעם, שילוו את התהליך, תוך דיווח שוטף, על התקדמות הפרויקט.

 

חובה להעסיק עורך דין המתמחה בתמ"א 38, ושייצג את הדיירים בצורה מיטבית.

 

שקיפות, כל הדיירים אמורים להשתתף בקבלת ההחלטות, ולאף אחד מהדיירים אין זכות לעשות הסכמים סמויים עם היזם.

 

הסכמים, יש לערוך הסכמים ברורים, בין היזם לבין הדיירים, הכוללים את גוף החוזה, תוכניות, לוחות זמנים וכו'.

 

מומלץ שהדיירים ימנו מטעמם, מפקח בנייה, שילווה את הביצוע של הפרויקט.

 

היזם אמור לממן את כל העלויות של הפרויקט.

  קראו עוד: תמ"א 38 מהי תמ"א 38 – מה עלינו לדעת לפני שמתחילים