רכישת דירה היא ללא ספק אחת ההשקעות הגדולות בחיינו הפרטיים, ואולי ההשקעה הגדולה שבהן. ואם אפילו לפני קניית רכב בשווי אלפי שקלים כל אחד מאיתנו לוקח אותו לבדיקה, בודק את ההיסטוריה שלו, הקילומטראז' וכדומה, הרי שבוודאי שבקניית דירה צריך לבצע בדיקה מקיפה ככל האפשר לפני חתימה על חוזה. לפניכם פירוט של הבדיקות הראשוניות שיש לבצע.

1. חיפוש במדיה

יש לבדוק בגוגל מה הרשמים מהיזם והחברה המבצעת כגון כמות ליקויים, תביעות משפטיות, תגובות הגולשים להתייחסות הדיירים וכולי.

2. ותק החברה

• חשוב לבדוק את הוותק והניסיון של החברה בהקמת מבני מגורים.

• האם הבעלים התחלפו בשנים האחרונות (יכול להיות שהחברה ותיקה אך בעלים חדשים עם ניסיון מועט בהקמת מבני מגורים)

 

לעיתים יזמים קונים חברה ותיקה (לפעמים אף לא פעילה) לצורך סיווג המאפשר להם לבנות בהיקפים גדולים. ואולם, מאחורי החברה עומדים למעשה אנשים שלא מכירים ולא הגיעו מתחום הבניה, ואינם מבינים את הבעייתיות שבהקמת פרויקט מסוג זה.

3. לדבר עם אנשים שכבר רכשו דירה

לא להתבייש ולדבר עם דיירים שכבר קנו דירות בפרויקט ואולי אף בפרויקטים אחרים של החברה: איך התרשמו מהתנהלות החברה וקבלן הבניין, מקצב הבנייה, מאיכות הבנייה וכדומה.

4. מפקח הבניה

יש להיפגש עם מפקח הבניה מטעם הקבלן ואולי אף עם המפקח מטעם היזם, לעשות איתו סיבוב ולהתרשם מרמתו המקצועיות ומניסיונו בבניה.

5. יועצים

בכל כניסה לאתר בניה חייבת להיות רשימת יועצים ומומלץ לברר עליהם קצת פרטים ואילו פרויקטים הם ביצעו בשנתיים האחרונות.

6. הדמיה תלת מימד

יש לקחת בעירבון מוגבל את ההדמיה תלת מימד שהיזם/ קבלן הבניין מציג בפניכם, שכן ההדמיה לא מחייבת וזהו רק כלי שיווקי שנועד לפתות את הלקוח לקנות דווקא אצלם.

7. מחירון שינויים

מומלץ לבדוק את מחירון השינויים והתוספות. לעיתים קרובות כל שינוי או תוספת בדירה יעלו הון תועפות, ולכן מומלץ לבדוק ולהוזיל את מחירי השינויים, או לפחות שאת חלק מהשינויים והתוספות יספוג היזם כגון החלפת מטבח, שינוי ריצוף ואף מזגנים (ישנם קבלנים המספקים רק הכנה למזגן ובמידה ותרצו לקנות גם מזגן מהקבלן המחיר יקפוץ פלאים).

8. קשר בין דיירים שרכשו דירה 

בדקו האם הדיירים שכבר קנו דירה נמצאים בקשר אחד עם השני. האם הם מתייעצים ביניהם, מהי רמת החברות, מהו סגנון השכנים והאם הם מתאימים לסגנונכם שלכם (בכל זאת, הם הולכים להיות השכנים שלכם בשנים הבאות).

9. עיכוב בבניה

לעיתים לא מעטות ישנם עיכובים בבניה ולכן יש לבדוק תאריך אכלוס, זמן מקסימאלי לעיכוב בבניה ומה הפיצוי שתקבלו במידה והעיכוב יתמשך מעבר למתוכנן.

10. לוחות זמנים

עליכם לבדוק ולברר האם נכון לשלב זה של הבניה הקבלן עומד בלוחות הזמנים, ואם לא, בררו ממה נובע העיכוב.

11. לדבר עם פועלי הבניין

כן, עם פועלי הבניין! בדומה לנהגי מוניות הם יודעים הכי טוב מה קורה ואיך הבניין מתנהל, הן מבחינת העבודה ולעיתים אף מבחינת התנהלות הקבלן.

בעשור האחרון עלו ופרחו קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן, שהציעו לחבריהן הנחות משמעותיות מבלי להתפשר על איכות וחופש בחירה. ואולם, לאחרונה הופיעו סימני שאלה רבים סביב קבוצות אלו, שחלקן נפלו לחלוטין או שלא הובילו לחיסכון ולתוצאות המקוות. בשורות הבאות נסביר מהן אותן קבוצות רכישה, ומה הסיכונים הכרוכים בהן.

מהי בעצם קבוצת רכישה

כמו בתחומים רבים אחרים, כאשר קבוצה של אנשים בוחרים להתאגד ביחד, יש להם כוח רב יותר מבחינה צרכנית. דבר זה נכון גם לגבי תחום הבנייה, כאשר קבוצות רכישה מתאגדות בדרכים שונות, למשל באופן עצמאי או על ידי חברות מארגנות.

 

בצורה זו ניתן להוזיל את עלויות הבנייה, לנהל משא ומתן תקיף יותר על מפרטי הדירות, ליהנות מהקלות ופטורים באגרות, במס רכישה ובמע"מ שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, וכמו כן ליהנות מחופש בחירה גדול יותר של השכנים. כאמור, את הקבוצה יכולה לארגן החברה היזמית שרכשה ביחד עם הקבלן את הקרקע, ולאחר מכן הקרקע נמכרת כשהפרויקט תוכנן עבור הקבוצה שמילאה את המכסה.

 

בנוסף, ההתאגדות יכולה להיות על ידי קבוצת אנשים שחברו יחדיו בדרכים שונות, ורק לאחר מכן נחתם חוזה המכר מול בעלי הקרקעות והחברים. בשיטה זו מושג לעיתים חיסכון גדול יותר שכן קיימת הפחתה במס הרכישה, ומצד שני מלאכת הגיוס מוטלת על כתפי המשתתפים הקבוצה.

 

דרך נוספת היא קבוצה שנוצרת כדי לרכוש מספר דירות בפרויקט בהנחה, כפי שתיארנו בתחילת הפסקה, וישנן גם קבוצת של מכרים שמנסות לגייס חברים כדי ליהנות ממגוריו קרובים באותו המקום.

כיצד זה עובד?

פעילותה של קבוצת רכישה מורכבת ממספר שלבים המשתנים בהתאם לאופייה. בעיקרון, השלב הראשון הוא ההתארגנות עצמה, לרבות איתור הקרקע ובדיקתה מבחינת תכנונית ומשפטית, כולל פנייה אל בעליה לתחילת מו"מ. לאחר מכן המארגנים מתחילים לשווק את הפרויקט, תוך פעילות מקבילה וראשונית לקבלת היתרים ואישורים בוועדות תכנון ובנייה מקומיות.

 

בהמשך, לאחר שמכסת הדיירים והדירות הושלמה, חותמים על הסכמי השיתוף ורוכשים את הקרקע עם הערת אזהרה עליה. בשלבים אלו גם נקבע הוועד, נבחר עורך הדין ומגובשים נהלים ותקנונים לקבלת החלטות והתנהלות. לאחר מכן מושלמים כל הצעדים הדרושים לקבלת היתרים, לרבות תוכניות אדריכליות, דוחות מהנדסים, גרמושקה והגשתם לוועדות המקומיות. בהמשך, חברי הקבוצה מחליטים על הבנק שייתן מימון לפרויקט, וכן נבחנות הצעות שונות מטעם קבלני בנייה בהתאם לעלויות והיבטים פיננסיים נוספים. לאחר מכן ניתן להתחיל בבניה עצמה.

ממה צריך להיזהר?

קבוצות רכישה אמנם מחזיקות אפשרות לחיסכון משמעותי בעלויות אך הן גם צופנות לא מעט סיכונים, ויש לדעת כיצד להקטינם למינימום האפשרי. לפניכם מספר דוגמאות מרכזיות:

היבט המיסוי – כפי שאמרנו, מרכיב החיסכון המשמעותי ביותר בקבוצת הרכישה הוא כל הקשור במיסוי, והרשויות אכן בודקות שמדובר בקבוצה הזכאית לפטורים, לעומת קבלן שיוצר מצג שווא. על כן, חשוב לוודא כי מדובר בקבוצה לגיטימית לחלוטין ובוודאי אם היא מערבת קניית קרקע, שכן הסתבכות עם הרשויות עלולה לעלות ביוקר. הרכב מגוון – יש לזכור שבקבוצת רכישה עשויים להתאגד אנשים בעלי מטרות שונות, שחלקם למשל קונים את הדירה לצורך מגורים, ואחרים כדי להשכיר או למכור ברווח מהיר. מצב עניינים זה יוצר לא פעם חילוקי דעות ואף ניגודי אינטרסים, שמעיבים על האווירה ועלולים בהחלט לעכב ולתקוע את הפרויקט. לכן, אין לוותר על קביעת ועד מנהל ומוסכם, תקנונים ברורים, וליווי של עורך דין המגשר במקרים אלו. פרויקט שמתעכב – לעיתים הכל מתנהל כשורה עד שעולות התנגדויות בוועדות תכנון ובנייה, שמעכבות מאוד את הפרויקט ולעיתים אף מבטלות אותו לחלוטין. המשמעות היא הפסד כספי משמעותי, עד כדי אסון כלכלי של ממש. לכן, יש לבדוק את היתכנות המימוש של הפרויקט בטרם מצטרפים לקבוצה או שחותמים על מסמך כלשהו. בעיות אישיות – כפי שאמרנו, הקבוצה מורכבת מאנשים שונים וחלק עשויים להביע תרעומת על התקדמות הפרויקט, למשל מפני שהמפרט המאושר אינו זהה לתוכניות שהוגשו לאישור. יתר על כן, החיים מזמנים אירועים בלתי צפויים, כך שהאחד עלול להיקלע לקשיים כלכליים והאחר נדרש להעתיק את מקומו לחו"ל. גם מצבים אלו עלולים לתקוע מקלות בעגלת הקבוצה. לכן, יש להבין כי התאגדות זו מחייבת אורך רוח וסבלנות, ולפעול בצורה נבונה ומושכלת מבלי לשבור את הכלים.

נכון, קניית דירה על הנייר בהחלט עשויה להתגלות כעסקה משתלמת שתחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, היא משתלמת דווקא מפני שצפון בה אלמנט של חוסר ודאות, וזהו כידוע גם מקור לסיכונים. למעשה, נושא זה עלה לכותרות בעת האחרונה, כאשר רוכשי דירות על הנייר מיזמית ידועה מצאו את עצמם בלי כל תמורה לכסף ששילמו, וגרוע מכך – הכספים עדיין לא הוחזרו להם. לכן, מדובר בעסקה שיש לבצע בזהירות ובתבונה, לאור היכרות מעמיקה עם הסיכויים והסיכונים, עם מצב הפרויקט מבחינה משפטית ותכנונית, ועם הקבלן או היזם שעומדים מאחוריו.

 

מהי עסקת דירה על הנייר

קניית דירה על הנייר כשמה כן היא – מדובר בפרויקט שטרם החל להיבנות ובמקרים רבים אף לא קיבל היתרי בנייה. כלומר, ישנה חברה המתכוונת לבנות על השטח פרויקט מגורים, והבניינים באמת נראים יפה מאוד בהדמיות תלת מימד, אך למעשה אין ודאות באשר למשך הפרויקט, אישורו תחת התנאים המוצעים לכם, ולעיתים גם האישור עצמו מוטל בספק.

 

ואולם, אלו עובדות שפועלות למענכם. מדוע? מפני שהחברה הבונה צריכה להשיג כספים דרך הלוואת מהבנקים כדי שתוכל לממן את הפרויקט. לשם כך, עליה להראות שכבר נעשו מספר מכירות ראשוניות, וזאת עוד לפני שהתקבלו היתרי הבנייה מוועדות תכנון ובנייה מקומיות.

 

במילים פשוטות, החברה צריכה להשיג כסף כבר עכשיו, ולכן מתחילה לשווק מספר דירות בעלויות מופחתות. מדוע מופחתות? מפני שהדירות עדיין על הנייר ואינן בטוחות. באיזו הנחה מדובר? ובכן, ההנחות משתנות בין פרויקטים בהתאם לחברה הבונה, ההיקף, היבטים פיננסיים, מיקום גיאוגראפי, מצב התכנון והאישורים, ועוד. הנתונים נעים בטווח רחב מאוד, החל מ- 10% אחוזי הנחה ועד להפרשים של 50% בהשוואה לדירות שנמכרות עם תום הפרויקט.

אז מה הבעיה בדירה על הנייר?

כפי שאמרנו, הדירה עדיין "על הנייר". כלומר, ייתכן שעדיין לא התקבל בכלל ההיתר ובמצב זה ראוי להיות זהירים מאוד ולהסכים לשלם רק סכומים נמוכים כמקדמה. מאידך, ייתכן שכבר התקבל היתר ועדיין לא החלה הבנייה עצמה – אז תידרשו לשלם סכומים גבוהים יותר ויש להקפיד כי הם ייפרסו בהתאמה להתקדמות.

 

לבסוף, ייתכן שכבר התקבל היתר וגם הבנייה כבר החלה, כך שההנחה כבר לא תהיה כל כך משמעותית, ויש לנהוג על פי כל הכללים המקובלים בחתימת חוזה מכר עם החברה הבונה. הסיכון הראשון מצידכם טמון בזמן שיחלוף עד שתוכלו להיכנס לדירה החדשה, מאחר שקבלת היתרים כרוכה בלא מעט הליכים בירוקרטים שנוטים להתארך בוועדות המקומיות. כלומר, יכול מאוד להיות שתצטרכו להמתין שנים עד שתיכנסו לדירה, ולכך יש השפעה גדולה על החיים בכלל, על הוצאות בלתי מתוכננות, וכמובן על שכר הדירה. אגב, להליכים ברשויות מתווסף זמן הבנייה עצמו, שגם הוא אינו מבוטל בפרויקטי דיור גדולים.

הסיכון הגדול באמת

סיכון נוסף וחמור עוד יותר הוא פשיטת רגל של היזם, שלא הצליח לעמוד במימון הפרויקט והסתבך מסיבות כאלו ואחרות עם נושים. במקרה זה, אתם עלולים למצוא את עצמכם בפני שוקת שבורה, שכן גם ההגנות החוקיות שעומדות לימינכם עלולות להכזיב לחלוטין, או שתיאלצו להמתין תקופה ארוכה מאוד עד שתראו את הכסף חוזר לחשבון.

 

יש להבין שמרגע שהיזם פשט את הרגל אתם נחשבים לנושים ונכנסים לרשימת המתנה להחזר החוב, כשלפניכם תמיד יהיו גורמים שהעניקו הלוואות ענק כמו הבנקים. זוהי בדיוק הסיבה שבגללה מומלץ להקפיד על תשלומים קטנים ככל האפשר בקנייה על הנייר, הצמדתם להתקדמות, והפקדתם לחשבון נאמנות בלבד.

איך מבצעים רכישה נבונה

למרות האמור לעיל, ניתן בהחלט ליהנות מחיסכון כספי עצום בקנייה על הנייר, בהנחה שמבצעים מספר צעדים מושכלים. הראשון הוא הסתייעות בעורך דין מקרקעין שיבחן עבורכם את חוזה המכר ויוודא שקיימים בו כל הביטחונות והסעיפים שמעידים על התחייבויות היזם.

 

צעד שני הוא לדעת היטב מי עומד מאחורי הפרויקט, בין אם עורך דינכם מבצע את הסקירה או שאתם פונים ללקוחות היזם מן העבר, או מחפשים עליו מידע באינטרנט וממקורות אחרים. בדרך כלל יש להעדיף חברות גדולות ומוכרות, ובכל מקרה חובה לשים דגש על היציבות הכלכלית של היזם.

 

נקודה חשובה נוספת היא להבין היכן בדיוק עומד הפרויקט מבחינת קבלת היתר הבנייה, ולא להסתמך רק על דברי היזם אלא לפנות אל וועדות תכנון ובנייה מקומיות. לבסוף, כמו ברכישה רגילה של דירה מקבלן עליכם לבחון את המפרט של הדירה עצמה כדי להבין בדיוק מה מבטיחים לכם, ולדאוג כי המפרט מתואר במלואו בחוזה.

 

כמו כן, בצעו סקירה מקיפה של הסביבה באזור, כגון כבישים, מפגעי רעש, קווי מתח ומוסדות ציבור, והבינו איזו דירה מציעים לכם מבחינת מיקומה, כיווני האוויר שלה וכדומה.

היום אין די בבית יפה. הסביבה כולה צריכה לסבר את העין. לעיתים הקונה מגיע, ודי לו במבט אחד בחצר,בחדר המדרגות או בגינה כדי להתקפל ולחזור כלעומת שבא. לכן, האם אתם מעוניינים למכור נכס שחזותו דוחה, או בסביבה לא מטופחת? שווה להשקיע מעט גם ברשות הכלל (ואל תנסו לבקש עכשיו כסף מוועד המושב או השכנים, חבל על הזמן).

סדרו את חזית הנכס, השער, תיבת הדואר, החליפו את דלת הכניסה לבית/ללובי או שפצו אותה אם צריך. סיידו את הקירות החיצוניים, חדר המדרגות ו/או הגדר, תצבעו את ארונות החשמל. אם יש מעלית, דאגו שתיראה חדשה ורעננה.

קרוב לוודאי שכל ההשקעה תעלה לכם 1,300-1,000 דולר. תאמינו או לא, אבל זה יוסיף לערך הנכס שלכם הרבה יותר, ואולי יעשה את ההבדל בין "למכירה" ל…"נמכר". ברמת גן, בבניין בן 8 דיירים, עמדה למכירה דירת 3 חדרים בקומה ב'. הדירה הייתה מקסימה, אך בקומה א' התגורר דייר שהזניח מאוד את דירתו. בכל התריסים היו חסרים שלבים, דלת הכניסה הייתה מוזנחת, הוא לא השתתף בתשלומי ועד הבית ולכן הלובי לא טופל כהלכה. לאחר שכל הקונים הפוטנציאליים הסתובבו לאחור בכל פעם שהתקרבו לבניין וכמעט אף אחד לא הגיע לראות את הדירה. החליט בעל הדירה למכירה לעשות מעשה:

החליף את השלבים השבורים בתריסים של השכן. החליף את הדלת הישנה בפלדלת. צבע את חדר המדרגות. סידר את תיבות הדואר והאינטרקום. צבע את הדירה.

בסך הכול השקיע 4,700 שקל בשיפוצים. ההשקעה הוכיחה את עצמה: מיד לאחר מכן הוא מכר את דירתו במחיר המבוקש.

אפשרויות פעולה למכירה מהירה של הנכס

הציגו את הנכס בפני ציבור רחב ככל האפשר.המטרה היא לקבל כמה שיותר הצעות בפחות זמן. כך תהיה תחרות על הנכס תוכלו לקבל את ההצעה הטובה ביותר. אם ההצעות מגיעות בטפטופים או לאורך תקופה ארוכה – אווירת התחרות על הנכס מתמוססת.

מחיר

בקשו מחיר נכון. הציבור מודע למחיר והוא לא פראייר. (ניתן להכנס לאתר "מערכת מידע נדל"ן של מס הכנסה לקבלת אמדן ראשוני לעלות הנכס ) אם מוצע מחיר גבוה מדי, והציבור הרי מכיר את רמות המחירים באזור,הנכס מאבד את הרלבנטיות שלו. כך נוצר מצב שהנכס עומדת זמן רב למכירה, דבר שפוגע בתדמיתו של הנכס המוצע ל מ כ י ר ה . לכן עדיף לבקש מחיר ריאלי ואמיתי!

מתווך

אם אתם נעזרים במתווך (כפי שנהוג בעולם המודרני) בקשו ממנו תוכנית פעולה שיווקית. התוכנית יכולה לכלול :

שלט על הנכס. 10,000 גלויות בדיוור ישיר לסביבתכם הקרובה. הקמת אתר אינטרנט לנכס ושיווקו בדיוור ישיר ומפולח בהתאם לאופי הנכס ומחירו המבוקש. הפצה למתווכים אחרים מאזורים שונים כדאי שיבררו מול הקונים הפוטנציאליים שבמשרדם. פרסום בעיתון מקומי ו/או ארצי,פרסום בלוחות נדל"ן באינטרנט בארץ וגם בחו"ל (עברית,אנגלית וצרפתית) הפצת מכתבים עם תמונות ומאפייני הנכס לבעליי מקצוע כשמאיים ועו"ד…ועוד. וכמובן פרסום ב"פייסבוק" חשוב כיום יותר מתמיד ! נקיון

הדברים הראשונים שהקונה הפוטנציאלי רואה הם שקובעים את התרשמותו ! ודאו שגם הכניסה חדר המדרגות והחצר יהיו נקיים וייתנו תחושה של טיפוח. ואם אפשר להכניס עוגה לתנור… דבר שייתן רושם של חמימות ואוירה טובה – עדיף !   בתוך הנכס הקפידו לשמור במיוחד על ניקיון ואחזקת המטבח,חדרי השירותים והאמבטיה. אלה משפיעים רבות על מכירת הנכס יותר מכל חדר אחר בבית.

לתקן חלונות שבורים. ברזים דולפים. דלתות חורקות. קירות מתקלפים. הקפידו להדליק את האורות בחדרים אפלים. לפתוח את התריסים . לחמם או לצנן את הבית בהתאם לעונה. גם קצת סדר וניקיון בחדרים לא יזיק לרושם הראשוני – להפך ! לסיכום

ספרו למתווך ולקונה את כל האמת על הדירה. תקנו כל פגם אפשרי בבית – תיקוני צבע פשוטים, סדקים בקירות, שיתלו פרחים בכניסה לבית, כסחו את הדשא או תקנו דליפות וכדומה. כל זה יעזור רבות לסגירת עסקה ! בהצלחה   המידע ניתן ונכתב באדיבות- רשף נכסים חדרה/קסריה

הצלחתם לצבור סכום כסף והחלטתם להכנס להרפתקה של קניית קרקע או לקניית דירה, ואתם שואלים את עצמכם מה האפשרויות לחיפוש אחר דירה / קרקע שעליה נרצה לבנות את ביתנו ומה היתרונות והחסרונות של כל שיטת חיפוש.   לצורך חיפוש דירה / קרקע ישנם כמה אפשרויות , ולכל אפשרות יש את החסרונות והיתרונות שלו.  

קניית דירה / קרקע – כל האפשרויות משרדי תווך מנהל מקרקעי ישראל / עמידר כונס נכסים חיפוש עצמי

 

משרד תווך

חיפוש באמצעות משרד תווך ישנם יתרונות וחסרונות יתרונות :

המתווך מחפש עבורכם את הנכס עפ"י הדרישות והתקציב שהכתבתם מנהל עבורכם את המשא ומתן ולפעמים עוזר בסגירת העיסקה לטובת שני הצדדים. מתווך טוב ימנע פיצוץ העיסקה וינסה לגשר על הפערים בין הצדדים

  חסרונות :

עלות – עלות תיווך הוא בין 1.5%- 2% + מע"מ מערך הקנייה וזהו כסף אשר יכול להיות חסר בהמשך הדרך יושר – ישנם מתווכים שמוכנים להגיד הכל בשביל לסגור עיסקה אפילו אם אין בהם אמת או כל האמת.

  שימו לב- אין לשלם את מחיר התיווך אלא לאחר חתימת חוזה  

מנהל מקרקעי ישראל / עמידר.

אחת לתקופה מסויימת מקרקעי ישראל וחברת עמידר מוציאים מכרזים למכירת קרקעות לבנייה עצמית ודירות   הערה : מנהל מקרקעי ישראל – מוכר קרקעות בלבד עמידר – מוכר דירות / נכסים. יתרונות :

אמינות- המכרז חייב להיות שקוף וכל מציע יודע את מה שכולם יודעים. במגרשים הנ"ל אנו קובעים (על פי מחיר ההצעה ) את מחיר הקרקע (יש מחיר מינימום ) ,ומחיר הפיתוח ידוע בהתאם למגרש (המחיר נקוב ) לעיתים מכרזי המנהל כוללים פיתוח.

קרקעות אלו מוצעות למכירה ע"י מכרז בתאריך מסויים במחיר מינימום והמציע שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר זוכה בקרקע. חסרונות :

בשיטה זו אין באפשרותך לשפר את ההצעה כך אפילו ורצית את הקרקע או הדירה ומוכן לשפר את ההצעה לא ניתן מחיר – ישנה סכנה שאנו יודעים שלא נוכל לשפר את ההצעה וכל כך רוצים את הנכס,עלולים לתת מחיר שהוא מעל למחיר שוק, העיקר לזכות בקרקע ולכן יש להזהר כאשר נותנים הצעה לא ליפול למלכודת הזאת – תמיד יש מכרזים חדשים.

  שימו לב – לפני הגשת הצעות מומלץ להכנס לאתר מקרקעי ישראל ולוודא תנאי מכרז  

כונס נכסים

ישנם עורכי דין המשמשים כנציגי הבנקים מול חייבים אשר לא שילמו את המשכנתא (לא עלינו ) ומציעים את הקרקעות / דירות למכירה בשוק החופשי. גם כאן הקרקעות / דירות נמכרות בשיטת מכרז – המחיר הגבוה זוכה. מכרז מתבצע באופן שונה מהמכרז של מנהל מקרקעי ישראל ועמידר , השוני הוא שיש אפשרות להעלות את המחיר עד למחיר מקסימאלי שאותו אתם מעוניינים לשלם עבור הנכס.   השיטה עובדת כך:

מצאתם נכם שמעניין אתכם יש לתת הצעה לכונס ולהשאיר ערבות בנקאית בגובה 5%- 10% מערך ההצעה (הסכום יוחזר במידה ולא זכיתם ) בתאריך מסויים שיקבע ע"י הכונס, יתכנסו כל המציעים במשרד הכונס שינהל את המכרז,בכל סיבוב הכונס יעלה את מחיר הנכס עד להשארות מציע אחד, הגבוה מבין ההצעות

  גם לשיטה זו יתרונות וחסרונות יתרונות : אחד מתפקידיו של הכונס לנקות את הדירה משיעבודים ותשלום כל החובות שיצטברו עבור הדירה כגון :

סילוק משכנתא של החייבים תשלומי כל המיסים לערייה, חברת חשמל וכדו. מחיר – אם יתמזל מזלכם יש אפשרות לקנות נכס הנמוך ממחיר שוק ( במיוחד אם לא מגיעים הרבה מציעים )

חסרונות : אפילו אם זכיתם במכרז זה לא אומר שקניתם את הנכס יש לעבור עוד שני שלבים עד לקבלת אישור סופי לזכייתכם

בעל הנכס רשאי לקנות את הדירה במחיר המוצע יש לקבל אישור מראש הוצל"פ למחיר המוצע. (להגן על בעל הדירה ולמנוע מכירת הדירה במחיר זול ממחיר שוק באופן משמעותי ) כאשר יושבים בקבוצה וכל אחד רוצה את הנכס יש חשש לקנייה במחיר גבוה ממחיר שוק ומעל המחיר שתכננתם לשלם מלכתחילה והעיקר להשאר "במשחק" .

 

חיפוש דירה באופן עצמאי.

ישנם כמה שיטות חיפוש נכסים

עיתונות כתובה אתרי אינטרנט לסרוק את האיזור שבו אתם מעוניינים לקנות נכס ולחפש שלטים המודיעים על מכירת הנכס

יתרונות :

עלות – אתם חוסכים את פער התיווך מהירות- ראיתם נכס שמצא חן בעיניכם אתם יכולים לגשת מיד למשא ומתן מול מוכר הנכס ולקנות

חסרונות :

זמן- גוזל זמן יקר של חיפושים דבר שיכול להמנע אם תקחו מתווך שיחפש עבורכם ויתאם פגישות מול המוכרים נסיון- רובנו חסרי נסיון במשא ומתן העסקה יכולה להתפוצץ ולנתק על סעיפים שוליים מתוך אגו או "פרינציפ" מטופש

  בונוס ראיתם נכס שמוצא חן בעיניכם ? לפני שמציעים הצעה מומלץ להכנס לאתר מס הכנסה למידע מרכז נדלן ולראות מחירי נכסים שנמכרו בסביבה כך תוכלו לדעת שווי ראשוני של הנכס.   קראו עוד: קניית דירה בתוך בניין – פנג שואי מכירת דירה – כל הטיפים

מעוניינים לקנות דירה? בחירת דירה הינה פרמטר מאוד חשוב בחיינו- מדוע?   בית מעניק עבורנו יציבות וביטחון ולפי הפנג שואי, בחירת בית הינה חשובה ביותר עבור הצלחה בכל תחומי חיינו. בית טוב מעניק לחיינו אושר, הצלחה, שגשוג ובריאות!   בחירת בית אינה דבר קל, אך לבחור דירה בתוך בניין יוצר בעיה עבור מרבית האנשים שאני מכירה.   על מנת לבחור דירה לקנייה, חשוב להבין כי כל קומה בבניין שייכת לאחד מחמשת האלמנטים- עץ, אש, אדמה, מתכת ומים. חמשת האלמנטים הם בעצם הכלי עימו יועץ פנג שוואי משתמש באיבחון הבית ודייריו.

קניית דירה בהתאם לקומה

כל קומה שייכת לאלמנט אחר:

קומה 1= מים (תקף גם לקומת קרקע או מרתף).

 

קומה 2= אש.

 

קומה 3= עץ.

 

קומה 4= מתכת.

 

קומה 5= אדמה.

 

החל מקומה 6 האלמנטים חוזרים על עצמם: קומה 6=מים.

 

קומה 7= אש.

 

קומה 8= עץ.

 

קומה 9= מתכת.

 

קומה 10= מים.

 

החל מקומה 11 ומעלה החלוקה הינה כך: קומה 11, 21, 31, 41…- מים.

 

קומה 12, 22, 32, 42…- אש.

 

קומה 13, 23, 33, 43…- עץ.

 

קומה 14, 24, 34, 44..- מתכת.

 

קומה 15, 25, 35, 45..- אדמה.

 

קומה 16, 26, 36, 46..- מים.

 

קומה 17, 27, 37, 47..- אש.

 

קומה 18, 28, 38, 48..- עץ.

 

קומה 19, 29, 39, 49..- מתכת.

 

קומה 20- אש.

 

קומה 30- עץ.

 

קומה 40- מתכת.

 

קומה 50- אדמה.

וכן הלאה… לאחר שאנו מודעים לכך שכל קומה שייכת לאלמנט אחר, אנו נוכל לדעת כיצד הקומה משפיעה עלינו. לפי תכונות האלמנטים נוכל לקבל מושג על משמעות הקומה כלפינו, הדיירים שיגורו בקומה זו או אחרת.  

תכונות האלמנטים: עץ- צמיחה, התפתחות, כריזמה, יוזמה, גדילה.

 

אש- חמימות, תשומת לב, נדיבות, אהדה, לא צפוי.

 

אדמה- יציבות, ביטחון, עקשנות, נתינה.

 

מתכת- החלטיות, נאמנות, יושרה, דייקנות וביקורת.

 

מים- מסתורין, תת מודע, רגישות. קומה השייכת לאלמנט העץ

הדיירים מאוד כריזמטיים, מצליחים, שאפתניים מאוד, בעלי יכולת עיצובית, אמנותיים, בעלי יכולת הסתכלות לטווח הרחוק. גם אנשי הוראה מתגוררים בקומות השייכות לאלמנט העץ, וכן עיתונאים, אנשי תקשורת. קומות השייכות לעץ, בדר"כ שייכות לאנשים הצעירים, זוגות צעירים עם ילדים ובני נוער.

קומה השייכת לאלמנט האש

הדיירים מאוד נדיבים, טובי לב, חייכנים, תקשורתיים מאוד, באים לבקר הרבה… הדיירים בקומות אלו, בעלי יכולת שיווקית טובה, אנשי כסף ומסחר, שחקנים וייתכן וגם אנשי דת. המתגוררים בקומות השייכות לאלמנט האש, תמיד ידברו עליהם, לעיתים הם גם רכלני השכונה. אנשי ה- 30 + מתגוררים בקומות אלו, אנשים דינאמיים.

קומה השייכת לאלמנט האדמה

בחרת בקומה השייכת לאלמנט האדמה- קיבלת יציבות וביטחון, אבל מצד שני יש גם עקשנות ופחד לעשות שינויים מהירים, הכול מגיע באיטיות. ייתכנו גם בעיות של תזונה בבית- יתר אכילה או ללא אכילה כלל. אלו הם אנשי הביטחון, אנשים השייכים לעולם הנדל"ן או הטיפול והמסעדנות. קומות של אלמנט האדמה, שייכים לעולם הבוגר- המבוגרים, משפחות עם ילדים גדולים שעזבו כבר את הקן.

קומה השייכת לאלמנט המתכת

דיירים בקומה זו הינם אסטטיים ויפים אך גם קרים וביקורתיים, הכול נקי ומצוחצח, קומה שקטה מאוד- למעוניין בשקט. אלו אנשי הצדק- עורכי דין, שופטים, רופאים, אנשי הייטק, טכנאים או קוסמטיקאיות ותכשיטנים. קומה השייכת למתכת, שייכת בעיקר לגילאי 40-50.

קומה השייכת לאלמנט המים

דיירים בקומה זו הינם אנשים מיוחדים, לא תמיד תדע מה קורה בקומה…יש הרבה מיסתורין. אלו אנשי הרוח, רוחניות, מיסטיקה, אנשים רגישים, חברותיים אך רוצים גם את הלבד שלהם. בקומות אלו מתגוררים אנשי הלילה- מועדונים, אוהבי החיים הטובים…בדר"כ גילאי 20-30.   קראו עוד: מה מבנה הבית מספר על הדיירים- פנג שואי פנג שואי – תכנון ועיצוב הבית   כותבת המאמר- שלומית שטיינברג, מעצבת פנים ויועצת בכירה לפנג שוואי

בעיני ישראלים רבים, חלום הבית האידיאלי הוא קניית קרקע ובניית בית פרטי, דירת גן פרטית שתוכננה ונבנתה על פי טעמם האישי (ורצוי שתכיל גם בריכה בחצר הבית).  

 

ברוב המקרים, הדרך להגשמת החלום של בניית בית עוברת דרך רכישת קרקע המיועדת לצרכי בנייה. בין אם מדובר ברכישת קרקע חקלאית, ובין אם מדובר ברכישת קרקע באזורים עירוניים לצרכי בנייה או השקעה, חשוב שתבחנו ותבדקו מספר פרמטרים שיאפשרו לכם לבצע עסקה חכמה, נטולת סיכונים ובטוחה.  

מה לבדוק לפני קניית קרקע ?

  שימו לב לפני תחילת המשא ומתן יש לבדוק :

זהות הבעלים בדיקת שיעבוד / עיקול הנכס

 

זהות בעלי הנכס

כמו בכל עסקת מקרקעין ונדל"ן, גם רכישת קרקע מחייבת אתכם לבדוק בראש ובראשונה את זהות הבעלים של הנכס. הבדיקה נועדה לצרכי וידוא שאכן האדם עימו אתם מנהלים משא ומתן בדבר רכישת הקרקע , הוא הבעלים האמיתי של הנכס.

 

הקפידו על כך שבעל הנכס יציג בפניכם את כלל האישורים המעידים על כך שהוא הבעלים היחידים של הנכס. כמו כן, הקפידו לנהל את הליך משא המתן אך ורק מול בעלי הנכס בעצמו, במידה ובעל הנכס מיוצג על ידי מיופה כוח, דרשו לראות אישורים ואף נסו לקבל את הסכמת הבעלים בעל פה, לכך שנציג מטעמו ינהל עבורו את המשא ומתן מולכם.

בדיקת הנכס מול הרשויות

הבדיקה השנייה אותה תדרשו לבצע בטרם הליך של קניית קרקע היא בדיקת שעבוד/עיקול או משכון על הנכס.  

הבדיקה מתבצעת אצל הגורם שמנהל את רישום הנכס, לרבות :

מנהל מקרקעי ישראל. לשכת רישום המקרקעין. החברה המשכנת. רשם החברות וכדומה.

בדיקה זו אמורה להציג בפניכם את כל זכויותיכם העתידיות עם רכישת הקרקע. במידה ועל הקרקע קיים שעבוד, מגבלות או חובות לצד שלישי, אתם עלולים להיתקל בבעיות ובקשיים רבים בביצוע תוכניות הבנייה. במקרים אלו ואחרים.   שימו לב מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת לקבל ממנו חוות דעת מקצועית.  

רצון מול אפשרות

לאחר שלב הבדיקות הראשוניות, המצוינות לעיל, השלב הבא שלכם בדרך אל קניית קרקע חייבת לעבור דרך התאמת התכנונים העתידיים שלכם לבין ייעודו האמיתי של הנכס. בירור מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר בשטחה נמצא הנכס, תאפשר לכם לגלות את ייעודו האמיתי של הנכס, לרבות, מגורים, משרדים, מסחר וכדומה.

 

כמו כן, תוכלו לברר לגבי זכויות בנייה אפשרויות וכדומה. עיון בארכיון תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בדבר הקרקע, תאפשר לכם להיחשף לכל המידע הרלוונטי לכם בטרם קבלת ההחלטה בדבר קניית קרקע, לרבות, תכנוני בנייה עתידיים בסביבת הנכס.  

 

בשנים האחרונות, החלה המדינה להפשיר יותר ויותר קרקעות חקלאיות, וזאת בשל צפיפות הבנייה באזורים עירוניים בכל חלקי הארץ.   קרקע חקלאית הפכה בעיני רבים להזדמנות נדל"ן אטרקטיבית מכיוון שהיא מאפשרת לכם לרכוש קרקעות במחירים משתלמים בהווה לצרכי השקעה עתידיים. בכל עסקת מקרקעין כזו או אחרת, מומלץ לפנות לבעל מקצוע שינהל ויבצע עבורכם את כל הבדיקות האפשרויות בדבר הנכס, ואף יסייע לכם להשלים את העסקה באופן הבטוח והראוי ביותר.  

 

קראו עוד:

קניית דירה / קרקע – כל האפשרויות

כיצד עדיף לקנות/למכור משק חקלאי?

האם לקנות דירה חדשה מקבלן ?או דירה ישנה?

לאור העליה בבקשות ללקיחת משכנתאות בתקופה האחרונה עולה השאלה איזו דירה עדיף לקנות?  

 

לקנות דירה חדשה מקבלן או אולי עדיף בית ישן ולשפץ בכוחות עצמנו.

לקנות דירה חדשה או ישנה ?

לכל אפשרות יש את היתרונות והחסרונות:

– יתרונות לדירה חדשה 

– חסרונות לדירה לדירה חדשה   

 

אחריות על הדירה

– בדירה חדשה כל תשתיות הבניין , בית ובאיזורים הציבוריים הינם חדשים דבר המקנה שקט תחזוקתי למשך כמה שנים (לכל רכיב יש תקופת אחריות שונה ) ואם במידה ונוצרה איזה שהיא בעיה או תקלה יש כתובת למי לפנות – לקבלן שיבא לתקן וכמובן על חשבונו.  

– בדירה ישנה כמובן אין אחריות ולו דקה מרגע התשלום למוכר.

חוזק / מיגון מבנה

– לאור החשש מרעידות אדמה וחשש תמידי ממלחמה .המבנים החדשים מתוכננים כך שיעמדו בפני שני המפגעים הנ"ל. האחד ע"י תכנון יסודות שיעמדו בפני רעידות אדמה והשני ע"י ממ"ד בכל דירה.  

– בדירות שנבנו לפני שנות ה90 לא נלקח בחשבון בשלב התכנון את עניין רעידות האדמה ולא קיים בדירה ממ"ד (מרחב מוגן דירתי )אלא מקלט בקומת הכניסה או בקומת מרתף.

טכנולוגיה

– בדירות חדשות מנוצלת הטכנולוגיה ומאפשרת לשפר את רמת החיים של הדיירים בכמה רמות ובכל הפרמטרים כגון :

איכות הבלוקים איטום הדירה והגגות בידוד הדירה ואף בידוד צנרת המים אקוסטיקה כך שלא נצרך לשמוע את השכנים בנייה ירוקה ועוד

  – בדירות ישנות רמת הבניה ואיכות הבניה יחסית להיום ירודה בכמה וכמה רמות . אמנם כן ניתן לשפר ואף לפתור חלק נכבד מהבעיות שישנן בדירות ישנות ולהשתמש באותו ציוד וטכנולוגיה לשיפור רמת החיים והבית הישן ע"י שיפוץ.

שטחים ציבוריים /ירוקים

– יש היום התעוררות חזקה של בניה ושטחים ירוקים והקבלנים מנסים לנצל זאת לשווק אגרסיבי למשיכת קונים פוטנציאלים וזאת ע"י הקצאת שטחים ירוקים לרווחת הדיירים כגון:

גני ילדים בתי ספר שרותים קהילתיים גנים ציבוריים מגרשי משחקים מתוחמים לילדים למניעת חשש של כבישים ועוד

  ולכן חלק נכבד משיקול הדעת לבניית חדש זו הסביבה הירוקה.  

-לצערנו בבנייה הישנה האיזורים הירוקים הינם קרחות קטנות שיועדו לגינה קטנה ומגלשה.

תחושה

– כן תחושה, תחושת החדש לדעת שאתם הראשונים שנכנסים לדירה זה כמו לקרוע את הניילונים של הרכב ולהריח את ריח ריפוד העור אבל לפעמים התחושה של לקנות בית ישן ומוזנח ולחיות את תהליך השיפוץ חזק ומספק יותר .

גודל הדירה

– זה לא סוד שגודל הדירות החדשות הולכות ומצטמצמות (קופסת גפרורים קוראים לזה ). לפעמים לטובת השטחים הציבוריים על מנת לשדר גודל ומרחב (ראו את הגודל והגובה של הכניסות לבניינים)

– לעומת הדירות הישנות שהחדרים גדולים ומרווחים ובתכנון נכון של הדירה ניתן להוסיף חדר ויותר ,ללא שינוי המעטפת כמובן.

כניסה לדירה

– תהליך בניית בניין לוקח כשנתיים ובזמן הזה צריך למצא דיור חלופי בין שכירות / לגור אצל ההורים/ להשאר לגור בבית ולנסות ולתזמן את המועד הנכון למכירת דירתכם הישנה והגרוע מכך בדרך כלל הקבלן לוקח לעצמו טווח של כשלשה חודשים של איחור במסירה ללא תשלום פיצוי ובכך כמובן מעכב את מעברכם לדירה ואתם אלו שצריכים להתארגן מראש.  

– בדירות ישנות פשוט ראינו , קנינו, שיפצנו , עברנו. אנחנו רואים מה קונים ומקבלים וכל התהליך יכול לקחת בממוצע כמה חודשים וזהו, ובכך נוכל לתכנן ביתר קלות את העתיד (מעבר הילדים לגנים ובתי ספר. )

עלויות עקיפות

– בדירה חדשה, עד לקבלת המפתח מהקבלן יש לקחת בחשבון עלויות עקיפות נוספות מעבר לעלות הבית כגון :

שכר דירה. תשלום לעורך דין הקבלן. שרות הסעות של הילדים לגנים ולבתי ספר וזאת מתוך ידיעה שבעוד חצי שנה מקבלים מפתח וחבל להעביר את הילד בית ספר באמצע השנה. עליית המשכנתא. שינוי מדדים ,מע"מ ועוד

– בדירה ישנה קל יותר לתכנן ולהמנע מההוצאות הנ"ל (לפחות בחלקן ).

שדרוג הבית

– סעיף זה הינו אחד הסכנות הגדולות בקניית בית חדש – חריגה מהתקציב הבניה כמעט כולם (אם לא כולם ) לא מרוצים מהסטנדרט של הקבלן ואז מתחילה ההוצאה הבלתי אחראית לשיפור האיכות והסטנדרט עד כדי הלוואות והוצאות מטורפות ללא שליטה .

 

לעניין זה מצטרפת בעיה קשה נוספת – כושר המיקוח לאחר חתימת החוזה הוא נמוך משום שאתם נתונים לחסדיו של הקבלן משום שאין לכם אפשרות לקחת כמה הצעות ולהתמקח על המחיר,ישנו את המחירון שמין הסתם יקר באחוזים ניכרים ממחיר השוק ואתם נאלצים לשלם על פי אותו מחירון אחרת תאלצו להשאר עם הסטנדרט ובמקום להכנס מאושרים לביתכם החדש אתם נכנסים בתחושת החמצה ואכזבה.  

 

ולכן חובה עליכם לפני חתימת החוזה : לקחת תכניות ומפרט טכני מהקבלן ולראות מה הייתם רוצים לשנות / להוסיף ואז :

לסכם עם הקבלן על שידרוג הדירה שישולם ע"ח הקבלן ללא תוספת תשלום. לסכם עם הקבלן על אחוזי הנחה מהמחירון במידה ותרצו לבצע שינויים נוספים בעתיד במקרים מסויימים לאפשר לכם לקנות מוצרים מספקים שונים שאינם קשורים לקבלן (מטבח , מזגנים , ריצוף ועוד ).

– בדירה ישנה כח המיקוח חזק יותר מול הקבלנים שמעוניינים לבצע עבורכם את שיפוץ הבית ובכך ניתן לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים על אותה עבודה שבוצעה בבית חדש מקבלן.

סביבת מגורים

– בקניית דירה חדשה אין מושג כיצד תראה הסביבה (אמנם יש תכניות מתאר והדמיות ) אך תמיד יכולות לצוץ הפתעות לא נעימות כמו שטח שחשבתם שזה דשא לילדים אבל בעצם המשורר התכוון למגרש כדורגל (יחי ההבדל ).  

 

אין לכם מושג מי יהיו השכנים ,מה אופיים , חתך גילאים, סגנון חיים ובילו ועוד. לעיתים מקבלים את המפתח המיוחל ומתברר שיחד עם המפתח קיבלתם אבק ורעש של בנייה , ושהבניין שלכם הינו הראשון מתוך ארבע הצפויים להבנות סביבכם ומצב זה יאלץ אתכם לגור באתר בנייה עוד כשש שנים עד שתסתיים הבנייה מסביב וכמובן עבודות התשתיות (כבישים ומדרכות ).  

– בדירה ישנה אנו רואים את הסביבה ,שכנים, דרכי גישה ,בתי ספר, גנים ועוד ובכך למנוע הפתעות לא נעימות שעלולות לצוץ לאחר כניסתנו לבית.

לא מעט עירונים מחפשים לרכוש משקים חקלאיים, במטרה לממש את פנטזיית הבית בכפר. המסע אל הפנטזיה ארוכה ורצופת חוזים מנהליים ותשלומים שונים. איך רוכשים או מוכרים משק? ומה עושים עם הלולים?   לא מעט מהעירונים חולמים לעבור אל הכפר: בגלל איכות החיים, המרחבים השקט והשלווה. ככל שעובר הזמן עירונים מגיעים למסקנה שהחלום שלהם היא יחידת משק חקלאי בנוף כפרי, במקום ל"התפשר" על דירה בת 2-3 חדרים במרכז הארץ ?

קניית משק חקלאי – כל השלבים

הדרך ליעד רצופת מכשולים, ובהחלט לא פשוטה. רכישת/מכירת משק חקלאי כפרי אינה דומה כלל לרכישת/מכירת דירה, וזאת נאמר לי על ידי אנשי מקצוע המתמחים בתחום זה. בשונה מדירה, שרישומה, לרוב, בלשכות רישום המקרקעין (טאבו), הרי שבמשקים, רישום הזכויות מתבצע במינהל מקרקעי ישראל, ובלא מעט מקרים של רישום המשקים – גם בסוכנות היהודית. בשונה מדירות , בהן מוגדרות זכויות הרוכש כבעלות או חכירה, במרבית המשקים בארץ הזכויות מוגדרות כזכויות בר-רשות, ורק לעתים נדירות כבעלי זכויות חכירה. שוני זה נובע כתוצאה מכך שברוב המשקים, הזכויות שייכות למדינה, שמשכירה אותם באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, לסוכנות היהודית. הסוכנות היא זו שמעניקה לאגודה השיתופית (המושב) זכות להשתמש בקרקע. האגודה השיתופית מקנה לחברים בו היתר להשתמש במשק ספציפי.   זאת אומרת, שבהתבוננות מהפן המשפטי, זכויותיו של בעלי המשק הן למעשה זכויות של בר-רשות. למרות שלמעשה זכויות אלו שונות מלהיות זכאי לבעלות או זכות חכירה, אין סיבה לדאגה בגלל מעמד זה. מאבקי החקלאים על הזכות לפיצוי על הפשרת אדמותיהם סובב סביב הגדרת בר-רשות, והחקלאים אף פעם לא יצאו מקופחים. ישנם מושבים שבהם החוזה הקשור בקרקע מתבצע באופן ישיר מול בעל המשק למינהל הקרקעות, וכך ניתנות לבעל המשק זכויות חכירה על הקרקע.   שימו לב- בטרם תבצע מכירת משק, עליך לוודא שהנך רשום כבעל הזכויות במשק-

בסוכנות היהודית. במשרדי אגודת המושב. במינהל מקרקעי ישראל.

  אחרי שאומת כי הנך הוא בעל זכויות המשק, וש"זכויותיך נקיות", זאת אומרת שאינך "סוחב" עליהן שעבוד, משכון או עיקול, אפשר לבצע את העסקה. במידה והגעתם לשלב זה, לפני איחולי ה"מזל טוב" ו "בשעה טובה", כדאי לשים לב למספר נקודות: בעוד שבעסקה של מכירת דירה בעיר המוכר זכאי לפטור ממס שבח (רק במידה ולא מכר דירה בארבעת השנים האחרונות) ולפטור ממס מכירה (באם מדובר בדירת שמישה למגורים), בעת מכירת המשק אין זה המצב. על אף שהנך פטור ממס שבח וממס מכירה, חלק מהמכירה עדיין חייב במס.

רשויות המס

מזווית ראייתם של רשויות המס, כשמוכרים משק, התמורה עבורו מתחלקת לשני סעיפים:

התמורה בעבור בית המגורים; התמורה עבור היתרה, הקרויה גם "החלק המשקי". בזמן שהנתח המשולם עבור בית המגורים אינו חייב במס שבח ומכירה, בדומה לדירה רגילה, הרי שהנתח המשקי אינו פטור הן במס מכירה והן ממס שבח .

  השאלה הנשאלת לרוב היא כיצד רשויות המס מעריכות את שווי בית המגורים ואת שווי החלק המשקי?. הרשויות מעריכות זאת על פי הערכות שווי בעסקאות דומות, ועל פי קריטריונים כגון: מצב בית המגורים וכד'.   לפלח מסוים מבעלי המשקים ישנן חובות העומדים בברור מול שופטים (משקמים) במינהלה להסדרים במגזר החקלאי המשפחתי. השופטים פועלים מכוח החוק המוכר גם כ"חוק גל". בכדי שהשופט יאשר את עסקת מכירת המשק, ויסיר צווי עיקול/מניעה שהטיל, אמור בעל המשק לפרוע את כל חובותיו. במקרים מסוג זה ניתן לקבל פטור ממס לגבי הנתח הכספי ששילם הרוכש שלמטרת תשלום חובותיו.

דמי הסכמה

התשלום הבא שעליך המוכר לבצע הינו דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. דמי ההסכמה משולמים בידי מי שחכר קרקע מהמינהל בזמן המכירה לחוכר אחר. על ידי כך בעצם מאשר המוכר לשתף את המינהל בהכנסות שמקורן בנסיקת ערך הקרקע. הנוסחה לחישוב דמי ההסכמה לא פשוטה, אבל לטענת בעלי מקצוע הנוגעים בתחום ישנן דרכים להפחתתם. ישנם גם קריטריונים אישיים לקבלת הנחה. כמו כן , גובה דמי ההסכמה משפיע בחישוב מס השבח שעליך לשלם.   בנוסף מספר בעלי משקים קיבלו מהסוכנות הלוואות למטרת רכישת ציוד חקלאי, הקמת חממות, ייסוד המשק ועוד. בתהליך המכירה, כשפונים לסוכנות כדי שתיתן את אישורה להעברת הזכויות, הסוכנות דורשת את פירעון החוב. במצב שכזה מומלץ לפנות לוועדה מיוחדת או לפרוע כ 25% מגובה ההלוואה בלבד, כשהיתרה הופכת להלוואה עומדת, שתהפוך בסופו של דבר למענק.

אישור המושב

דבר חשוב בנוסף הינו שהמושב (כלומר האגודה השיתופית) בו הנך מתגורר תאשר קבלת רוכש המשק כמועמד לחברות ותתמוך בהעברת זכויות המשק מהמוכר לקונה. בשונה מדירות, בהן מתבצעות העסקאות בין המוכר אל מול הקונה בלבד, במשקים זה איננו כך, ועליך לקבל את הסכמת המושב לביצוע העברת זכויותיך לקונה. ללא הסכמת האגודה השיתופית ימאן המינהל להעברת הזכויות.   במקביל להסכמת האגודה השיתופית, על רוכש המשק להתקבל לחברות במושב. אדם שאיננו חבר מושב אינו זכאי להיות בעל זכויות המשק.   תהליך זה מורכב ממספר שלבים: ראשית, רוכש המשק פונה לאגודה השיתופית ומבקש לרכוש משק ולהתקבל לחברות במושב; שנית, המושב מכוון את רוכש המשק לוועדת קליטה, זו מחליטה בהתבסס על מבדקי קבלה, האם לקבל את רוכש המשק. במידה וועדת הקליטה מאשרת, מופנית המועמדות לוועד הנהלת המושב, שמקבל החלטה האם לאשר את המלצת ועדת הקליטה. רק במקרה זה הופך רוכש המשק למועמד לחברות באגודה השיתופית ומקץ כשנה מובאת ההחלטה לאסיפה הכללית לאישור. במקרה בו מאשרת האסיפה הכללית -הופך רוכש המשק לחבר מושב. יחד עם זאת ,בהחלט אפשרי לסיים את ביצוע עסקת המכירה טרם הקבלה הסופית לחברות במושב.   עם סיום תהליך המכירה ניצב הרוכש, שבמרבית המקרים הינו עירוני לשעבר, מול השאלה הנשאלת: מה בדיוק עושים עם 20 דונם שטח לעיבוד חקלאי, שלצידם מחסנים, רפתות, לולים והאנגרים? אפשרי להשכירם לעיבוד חקלאי, אבל הביקוש היום אינו בשיאו, עקב המשבר בחקלאות. הדבר הביא לתופעה נרחבת ולא חוקית בשנים האחרונות,מה גם שהרשויות נוטות להעלים עין במרבית המקרים של הפיכת ההאנגרים החקלאיים ל משרדים, מבני תעשייה, מחסנים והשכרתם לבעלי עסקים. כך מובטחת לרוכש הנחלה הכנסה ועלייה כלכלית משמעותית נוספת, אשר חלק ניכר מהמשכנתא שלקח מכוסה על ידי הכנסות אלו.

מידע מוקדם בגין דמי ההסכמה

ישנה אפשרות לקבל הערכה מוקדמת בגין גובה דמי ההסכמה שיוטלו, בכפוף לתשלום אגרה.

פטור/הנחה בדמי הסכמה

ישנה אפשרות לקבל הנחה/פטור בדמי הסכמה בכפוף לתנאים שקבע מנהל מקרקעי ישראל כבעלי עיטורי גבורה או נכים.   המידע ניתן ונכתב באדיבות –רשף נכסים חדרה/קסריה