מתכוונים לקנות דירה חדשה או לבנות בית? עומדים לקחת משכנתא מהבנק? בשורות הבאות נסביר למה צריך ייעוץ משכנתא וכיצד הוא עשוי להועיל ולחסוך לכם ממון נכבד.

מהו בעצם ייעוץ משכנתא

ייעוץ משכנתא ניתן על ידי מומחים וחברות בעל ידע רב וניסיון בתחום, עם בקיאות גדולה בהתנהלותה של המערכת הבנקאית מול הלקוחות. אמנם, כל גורם עשוי להציע חבילה מעט שונה אך באופן בסיסי מדובר בהיכרות עם צרכי הלקוח ומצבו הכלכלי, בניית תמהיל מסלולים חסכוני ומותאם לתנאי השוק, קיום משא ומתן מול הבנקים, ודאגה למכלול ההיבטים הבירוקרטים שקשורים באישור ההלוואה.

מעבר לכך, ישנם יועצים המספקים ליווי לטווח הארוך עם מעקב מתמיד אחר המשכנתא ביחס לתנודות השוק, התראה על כדאיות מחזור ההלוואה, וביצוע המחזור בפועל.

מי צריך ייעוץ משכנתא?

לפניכם מספר סיבות שבגללן עדיף לקבל ייעוץ משכנתא ממומחים:

1. להבין מי נגד מי – זו אמנם לא הסיבה החשובה ביותר אך היא הראשונה מבחינה כרונולוגית. אנשים רבים שעומדים לקחת משכנתא אינם מבינים מספיק לגבי ההתחייבות שאליה הם נכנסים ולגבי האפשרויות הפתוחות בפניהם וסוגי המשכנתאות.

היועצים יוכלו להסביר לכם באופן ברור ובגובה העיניים אודות המסלולים, הריביות, ההצמדות, ההחזר החודשי וכדומה.

2. התאמה למצב הפיננסי ולמטרות – על מנת ליטול משכנתא בצורה חכמה צריך להכיר לא רק את דרכי החיסכון אלא גם כיצד להתאים את ההחזרים למטרות בעתיד ולמצב הכלכלי הנוכחי. לשם כך יש לקחת בחשבון את גובה ההשתכרות הנוכחית, שינויים עתידיים בתעסוקה וברמת החיים, הולדת ילדים, קבל ירושות וכדומה – ואת כל הנתונים לשקלל לתוך ההחלטה על משך ההחזר.

לדוגמא, אם קיימת אפשרות להחזיר את ההלוואה בתוך תקופה קצרה יחסית של 10 שנים הרי שמדובר בחיסכון משמעותי, ובמקרים אחרים עדיף לפרוש את התשלומים על פני 25 שנים ולמעלה מכך.

יועץ משכנתאות מקצועי יוכל להתאים עבורכם את המסלול והתקופה לפי מצבכם הפיננסי ושאיפותיכם.

3. לחסוך מאות אלפי שקלים – לעיתים אנשים מתקשים להבין עד כמה משמעותי הוא החיסכון שניתן להשיג בהתנהלות מושכלת ומקצועית. מאחר שמדובר בהלוואות הנפרשות על פני שנים ארוכות הרי שכל חצי אחוז בריבית עשוי להתבטא באלפי ועשרות אלפי שקלים, ולכך מצטרפים שינויים בשוק הריביות שאותם מכירים היטב בעלי המקצוע.

אגב, יועצי משכנתאות יכולים לא רק לבנות עבורכם את התמהיל החסכוני ביותר אלא גם ללכת במקומכם אל מספר בנקים ולנהל מולם מעין "מכרז" שבו מתקבלת ההצעה הטובה ביותר. אמנם השירות כולו עולה כ- 10000 שקלים בממוצע אך החיסכון המושג דרכו יהיה גבוה בהרבה מההוצאה.

4. לחסוך בזמן וטרחה – קבלת משכנתא מהבנק אינה עניין של מה בכך ומעורבים בתהליך לא מעט היבטים בירוקרטים. ייעוץ משכנתאות עשוי לחסוך לכם התרוצצויות רבות וזמן יקר, למנוע טעויות מרגיזות וצעדים מיותרים.

האם אפשר לבד?

האם אפשר לעשות את כל תהליך נטילת המשכנתא לבד? בוודאי, אנשים רבים עושים זאת מדי שנה.

האם ניתן ללמוד את התחום באופן עצמאי? כן, אפשר. השאלה היא אם יש לכם את הזמן, הידע והאנרגיות ללמידה לא פשוטה ולדיונים ארוכים עם פקידי הבנק.

בכל מקרה, סביר להניח שהתוצאות שתוכלו להגיע אליהן לבד יהיו פחות טובות, אך בהחלט מומלץ להכיר את התחום ולקרוא חומר בנושא אפילו אם פונים לייעוץ מקצועי.

למה לא להשאיר את הייעוץ לבנק?

כאשר תגיעו לפגישה הראשונה בבנק תיפגשו עם "יועץ משכנתאות" מטעמו. זוהי הגדרה מעט בעייתית שכן היועץ אינו פועל רק למענכם אלא יותר לטובת הבנק, ובעצם מטרתו המרכזית היא לספק לכם משכנתא בתנאים הטובים ביותר למעסיק שלו.

אין כל פסול בשמיעת ההצעות אך אסור לבלבל את הייעוץ האובייקטיבי שמכוון כולו לטובתכם עם ה- "ייעוץ" שניתן בבנקים.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא היא מרכיב בסיסי והשלב הראשון בהתנהלות מול הבנק המלווה, ורק לאחר מכן תוכלו להמשיך לבחירת התמהיל המתאים לכם, הביטוחים ופרוצדורות נוספות. אמנם, כל בנק עשוי להעמיד תנאים מעט שונים אך ישנן דרישות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא שנכונות תמיד, לאור הוראות המפקח על הבנקים.

מי יכול לקבל אישור עקרוני למשכנתא?

התשובה הפשוטה לשאלה זו היא שכל אדם שמחזיק בהון עצמי הולם, אך כמובן שהדברים מורכבים יותר כפי שניתן לראות להלן. ראשית, חשוב לדעת שלפגישה עם נציג הבנק יש להביא עימכם מספר מסמכים שבלעדיהם לא ניתן יהיה לשקול את זכאותכם.

בין היתר, עליכם להביא את חוזה המכר על הנכס, את תלושי המשכורת של בני הזוג במהלך 3 החודשים האחרונים (לשכירים), תיעוד תקף והולם של החסכונות שלכם וההון העצמי העומד לרשותכם, תעודות זהות של הלווים כשהן שלמות, פירוט של מצב חשבון העו"ש שלכם ב- 3 החודשים האחרונים, ותיעוד שלם של הלוואות אחרות שאתם עדיין מחזירים. מדוע צריך את כל המסמכים הללו?

דרישות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא

כדי שניתן יהיה לבדוק את הנקודות הבאות:

1. ההון העצמי שלכם –

ההון העצמי הוא הסכום הפנוי שעומד לרשותכם בחשבון העובר ושב, בחסכונות ובאפיקים נוספים. חשוב להבין כי אם הדברים היו תלויים בבנק ניתן היה לאשר משכנתא גם לאנשים שיש להם רק 10% הון עצמי ביחס לערך הנכס הנרכש, ואפילו פחות מכך, שכן הבנק מרוויח בכל מקרה על הריבית.

יחד עם זאת, המפקח על הבנקים מחייב אותם להימנע ממתן הלוואות גבוהות לאנשים שיתקשו להחזירן, דבר שעשוי ליצור קשיי נזילות חמורים, ולכן נקבע כי מבקשי משכנתאות חייבים להעמיד הון עצמי בגובה של 30% לפחות מערך הנכס.

יתרה מכך, במקרי מסוימים כמו בנייה עצמית (בניגוד לרכישת דירה) או אי ודאות לגבי יכולות כלכליות עתידות, עשוי הבנק לדרוש הוכחת הון עצמי של 40% ואפילו יותר כתנאי מקדים, ועניין זה עשוי להיות נתון למיקוח.

2. הכנסות –

כפי שראינו יהיה עליכם להביא אל הבנק תלושי שכר מ- 3 החודשים האחרונים. מדוע הבנק מתעניין בהכנסותיכם? אם המשכורת נמוכה יחסית אזי ייתכן שההלוואה פחות בטוחה מבחינתו של הבנק, ובוודאי אם אין כל משכורת קבועה. דבר זה ישפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל, והדבר נכון גם למקבלי הכנסות גבוהות בעת הנוכחית אשר תחום עיסוקם אינו צופה הגדלה משמעותית ואף ירידה במשכורת.

אגב, הבנק בהחלט עשוי להתייחס גם למצב התעסוקתי של בני הזוג לאורך השנים, כלומר להיותם מחזיקים בעבודות קבועות במקום אחד או לפחות בתחום מסוים, וככל שהשינויים תכופים ודרמטיים יותר כך פוחתים הסיכויים לקבלת סכום גבוה בתנאים נוחים.

אך חשוב מכול: שימו לב שלפי הוראות המפקח על הבנקים מותר לתת משכנתא שהחזריה אינם גבוהים מ- 30% מסך כל ההכנסות החודשיות של בני הזוג, אם כי גם בתחום זה ישנם חריגים.

3. חוזה המכר –

הבנק לא ישים את כספו על קרן הצבי וייזהר מאוד ממתן הלוואה לנכסים מפוקפקים. זוהי הסיבה שבגללה תידרשו להביא גם את חוזה המכר עם פירוט של רישום הנכס בחברות משכנות או בטאבו. רק כך יכול הבנק לשעבד את הנכס מול מתן המשכנתא.

כמו כן, מחוזה המכר ניתן להבין מהו ערך הדירה שאתם מבקשים לרכוש, מהו מיקומה ומה ייעודה, והאם בכלל מדובר בדירה, בבנייה עצמית, ברכישת מגרש וכן הלאה – מכאן גם אפשר להבין את גובה ההלוואה שאתם מעוניינים לקבל.

4. הלוואות קודמות –

מטבע הדברים, ההלוואות שאתם עדיין מחזירים משפיעות באופן מהותי על יכולתכם לעמוד בהחזרי המשכנתא. אמנם, קיומן של הלוואות קודמות אינו פוסל אתכם מזכאות, אך מה שכן עלול לפסול הוא בעיות בהחזר חובות כדוגמת צ'קים שחזרו או הגדרה בתור לווה מוגבל.

משמעותו של האישור העקרוני

יש לציין כי מלבד הנתונים המפורטים לעיל שנדרשים לצורך קבלת אישור עקרוני, בהמשך תצטרכו לעמוד בדרישות נוספות כגון רכישת ביטוח חיים ודירה (מכונים ביחד ביטוח משכנתא), וכן העמדת ערבויות ובטחונות לטובת הבנק.

יחד עם זאת, במידה שעמדתם בדרישות הבסיסיות מה שתקבלו לידיכם הוא אישור חתום על ידי הבנק שמאשר את סכום ההלוואה, תוך ציון סייגים הכוללים מסמכים, בטחונות וערבויות שתעמידו לטובתו בהמשך הדרך.

כמו כן, האישור יכלול את התנאים המוצעים לכם כעת, כלומר המסלולים השונים והריביות, אך קחו בחשבון שמדובר בהצעה קצרת מועד שנעה בין מספר ימים (על הריביות) למספר חודשים (על האישור עצמו). לבסוף, חשוב לציין כי האישור העקרוני אינו מחייב אתכם לבחור דווקא בבנק זה או בהצעה זו, ובהחלט ניתן להמשיך הלאה באופן עצמאי או בעזרת יועצי משכנתאות כדי לקבל תנאים נוחים יותר.

כולנו שומעים חדשות לבקרים כמה הריבית במשק נמוכה, ושכדאי לנו למחזר את המשכנתא כדי לחסוך עשרות אלפי שקלים. הבעיה היא שגם בבנקים שמעו על המחזור שבוודאי משתלם ללקוח, אך מהווה עבור הבנק טרחה מיותרת, מציקה ובלתי כלכלית.

להלן השתלשלות העניינים:

לפני כשנה, בתחילת שנת 2013, החלטתי שגם אני מעוניין לחסוך בריבית ולקצר את פירעון המשכנתא. לאחר תיאום פגישה עם נציגת הבנק לקחתי יום חופש וניגשתי לסניף בראשון לציון. המתנתי לפקידה נחמדה בשם ורד שהסבירה לי שאוכל לחסוך כ- 40,000 ₪ ולצמצם את מועד פירעון המשכנתא שלי בשלוש שנים. מעודד מהשיחה שאלתי אילו מסמכים עלי לספק כדי שאוכל למחזר את המשכנתא.

עם הרשימה יצאתי לדרכי ואספתי את כל המסמכים הרלוונטיים, ולאחר כשבוע סיפקתי לה את כל המסמכים שנדרשתי. לצערי, התברר שהדירה לא עברה על שמי אלא ישנה רק הערת אזהרה, ולפני שנתחיל בתהליך עלי לרשום את הדירה על שמי בטאבו (אישור שלקח לי כשלושה חודשים להשיג). לאחר ביצוע העברת הדירה סיפקתי מסמכים חדשים, שחלקם הגיעו למצב של פג תוקף כגון דפי חשבון בנק.

אחרי העברת המסמכים במלואם שאלתי את ורד כמה זמן ייקח כל תהליך המחזור, ותשובתה הייתה שבגלל שמדובר במחזור בלבד יתבצע תהליך מזורז (שמעתי נכון, בחיי! היא אמרה תהליך מזורז). לדבריה יסתיים העניין תוך כמה ימים עד שבוע, ובנוסף אני רשאי לקבל 30,000 ₪ הלוואה ללא ריבית וללא הצמדה למשך 30 חודשים, בהחזר של 1000 ₪ לחודש.

עוד שבוע עבר והתקשרתי למספר הטלפון שורד נתנה לי על מנת למנוע הגעה לבנק, ובכך לחסוך ממני בזבוז של יום עבודה. ואולם, במקום להגיע לורד הגעתי למוקד שירות בו הבטיחו לי שורד תחזור אלי במהלך היום – מקסימום מחר בבוקר. אחרי שורד לא חזרה ניסיתי שוב למחרת, ושוב הגעתי למוקד השירות שהתנצלו, ושוב הבטיחו שיחזרו אלי מהבנק

ו… ניחשתם נכון! משיח לא בא וורד לא התקשרה.

בצר לי נאלצתי לגשת לבנק ולברר שהכול בסדר, כלומר שהבנק עדיין עובד ולא נסגר בינתיים. אחרי המתנה וכשהגיע תורי שאלתי מדוע לא חוזרים אלי, ומה עם מחזור המשכנתא. הפקידה התנצלה באדיבות וטענה שפשוט יש להם עמוס, לכן לא חזרה אלי, ולאחר בדיקה התברר שחסרים מסמכים נוספים שעלי לספק לפני אישור סופי. היא מקווה שהפעם זה באמת יהיה מהיר וקצר.

ורד ציידה אותי במספר פקס על מנת לחסוך ממני להגיע שוב לבנק ולבזבז יום חופש נוסף. אחרי העברת המסמכים ניסיתי שוב להגיע לפקידה, וכמובן הגעתי למוקד שירות הלקוחות שהבטיחו מה שהבטיחו. לאחר מכן, בכל פעם שהגעתי לבנק נדרשתי לספק מסמכים חדשים – פעם הסכם מזונות ופעם טופס 106, ולאחר מכן דו"ח שנתי 2010 ולאחר מכן דו"ח 2011. כך חלפו להם חודשיים נוספים.

בחלוף חודשיים נדרשתי כמובן לספק את כל המסמכים מחדש, כי פג התוקף, וגם הופיעה דרישה חדשה – הערכת שמאי לדירה שכבר יש לי עליה משכנתא בבנק. בשלב הזה הבנתי שמישהו עובד עלי. הרמתי את הקול ודרשתי לדבר עם מנהל מחלקת המשכנתא בבנק, שניסה להרגיע אותי וביטל את הצורך בהערכת שמאי. מצד שני, הוא דרש ששאר המסמכים יהיו בתוקף, והבטיח שהפעם הכול ירוץ בקלות ובמהירות.

ובכן, לאחר מספר ימים סיפקתי לו את כל המסמכים והמתנתי במתח – האם סוף סוף הסאגה הזאת תיגמר, אקבל את הטלפון המיוחל ואוזמן לבנק לחתום על המסמכים למחזור המשכנתא? בנוסף, פנטזתי על ה- 30,000 ₪ שאותם תכננתי לקחת כהלוואה (בכל זאת, ללא ריבית וללא הצמדה..).

לאחר מספר ימים התקשרתי למנהל מחלקת המשכנתא לברר האם הפעם הכול תקין, ותשובתו הדהימה אותי:
מה אתה לא מבין??? הבנק פשוט לא מעוניין למחזר את המשכנתא כי זה לא משתלם לנו, ולך יש שתי אפשרויות:
1. להמשיך ולשלם לנו את המשכנתא עם הריבית הגבוהה.
2. ללכת לבנק אחר שיבצע עבורך משכנתא חדשה עם כל התהליך הנלווה לכך.
זו הייתה אחת הפעמים הבודדות בחיי שלא היה לי מה להגיד. הודיתי לו על תשובתו בשקט וסגרתי את הטלפון.

הערה:
במקביל, פניתי למפקח על הבנקים, שיטחתי בפניו את הנושא ו… משיח לא בא וגם המפקח לא ענה (חלפו כבר כחודש ימים).
אשמח לתגובתכם ולעצות
תודה

כידוע, לכל דירה נרכשת יש מחיר הרשום בחוזה רכישת הנכס, ורבים משלמים עבורו באמצעות הלוואת משכנתא. יחד עם זאת, חשוב להבין כי רכישת דירה כרוכה בהוצאות נוספות ובהחלט לא מבוטלות, אותן חשוב להכיר מראש ולהתכונן בהתאם.

על כל קניית דירה יש לשלם מס רכישה

החוק בישראל קובע כי כל קניית דירה נדרשת בתשלום מס רכישה, המחושב כאחוז מסוים ממחיר הנכס כפי שנקבע על ידי רשות המסים ומתעדכן מעת לעת. על מנת לאמוד את גובה מס הרכישה שעליכם לשלם, ניתן להיעזר במחשבון מס רכישה המוצע באתר של משרד האוצר.
נכסים שניתן להשביחם כרוכים בהיטל.

חשוב לדעת כי רכישת דירה שקיימים עבורה היתרים נוספים לבנייה או השבחה, כרוכה בתשלום היטל השבחה לידי הרשות המקומית שקובעת גם את שיעורו. זאת מפני שהיתרים אלו תורמים לעליית ערכו של הנכס. כך לדוגמא, השבחות עשויות להיות היתר לתוספת חדר על גג הבית או סגירת מרפסת. הן נגבות לרוב ממי שמתכנן לקנות בית ולא ממי שמוכרו, והינן רלוונטיות גם אם רוכש הנכס אינו מתכוון לממש את האפשרויות השונות להשבחתו.

עלויות נדרשות למעבר ולשיפוץ דירה

חלק נכבד מההוצאות על רכישת דירה קשור בעלויות מעבר ושיפוץ הדירה. בדרך כלל, עלויות העברת הרכוש לדירה החדשה מסתכמות באלפי שקלים. אליהן יש להוסיף את עלויות הקנייה של ריהוט וציוד חדש, חיבור לתשתיות שונות כמו חשמל, גז, תקשורת ומים, ובמידת הצורך גם עלויות הכרוכות בשיפוץ הנכס. חשוב להבין כי ללא תכנון מוקדם, ההוצאות על מעבר ושיפוץ נכס עשויות לנסוק לעשרות ואף למאות אלפי שקלים. לכן, מומלץ להגדיר מראש תקציב ריאלי עבור הוצאות אלו, המבוסס על צרכים אישיים והערכות מחיר מקצועיות.

תשלום דמי תיווך

רבים מקרב האנשים שמתכננים לקנות בית נעזרים בשירותי משרד תיווך. עבור שירותים אלו יש לשלם כמובן דמי תיווך שעלותם יכולה להגיע עד ל- 2% מערכו של הבית. יחד עם זאת, חשוב לציין כי גובה דמי התיווך אינו אחיד ומשתנה בין המשרדים השונים שפועלים במשק, הפתוחים גם לנהל מו"מ אודות התשלום.

תשלומים למנהל מקרקעי ישראל

מי שרוכש נכס המוחכר ממנהל מקרקעי ישראל נדרש לעיתים לשלם עבורו דמי היון או דמי הסכמה. בנוסף, בעת רכישת נכסים ממנהל מקרקעי ישראל יש לוודא מראש שלא מוטלים עליהם חובות קודמים הקשורים למנהל. את הבדיקות יש לבצע במשרדי המנהל באופן עצמאי או על ידי עורך דין מקרקעין, האחראי מטעמם של הקונים על ביצוע עסקת המקרקעין.

עלויות שירותי עורך דין

מי שמעוניין לקנות בית נדרש למעשה לעסקת נדל"ן מורכבת בסכומים גדולים מאוד, ולכן חשוב לבצעה עם סיוע וליווי של עו"ד מקרקעין. השירות נדרש בין היתר עבור עריכת הסכם מכירה, ניהול מו"מ, ייצוג מול רשויות המס וקבלת חוות דעת מקצועית עבור חוזה מכר. עלותם של שירותים אלו משתנה בהתאם להיקף ולמורכבות, ובליווי משפטי מלא נעה בין 0.5% ל- 2% מכלל ערכו של הבית.

שירותי שמאי

בעת קניית דירה, חלק בסיסי מדרישות הבנק עבור נטילת משכנתא הינו הערכת שמאי של הנכס. לשם כך יש להיעזר כמובן בשירותי שמאי המאושר על ידי הבנק, ולשלם לו ישירות על שירותיו. את העלות המדויקת ניתן לברר בבנק שממנו נוטלים את המשכנתא.

וזה עוד לא הסוף

מלבד האמור לעיל, קניית דירה כרוכה גם בתשלום אגרות שונות, ביניהן אגרת רישום משכנתא, רישום מישכון, הוצאת נסח, רישום הערת אזהרה ואף אגרה הנדרשת בעת ביטול הערת אזהרה.

מעבר לכך, גם לאופן התשלום וההצמדה יש השפעה ישירה על העלויות. לכן, לפני רכישת נכס חשוב להכיר ולשקלל את כל היבטי התשלום הכרוכים בעסקה, וכך להיערך בהתאם ולהימנע מהוצאות בלתי מתוכננות או לא צפויות.

מרבית האוכלוסייה בישראל נוטלת משכנתא כהלוואה לטווח ארוך של עשרות שנים. ואולם, לא אחת יש באפשרות הלווים לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר באופן חלקי או מלא, למשל עקב ירושה לא צפויה או עלייה משמעותית בגובה ההשתכרות.

כמו כן, לעיתים קרובות ועם השנים מבקשים הלווים למחזר את מסלול המשכנתא הנוכחי למסלול רלוונטי וכדאי יותר מבחינת מצבם האישי או מצב המשק. על כן, חשוב לדעת כי במקרים בהם עולה הרצון או הצורך בפירעון מוקדם של מסלול משכנתא, יש צורך לשלם עמלות המוכרות בצו הבנקאות ובהוראות בנק ישראל, בשם עמלת פרעון מוקדם.

מה כוללת עמלת פירעון מוקדם?

עמלת פירעון מוקדם משכנתא בנויה ממספר מרכיבים המשתנים בהתאם לתנאי המסלול ולסוג המשכנתא

עמלת היוון

נגבית עבור פרעון מוקדם או מחזור משכנתא, רק במקרים בהם גובה הריבית העכשווית של המסלול נמוך מהריביות הממוצעות למשכנתאות במשק באותו המועד.

את גובה עמלת ההיוון קובע המפקח על הבנקים, בהתבסס על נוסחה המחשבת את הפרשי הריביות בין מסלולי ההלוואה לממוצע במשק, בהתאם למספר השנים שנותרו לתשלום בהיוון הערכים במועד המסוים.

כאמור, עמלת פירעון מוקדם משכנתא עשויה ממספר מרכיבים, וזוהי המשמעותית ביותר מביניהם שיכולה להאמיר אף לעשרות אלפי שקלים.

עמלה תפעולית

מכסה את דמי הטיפול בפעולות עזיבת מסלול ההלוואה, כאשר גבוהה נקבע על ידי המפקח על בנקים למשכנתאות ועומד על עשרות בודדות של שקלים.

עמלות מדד ממוצע

עמלות אלו רלוונטיות רק להלוואות הצמודות למדד, בממוצע חצי חודשי הנע בין ה- 1 לחודש עד ה15- לחודש, ועבור מחזור משכנתא או פירעון מוקדם שלה. זאת, כפיצוי עבור הפסדי מדד בשבועות הקודמים לפרסומו של המדד לצרכן בכל 15 לחודש, המחושב על פי ממוצע המדדים לאורך 12 חודשים האחרונים. לכן, פירעון של משכנתא הצמודה למדד מה- 15 לחודש ועד סופו אינה מאפשרת לבנק לגבות עמלה זו.

עמלת אי הודעה מוקדמת

זוהי עמלת פרעון מוקדם בגובה 0.1% מסך ההלוואה. כלומר, מי שלקח הלוואה של 500 אלף ₪ יידרש בעמלת אי הודעה מוקדמת בגובה של 500 ₪. עמלה זו רלוונטית רק במקרים בהם לא התקבלה הודעה מוקדמת בכתב עשרה ימים מראש, אודות הכוונה להסתלק מהלוואת המשכנתא. כמו כן, במקרים בהם פרעון ההלוואה התארך מעבר לשלושים יום מרגע שהבנק קיבל את הודעת ההסתלקות.

עמלת פרעון עבור הלוואות מט"ח

נגבית במקרים בהם המשכנתא אינה שקלית וצמודה למטבע זר. את העמלה יש לשלם רק אם לא התקבלה הודעה מוקדמת של לפחות 2 ימי עסקים. גובהה נקבע בהתאם להפרשי שערי המט"ח בין מועד הפירעון המוקדם לבין השערים שיתקבלו לאחר 2 ימי עסקים מהמועד.

בחינת אפשרויות לפירעון משכנתא

במקרים בהם בעלי משכנתא מעוניינים בפירעון מוקדם שלה, בין אם מלא או חלקי, חשוב שיכירו את סוגי העמלות הצפויים להם ויבדקו את כדאיות הפירעון בשקלול הוצאות אלו.

כמו כן, יש לבחון מהם המועדים השונים בהם גובה העמלות המבוקשות הינו המזערי ביותר, על מנת לתכנן את נקודות היציאה כראוי.

עמלות פירעון מוקדמות כשיקול מהותי בבחירת מסלול משכנתא

חשוב לדעת כי למעט עמלה תפעולית, קיימים מסלולי משכנתא שאינם נושאים עמלת פרעון מוקדם או נושאים בעמלות מופחתות. זאת, עבור נקודות עיגון מסוימות ולעיתים אף עבור כל תקופת ההלוואה. כפועל יוצא מכך, חלק מהותי בבחירת מסלול המשכנתא דורש גם לבחון את העמלות המתבקשות עבור פירעונה המוקדם של הלוואה.

ישנם מספר סוגי משכנתאות ולכל אחד ממסלולי המשכנתא יש את היתרון והחסרון.

במאמר זה נסביר את כל המסלולים של לקיחת משכנתאות ,ממה יש להזהר ועל מה לשים לב לפני לקיחת המשכנתא

פריים

ריבית הפריים הינו כלי מוניטארי לשמירה על יציבות המחירים. נגיד בנק ישראל קובע את גובה הריבית בסוף כל יום שני האחרון של החודש, על פי תפיסתו מה הדבר הטוב ביותר עבור המשק.

הנגיד יכול להחליט אחד משלוש אפשרויות –

לעלות את הריבית. להוריד אותה. להותיר אותה על כנה.

היתרון של מסלול הפריים

אינו צמוד למדד וניתן לפרוע אותו ללא קנסות בכל עת. בתקופות של שפל הריבית שלו אטרקטיבית יחסית.

החיסרון הגדול של הפריים
הריבית אינה קבועה ויכולה להשפיע מאוד על ההחזר החודשי לטוב ולרע בהתאם למצב במשק.

בדיוק בגלל סכנה זו, בנק ישראל העביר חוקים, המגבילים על לקוחות את כמות הפריים שניתן לשלב המשכנתא עד לשליש מסך כל ההלוואה.
ההגדרה של ריבית הפריים הינו – ריבית בנק ישראל+ מרווח קבוע של 1.5%

קבוע צמודה למדד

מרגע לקיחת המשכנתא ועד התשלום האחרון שלה, הריבית אינה משנתה כלל.

יתרון מסלול זה :

הוודאות הופכת את המסלול הזה למפלט מעולה לאנשים המחפשים משכנתא עם שקט נפשי מרבי. פריסת השנים של המשכנתא משפיעה על גובה הריבית שהבנקים גובים. ככל שפריסת השנים תהיה קצרה יותר, ניתן לקבל ריבית אטרקטיבית יותר מהבנק. מצב זה דומה לפיקדונות, בהם ככל שסוגרים את הכסף בבנק לתקופה ארוכה יותר ניתן לקבל ריבית גבוהה יותר.

החסרונות הבולטים של המסלול הם :

ההצמדה למדד אפשרות לעמלות פירעון מוקדם.

הצמדה למדד היא אינה תוספת של ריבית, אלא פועלת באופן שונה. המדד היא זה שמעלה את מחיר הקרן, קרי- החוב לבנק.

לדוגמא :
במידה והמדד עלה ב-3%, והקרן במשכנתא היא על סך של 100 אלף ₪, הקרן מיד עולה ל-103 אלף.
כיום, שהריבית נחשבת לנמוכה מאוד היסטורית ולכן הסיכון לעמלות פירעון נמוך.

קבוע לא צמודה

מסלול זה זהה ברובו המוחלט למסלול הריבית הקבועה צמודת-מדד, בשינוי אחד בלבד- קרן ההלוואה אינה צמודה למדד.
כיוון שהריבית קבועה, והקרן אינה צמודה כלל, יוצא איפוא כי מדובר במסלול שלא משתנה כלל לאורך כל חיי המשכנתא.

יתרון מסלול זה :

החל מהתשלום הראשון, ועד לתשלום האחרון, שיכול להיות גם עוד 30 שנה, התשלום החודשי נותר זהה.
יצבות יוצאת דופן זו קיימת רק במסלול זה, ויש לה תועלת רבה לשמירה על מסגרת פיננסית נכונה של כלכלת הבית.

החיסרון של המסלול

שהריבית מלכתחילה גבוה יותר משאר המסלולים כיוון שמגלמת את המדד בתוך הריבית. בנוסף יכולה להיות עמלת פירעון מוקדם. משתנה צמוד למדד

מסיבה זו יש ריביות משתנות.
בנוסף לריבית הפריים שמשתנה על בסיס חודשי (ולכן נחשב גם מסוכן יותר), יש ריביות שמשתנות בזמנים שונים- שנה, שנתיים וחצי, שלוש, חמש, שבע, עשר, או אפילו נקודת יציאה אחד באמצע תקופת המשכנתא.

בנקודת היציאה מתרחשים שני דברים במקביל :

מצד אחד זו נקודה בה ניתן לשנות את התנאים, ללא עמלות וללא קנסות. מצד שני הריבית מתעדכנת על פי תנאי המשכנתא, והריביות הנמצאות בשוק.
צורת חישוב מנגנון הריבית מורכבת, ופועלת בצורה שונה בכל בנק.
בצורה הבסיסית, הריבית מחושבת על פי מנגנון של עוגן+ תוספת. בכל הבנקים.
העוגן, על פי הנחיות של בנק ישראל, חייב להיות "חיצוני" לבנק, כך שהוא יהיה בלתי תלוי, והבנק לא יוכל להשפיע עליו כלל.
בצורה זו בנק ישראל מגלה אחריות כלפי הלקוח, כך שיקבל עסקה הוגנת.

שימו לב
בנק ישראל לא קבע מהו העוגן שעל כל בנק לבחור, וכך נוצר מצב בו בבנקים שונים יש עוגנים שונים.

מטבע חוץ

מסלול צמוד למטבע חוץ הוא עוף ייחודי בנוף המשכנתאות בישראל.
זהו המסלול היחידי בו הלווה יכול הוריד את הקרן מבלי לשלם כלל.
דבר זה מתאפשר כאשר הקרן צמודה למטבע זר, ובמידה והמטבע נחלש לעומת השקל, הקרן קטנה מבלי לשלם אגורה.

בנוסף להצמדת הקרן, יש כמובן גם ריבית שמשלמים. הריבית מחושבת על פי הריבית הנסחרת על אותו מטבע (יורו או דולר) בין הבנקים בלונדון, הנקראת ליבור (LIBOR) . הליבור הוא העוגן שעל גביו הבנקים בישראל מוספים מרווח. בחלק מהבנקים מדובר בליבור משתנה על 3 חודשים, ובחלק אחר הריבית משתנה כל 6 חודשים. כמובן שהריבית שמשתנה כל 6 חודשים נחשבת מסוכנת פחות, אך הפערים אינם גדולים,

המידע ניתן ונכתב באדיבות – דן קצ'נובסקי, מנכ"ל חברת "נטו משכנתאות"

אתם עומדים בפני צעד גדול וחשוב בחייכם – החלטתם לרכוש דירה בעזרת משכנתא?

נשמו עמוק, הסירו דאגה מלבכם וצאו למסע מצויידים בכלי החשוב ביותר – ידע.

לפני קבלת ההחלטות בנדון, ישנם שני מונחים שכדאי שתכירו:
ביטוח משכנתא ולוח סילוקין.

מהו ביטוח משכנתא?

כאשר סכום קניית הדירה גבוה ממה שיש לנו, ישנה אפשרות לקחת הלוואה מהבנק ולפרוס את תשלום החזרתה לאורך שנים. הלוואה זו נקראת משכנתא, שכן הנכס משועבד לטובת הבנק עד סיום התשלום הנפרס לאורך כמה שנים.

לשם מה צריך ביטוח משכנתא?

בבואנו לחתום על משכנתא, מחייב הבנק לעשות ביטוח הנקרא ביטוח משכנתא. ביטוח זה מורכב למעשה מביטוח הנכס וביטוח חיים של הלווה.

הבנק אמנם מחייב אותנו בביטוח משכנתא, אך למעשה הדבר משרת את שני הצדדים. כיצד? למשל, במקרים של נזק לנכס, אובדן כושר או פטירה, ביטוח המשכנתא מבטיח שגם הבנק יקבל את חלקו וגם אנחנו נמשיך להחזיק בנכס שעדיין לא סיימנו לשלם עליו או לקבל עליו פיצויים.

איפה עושים ביטוח משכנתא?

חשוב לבדוק ולהשוות בין מספר מקומות בטרם מגיעים להחלטה.
ישנה אפשרות לעשות זאת דרך הבנק במעמד חתימת המשכנתא כמובן, אך חשוב לבדוק את התנאים ולהשוות מחירים.
מטרת הבנק היא לכסות קודם כל את עצמו במידה ואינכם יכולים להשיב את סכום ההלוואה. אך, במידה ומשהו קורה לנכס או לכם, חשוב שגם אתם תהיו רגועים ולא רק הבנק.
לכן, מומלץ לבדוק מול מספר חברות ביטוח מהם התנאים המוצעים. היות והשוק היום פתוח ותחרותי, הרבה חברות מתחרות על כספכם ומציעות מחירים אטרקטיביים!

מהו לוח סילוקין?

לוח סילוקין זו טבלה שמפרטת את התשלום החודשי להחזר המשכנתא שלקחנו.

בפועל, התשלום החודשי שלנו מורכב משני רכיבים:
1. תשלום קרן המשכנתא.
2. תשלום ריבית על פריסת ההלוואה.

בסיום תקופת ההלוואה שלקחנו, עלינו להחזיר את מלוא סכום הקרן ואת מלוא סכום הריבית שהצטברה לאורך התקופה.

טבלת לוח הסילוקין מורכבת משבע עמודות:

מספר תשלומים. ע"ח ריבית. הצמדת הריבית. ע"ח קרן. הצמדת קרן. יתרת קרן צמודה. סה"כ לתשלום.

במידה ומסלול המשכנתא שלקחנו צמודה למדד כלשהו, יש להבין שחלקי הטבלה שלעיל יתעדכנו בהתאם. מכאן כי סכום ההחזר שלנו ישתנה ויתעדכן לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.

ישנם כמה סוגי לוחות סילוקין עיקריים:

לוח שפיצר:

שיטת ההחזר הנפוצה ביותר כיום. על פי לוח סילוקין זה, ההחזר מדי חודש הוא של סכום ידוע מראש לאורך כל תקופת המשכנתא.

חשוב לשים לב כי על פי לוח זה הסכום שמשולם מדי חודש הולך ועולה וכך הסכום הנותר להחזר אמנם הולך ויורד, אך זה קורה בהדרגתיות ויתרת הקרן הנותרת הינה מקסימלית מדי חודש. מכאן כי תשלום הריבית מדי חודש הוא גבוה והירידה שלו גם היא נמוכה.

לוח סילוקין קרן שווה / קבועה

החזר התשלום על חשבון הקרן הינו קבוע וזהה מדי חודש, ואילו ההחזר על הריבית משתנה במסלול זה מדי חודש.

היות והריבית משולמת על סכום הקרן הנותר להחזר, מכאן כי בתחילת ההלוואה התשלום על המשכנתא יהיה הגבוה יותר (תשלום קרן קבוע + ריבית גבוהה על יתרת קרן מקסימלית). מדי חודש תשלום הריבית יורד בתוספת של תשלום קרן קבוע אשר אלו מביאים לירידה הדרגתית בהחזר ההלוואה החודשי.

לוח סילוקין בוליט (ידוע גם בשם גרייס)

לוח סילוקין זה משמש לרוב לצורך הלוואת ביניים, לדוגמא מי שמנסה למכור דירה אך מצא דירה לקנייה טרם מכר את שלו.
שיטה זו מתחלקת לשלושה חלקים: חלקי, מלא או בלון.

בוליט חלקי

תחילה משלמים רק את הריבית ואילו את הקרן משלמים לאחר התקופה, בהתאם לזמן מתואם מראש אל מול הבנק.

בוליט מלא
דחייה מלאה של התשלום על ההלוואה בהתאם לזמן הנקבע ונחתם מראש. ההחזר על ההלוואה נקבע לאחר מכן בהתאם ללוח שפיצר או קרן שווה.

בלון

דחייה מלאה של כל התשלומים עד למועד שנקבע מראש. מסלול זה מתאים במיוחד למי שמנסה למכור דירה, מעוניין לקנות במקביל וטרם קיבל את כספי הדירה שמוכר. הלווה מקבל את הסכום מהבנק לתקופה מוסכמת ומחזיר אותו לרוב בתקופה של שנה עד שנתיים.

בחירת השיטה הנכונה ביותר תלויה רק בכם. חשבו את ההבדל בין השיטות, קחו בחשבון את מצבכם הכלכלי הנוכחי וכן את התכניות העתידיות שלכם.