מאת: עורך דין ארנסט גדייב

לעיתים תכופות פונים אלי לקוחות אשר מתלבטים בכדאיות החתימה על הסכם זיכרון דברים במכירת/רכישת דירה.

ידוע, שהסכם זיכרון הדברים נחתם לאחר שהצדדים הגיעו להסכמות עיקריות לעניין מכר הדירה ואת ההסכמות הנ"ל הם מעלים על הכתב.

המדובר בהסכם קצר ומקדים, שלאחר חתימתו פונה כל צד לעורך דינו לצורך גיבוש הסכם מכר סופי אשר אמור להיחתם בסמוך לאחר החתימה על הסכם זיכרון הדברים ולהתבסס עליו.

על הסכם זיכרון הדברים לכלול הסכמות בסיסיות ומהותיות של העסקה, כגון: זהות הצדדים, תאור הנכס, מחיר התמורה, מועדי תשלום, מועד מסירת החזקה וכדומה, וחתימה עליו מחייבת את שני הצדדים לנהוג בהתאם לאמור בו – המוכר מתחייב למכור את הדירה לקונה והקונה מתחייב לרכוש את הדירה מאת המוכר, הכל בתנאים שעל פי ההסכם.

דעו, כי להסכם זיכרון דברים תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין, ובהפרתו ע"י מי מהצדדים, רשאי הצד הנפגע לתבוע פיצוי מוסכם הקבוע בהסכם ללא הוכחת נזק, וכן פיצוי בגין כל נזק שנגרם לו כתוצאה מההפרה.

חשוב לדעת, כי חתימה על הסכם זיכרון דברים עשויה לצמצם את יכולת המשא ומתן של כל צד לעסקה, בהמשך תהליך העסקה, בקשר לנושאים שסוכמו זה מכבר בהסכם עצמו. מסיבה זו ומכיוון שמדובר במסמך קצר, הסכם זיכרון הדברים, מהווה פתח למחלוקות בתקופה שלאחר חתימתו ועד למועד החתימה על הסכם המכר העיקרי.

כמו כן, יש לקחת בחשבון את העובדה, כי מועד החתימה על הסכם זיכרון הדברים הינו המועד הקובע מבחינת חבויות המס וחובת הדיווח לרשויות המס בקשר לעסקה. כלומר, חובת דיווח לעניין מס רכישה, מס מכירה, ומס שבח, ככל שיחולו, תחל ממועד החתימה על הסכם זיכרון הדברים ולא ממועד החתימה על הסכם המכר העיקרי.

יתירה מזאת, חתימה על הסכם זיכרון הדברים, מחייבת את הצדדים ברוב המקרים לביצוע עסקת המכר מבלי שביצעו קודם בדיקות מקדמיות חשובות בקשר לדירה, כגון: בדיקת עיקולים, שיעבודים, זכויות צדדי ג', צווי הריסה, חריגות בניה, הערות אזהרה וכדומה, שאילו היו מבוצעות באופן יסודי טרם החתימה על ההסכם, ניתן היה להימנע בעזרתן מהפתעות מיותרות בביצוע העסקה.

לכן, כבר בשלב המשא ומתן לרכישת/מכירת הדירה, רצוי לפנות לייעוץ משפטי על מנת שעורך הדין יערוך עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות הנחוצות בקשר לדירה, לרבות בקשר למצב הזכויות בנכס, הגבלות משפטיות, מצב תכנוני, מצב מיסוי, וכן ייעץ לכם בקשר לכדאיות העסקה.

אין חולק, כי בחתימה על הסכם זיכרון דברים יש חסרונות רבים אשר עולים על יתרונותיו. לכן, המלצתי החד משמעית והגורפת בקשר לכך, הן לצד המוכר והן לצד הקונה, להימנע ככל הניתן מחתימה על הסכם זה.

במקום זאת, הנני ממליץ לחתום על הסכם מכר מפורט שנערך על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, לאחר שעורך הדין ביצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות לפני ביצוע העסקה. כך תהיו בטוחים, כי הזכויות בדירה יועברו ללא תקלות על שם הרוכש, תוך מודעות לאספקטים העיקריים בביצוע עסקת המכר, לרבות לעניין מצבו המשפטי, התכנוני, תכנון מועדי התשלום, אבטחת התשלום, והיבטי המס השונים. ואם בכל זאת, הינכם מתעקשים לחתום על הסכם זיכרון דברים עשו זאת בעצת עורך הדין וככל הניתן על פי הנחיותיו.

מאת: עורך דין ארנסט גדייב העוסק בתחום המקרקעין

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד וייתכנו בו השמטות. לכן, מומלץ ביותר להיוועץ עם עורך דין טרם ביצוע עסקה במקרקעין.

אם שכרת בחייך דירה או השכרת אחת כזו, סביר שהתעסקת עם חוזי שכירות.

רבים מן החותמים על חוזים אלה אינם יודעים כי הם חותמים למעשה על חוזה שכירות בלתי מוגנת, וגם אם הם יודעים זאת, הם אינם בהכרח מבינים את המשמעויות של כך מבחינת החוק.

בעבר היה נהוג להשכיר דירה בדמי מפתח, וזו נחשבה לשכירות מוגנת בפני החוק, שמשמעותה היא שלא ניתן לפנות את הדייר בקלות מהנכס המושכר, גם אם קיימת לכך עילה סבירה. הדייר בדמי מפתח נהנה מכל זכויותיו של חוק הגנת הדייר.

כיום אין מבצעים יותר שכירויות בדמי מפתח, ולכן אנו עורכים הסכמי שכירויות בלתי מוגנים, גם מצידו של השוכר וגם מצידו של המשכיר.

מה חשוב לכלול בכתיבת חוזה שכירות בלתי מוגנת?

למרות שהמשמעות של חוזה שכירות בלתי מוגנת נשמעת אולי פחות אטרקטיבית, אפשר בקלות להפוך אותה לטובה והוגנת לשני הצדדים, הן לשוכר והן למשכיר.

בעריכת חוזה כזה ניתן לפנות לעורך דין, או למצוא חוזה שכירות סטנדרטי ברשת ולהוריד אותו, או לבנות את החוזה באופן עצמאי תוך התחשבות בכמה פרטים בסיסיים.

כמה דברים חשובים להתייחסות:

בראש החוזה יש לציין מי הם שני הצדדים ביניהם נערך ההסכם. מהו הנכס המושכר וכתובתו. יש לציין את תקופת השכירות, הכוללת את תאריך תחילת השכירות ותאריך סיומה. חשוב לציין, שבמידה והמשכיר מאפשר לשוכר להיכנס לדירה בתאריך מוקדם יותר מזה הכתוב בחוזה, אין סעיפי החוזה חלים על הצדדים בימים אלה. יש לציין בצורה מפורשת את גובה דמי השכירות ואת התנאים לתשלום, כגון המועד החודשי לתשלום, צורת התשלום (12 צ'קים מראש, תשלום דו חודשי וכו'). חשוב לציין בחוזה את כל החשבונות המחייבים את הנכס, ועל מי מן הצדדים חלה החובה לשלם אותם, למשל: חשבון המים, הארנונה, הגז, החשמל וכו'.

לצערנו, עם ריבוי המקרים בארץ של נזקים שנגרמו לנכסים על ידי השוכרים, ואת תיקונם נאלצו לספוג המשכירים, כדאי לבטח את השמירה על הנכס על ידי לקיחת בטחונות מן השוכרים, דוגמת: ערבונות בנקאיים, צ'ק פיקדון, שטר ביטחון, כסף מזומן וכו'. בנוסף, יכול כל צד להגן על עצמו בחתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת, על ידי סעיף פיצויים המחייב את הצד המפר את תנאי החוזה.

קראו עוד:
חוזה שכירות להורדה

טיפים לבחירת מוביל ותכנון הובלה

קניית דירה מהווה עסקה מורכבת המערבת סכומים גבוהים, ולכן חשוב להיערך בהתאם לקראתה.

במאמר זה אמנה מספר טיפים עיקריים שעל הרוכש להבין ולדעת לקראת רכישת הדירה, וזאת כדי להימנע ככל הניתן מהפתעות מיותרות.

טיפ ראשון: בדיקת הדירה לפני קנייה

בתור התחלה, בדקו היטב את הדירה שהינכם עתידים לרכוש. ודאו שכל מערכותיה ותשתיותיה של הדירה תקינות, כגון חשמל, גז, מים, דוד וכדומה, ושימו לב שאין סימני רטיבות ונזילות. היה ונתגלו ליקויים, ודאו שהמוכר תיקן את מקור הבעיה שאם לא כן תיאלצו לשאת בהוצאות בהמשך הדרך.

טיפ שני: בדיקת ההון העצמי

בדקו את ההון העצמי שברשותכם. ברוב המקרים, לאדם מן היישוב אין מספיק הון עצמי לרכישת דירה, ולשם כך הוא פונה לבנק לקבלת הלוואה (משכנתא). היה ופניתם לבנק ואושרה משכנתא, דרשו לקבל "אישור עקרוני" בכתב (ולא בעל פה) עבור ההלוואה. זאת, מאחר שאישור בכתב מהווה מעין "פוליסת ביטוח" עבורכם לקבלת המשכנתא. קחו בחשבון, שברוב המקרים לפני החתימה על ההסכם דורש המוכר להציג בפניו את האישור שקיבלתם מהבנק.

טיפ שלישי: תכנון מועדי התשלום

מומלץ לתכנן היטב את מועדי התשלום כך שתוכלו לעמוד בהם בצורה נוחה ובמינימום הפסדים. במידה שאתם מתכננים לשלם באמצעות כספים שיתקבלו ממכירת הדירה הנוכחית שלכם, תכננו זאת כך שהתשלום עבור הדירה החדשה יועבר בסמוך לקבלת התמורה ממכירת דירתכם הישנה.

טיפ רביעי: קבלת חזקה על הדירה

למי שמוכר את דירתו לצורך רכישת דירה אחרת, חשוב לוודא שמועד קבלת החזקה על דירה הנרכשת יהיה בסמוך למועד מסירת החזקה בדירה הנמכרת. אגב, מומלץ לקבל קודם את החזקה בדירה הנרכשת, ורק לאחר מכן למסור את החזקה בדירה הנמכרת.

טיפ חמישי: מס רכישה

עליכם לקחת בחשבון שברכישת דירה חל על הקונה מס רכישה. לכן, יש לוודא את גובה המס שעליכם לשלם בגין רכישת הדירה, אם בכלל. יש לציין כי במקרים רבים מקבלים הרוכשים פטור מתשלום מס רכישה, שכן עלות הדירה אינה מגיעה לרף החיוב במס. כאמור, כל מקרה ונסיבותיו, והבדיקה באחריותכם.

טיפ שישי: זיכרון דברים

בחלק מהמקרים נוהגים הצדדים (המוכר והקונה) לחתום על זיכרון דברים. לחתימה על מסמך זה יש מספר יתרונות אך גם לא מעט חסרונות – אותם אמנה במאמר נפרד. על כל פנים, בזיכרון הדברים יש לכלול תנאים עיקריים של עסקת המכר: זהות הצדדים, תיאור הנכס, סכום התמורה, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה בנכס. וזכרו, זיכרון דברים הינו הסכם משפטי מחייב ותקף לכל דבר ועניין.

לסיכום

במאמר זה מניתי "על קצה המזלג" חלק מהנושאים העיקריים שעל רוכש דירה להביא בחשבון לקראת ביצוע העסקה. חשוב לזכור כי תכנון נכון ויעיל יחסוך לכם כאב ראש במהלך העסקה, וכן בעיות והוצאות אחריה.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד וייתכנו בו השמטות. לכן, מומלץ ביותר להיוועץ עם עורך דין טרם ביצוע עסקה במקרקעין.

מאת: עורך דין ארנסט גדייב עורך דין העוסק בתחום המקרקעין.

קראו עוד:
כל הבדיקות לפני קניית קרקע לבניית בית פרטי

קניית דירה / קרקע – כל האפשרויות

לא פעם שומעים אמירות, לפיהן, אמנם דיברנו וסיכמנו, אך לא כתבנו ולא חתמנו, ולכן אנו לא מחוייבים.

זוהי אמירה נכונה, אולם רק באופן חלקי ביותר.

ראשית, ברוב תחומי החיים שלנו, הדין אינו מחייב הסכם בכתב, כדי שיקבע שיש הסכמה מחייבת בין צדדים. כלומר, במקרים אלה די בהסכמה בע"פ או בהסכמה ע"י התנהגות, כדדי שיקבע שישנה הסכמה מחייבת בין צדדים.

רק בתחומים מסויימים והבולט שבהם הינו מכר נדל"ן (נא לשים לב – מכר ולא השכרה, למשל).הדין מחייב מסמך בכתב, כדי שיקבע שהיתה הסכמה מחייבת בין הצדדים.

האם בנוסף למסמך בכתב יש צורך גם בחתימה?
ברמה העקרונית, התשובה היא כן. אם כי בהיעדר חתימה, יש צורך להוכיח גמירות דעת בדרך אחרת, שהרי החתימה היא סממן של גמירות דעת.

הערה לסיום:
רצוי שכל הסכמה תהיה בכתב, גם שהדין אינו מחייב מסמך בכתב. שהרי מסמך עוזר לבדוק, מה היו הסכמות הצדדים ויש פחות צורך לשמוע ראיות חיצוניות לגבי ההסכמות שבין הצדדים.

זכרון דברים מחייב ?

לא פעם עורכי דין נשאלים ע"י לקוחותיהם שאלה זו, וזאת באחד משני מקרים:

האחד :כאשר השואל מתכנן להפר זכרון דברים, והוא רוצה לדעת, עד כמה העניין בעייתי.
השני : כאשר השואל מבקש לוודא שזכרון הדברים, אשר עליו חתם, לא יופר ע"י הצד שכנגד.

הערה מקדימה:
ישנם תחומים (כמו, למשל, תחום מכירת מכוניות), בהם המסמך היחיד הנחתם מכונה "זכרון דברים", ואילו ישנם תחומים (כמו מכר של דירה), בהם גם כשנחתם זכרון דברים, נחתם אחריו גם חוזה (אגב, חוזה והסכם הם שני מילים נרדפות).

תשובה:
בעקרון, זכרון דברים הינו מסמך משפטי תקף ומחייב. אלא, שכדי שזכרון דברים יהיה קשה להפרה, עליו להכיל הסכמות לגבי מירב התנאים, לפחות המהותיים שבהם. דהיינו, מזכרון דברים למרות היותו, כאמור, תקף ומחייב, ניתן בפועל לסגת ממנו, מבלי שהנסיגה/"חרטה" יחשבו להפרת חוזה/זכרון דברים, וזאת כאשר תנאים מהותיים לא סוכמו ולא מופיעים בזכרון הדברים.

לכן, זכרון דברים טוב הינו מסמך המכיל הסכמות בתנאים המהותיים, ואז ניתן יהיה לומר שזכרון הדברים לא רק שהינו תקף ומחייב, אלא גם נסיגה ממנו עלולה להוות הפרת הסכם.

כל המידע – ניתן ונכתב באדיבות רוני אקלר עו"ד
אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי ואין הוא אמור לשמש תחליף ליעוץ / טיפול משפטי

היטל השבחה הינו מס אשר משלם בעל נכס / קרקע כתוצאה מעליית ערך הנכס אם זה בעקבות תוספת חדר או תוספת אחרת שהעלה את ערך הנכס.

מי משלם את היטל ההשבחה ?

היטל השבחה משלם מי שהיה בעל הנכס ביום מתן אישור להשבחת הנכס ע"י הוועדה המקומית.

איך מחושב היטל ההשבחה ?

הסכום לתשלום היטל ההשבחה הינו 50% מעליית ערך הנכס
לדוגמא :
נכס שהיה שווה 1M לפני השינוי ובעל הנכס ביצע שינוי שהעלה את ערך הנכס לשווי של 1.5M , תשלום ההיטל יהיה 250K
את שווי היטל ההשבחה מעריך שמאי שמונה ע"י הוועדה המקומית.

טיפ

לא תמיד מומלץ לרוץ ולשלם את היטל ההשבחה כשזה מוערך ע"י שמאי שמונה ע"י הוועדה המקומית , לפעמים כדאי להביא הערכת שמאי נגדית שיתן הערכה נמוכה יותר ובכך לחסוך עשרות ואף מאות אלפים של שקלים.
הערה :
במידה ולא תהיה הסכמה בין שני השמאים תינתן הערכת שמאי נוספת מוסכמת על שני הצדדים.1259

מתי משלמים היטל השבחה ?

תשלום היטל ההשבחה משולם בזמן מכירת הנכס , כל עוד הנכס נשאר בבעלות משביח הנכס , כלומר – אין מימוש זכויוית , אין צורך לשלם את המס.
ישנם שלשה מצבים שעליהם ישולם היטל השבחה :
כאשר ניתן אישור לשימוש חורג בקרקע / נכס
כאשר ניתן אישור הקלה בבנייה
כאשר יש " אישור תכנית "

מה לא יהווה כ" מימוש זכויות " ?

העברה מכח דין ( ירושה וכדו )
העברה ללא תמורה לקרובו ( קרובו = בן זוג , הורה , הורה הורה , צאצא , צאצא של בן זוג , אחים ובני זוגם.)
קבלת היתר בניה
בעל קרקע שרשם זכויות על הקרקע / נכס בפנקסי המקרקעין לפני 1.7.81

איך ניתן להפחית לפטור מהיטל השבחה ?

ישנם מ"ס מצבים שניתן לנצל לצורך הפחתה / ביטול היטל השבחה :
להפחית את ההוצאות אשר העלו את ערך הנכס מתשלום היטל ההשבחה
להביא הערכת שמאי נגדית להערכת שמאי שסיפקה הוועדה המקומית
לא לממש את ניצול ההשבחה עד למועד מתאים (כגון : ירידת ערך הנדל"ן )
ניצול רשימת הפטורים לתשלום הקבועים בחוק.

לדוגמא :

למרות שהדירה הורחבה אבל שטח ההרחבה כולל סך כל השטח לא יעלה על 140 מ"ר ובעל הדירה או קרובו גרים לא פחות מ4 שנים בדירה- פטור מתשלום

לא אחת במהלך חיינו אנו חווים את הרצון והתחושה ,
שלאחר חתימת חוזה אנו מתחרטים ומבקשים לבטל את ההסכם.

לא פעם נשאלים עורכי דין ע"י לקוחותיהם שמעוניינים לסגת / לבטל חוזה שעלהם חתמו –
מה הסנקציות והעונשים אשר עלולות להנקט נגדם ?

ושאלה ספציפית יותר נשאלת :
האם ברגע ביטול החוזה ותשלום הפיצוי המוסכם עלהם חתמו, מפר ההסכם יהיה פטור מההתחייבות עליו חתם ?

הערה :
יתרון של מהלך כזה שווה כאשר :
יש סיבה מספיק טובה לבטל .

לדוגמא :
כאשר יש עיסקה כלכלית טובה יותר באופן ששווה לשלם את הפיצוי המוסכם ועדיין נישאר עם רווח מהעיסקה החדשה.

בדיני חוזים מוקנים מספר סעדים כגון :

אכיפה ביטול פיצויים

כלומר :

חלק מהסעדים יכול מי שנפגע מהפרת הסכם לקבל יחדיו כמו :

ביטול ופיצויים אכיפה ופיצויים

לכן מי שמפר הסכם עלול לשלם פעמיים – גם סעד של פיצויים וגם סעד של אכיפת הסכם
כלומר – מפר ההסכם לא יצא ידי חובה בתשלום הפיצוי אלא עלול גם לתביעה לאכיפת ההסכם.

שימו לב –
גם אם תוגש כנגד מפר ההסכם רק תביעה לפיצויים, התביעה לא תהיה בהכרח בגובה הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם אלא יכולה להיות בסכום גבוה יותר, לפי הנזק בפועל שנגרם.

מסקנה :
לא למהר לחתום על חוזה בפזיזות ואח"כ להתחרט ולחפש דרכי מוצא – התייעצו עם בעל מקצוע המבין בתחום אשר יוכל למנוע מצבים אלו לפני חתימת חוזה ובוודא לפני ביטולו.

כל המידע – ניתן ונכתב באדיבות רוני אקלר עו"ד

אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי ואין הוא אמור לשמש תחליף ליעוץ / טיפול משפטי