קטגוריה 1
תת קטגוריה 1
תת קטגוריה 2
בעשור האחרון עלו ופרחו קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן, שהציעו לחבריהן הנחות משמעותיות מבלי להתפשר על איכות וחופש בחירה. ואולם, לאחרונה הופיעו סימני שאלה רבים סביב קבוצות אלו, שחלקן נפלו לחלוטין או שלא הובילו לחיסכון ולתוצאות המקוות. בשורות הבאות נסביר מהן אותן קבוצות רכישה, ומה הסיכונים הכרוכים בהן.
מהי בעצם קבוצת רכישה
כמו בתחומים רבים אחרים, כאשר קבוצה של אנשים בוחרים להתאגד ביחד, יש להם כוח רב יותר מבחינה צרכנית. דבר זה נכון גם לגבי תחום הבנייה, כאשר קבוצות רכישה מתאגדות בדרכים שונות, למשל באופן עצמאי או על ידי חברות מארגנות.
בצורה זו ניתן להוזיל את עלויות הבנייה, לנהל משא ומתן תקיף יותר על מפרטי הדירות, ליהנות מהקלות ופטורים באגרות, במס רכישה ובמע"מ שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, וכמו כן ליהנות מחופש בחירה גדול יותר של השכנים. כאמור, את הקבוצה יכולה לארגן החברה היזמית שרכשה ביחד עם הקבלן את הקרקע, ולאחר מכן הקרקע נמכרת כשהפרויקט תוכנן עבור הקבוצה שמילאה את המכסה.
בנוסף, ההתאגדות יכולה להיות על ידי קבוצת אנשים שחברו יחדיו בדרכים שונות, ורק לאחר מכן נחתם חוזה המכר מול בעלי הקרקעות והחברים. בשיטה זו מושג לעיתים חיסכון גדול יותר שכן קיימת הפחתה במס הרכישה, ומצד שני מלאכת הגיוס מוטלת על כתפי המשתתפים הקבוצה.
דרך נוספת היא קבוצה שנוצרת כדי לרכוש מספר דירות בפרויקט בהנחה, כפי שתיארנו בתחילת הפסקה, וישנן גם קבוצת של מכרים שמנסות לגייס חברים כדי ליהנות ממגוריו קרובים באותו המקום.
כיצד זה עובד?
פעילותה של קבוצת רכישה מורכבת ממספר שלבים המשתנים בהתאם לאופייה. בעיקרון, השלב הראשון הוא ההתארגנות עצמה, לרבות איתור הקרקע ובדיקתה מבחינת תכנונית ומשפטית, כולל פנייה אל בעליה לתחילת מו"מ. לאחר מכן המארגנים מתחילים לשווק את הפרויקט, תוך פעילות מקבילה וראשונית לקבלת היתרים ואישורים בוועדות תכנון ובנייה מקומיות.
בהמשך, לאחר שמכסת הדיירים והדירות הושלמה, חותמים על הסכמי השיתוף ורוכשים את הקרקע עם הערת אזהרה עליה. בשלבים אלו גם נקבע הוועד, נבחר עורך הדין ומגובשים נהלים ותקנונים לקבלת החלטות והתנהלות. לאחר מכן מושלמים כל הצעדים הדרושים לקבלת היתרים, לרבות תוכניות אדריכליות, דוחות מהנדסים, גרמושקה והגשתם לוועדות המקומיות. בהמשך, חברי הקבוצה מחליטים על הבנק שייתן מימון לפרויקט, וכן נבחנות הצעות שונות מטעם קבלני בנייה בהתאם לעלויות והיבטים פיננסיים נוספים. לאחר מכן ניתן להתחיל בבניה עצמה.
ממה צריך להיזהר?
קבוצות רכישה אמנם מחזיקות אפשרות לחיסכון משמעותי בעלויות אך הן גם צופנות לא מעט סיכונים, ויש לדעת כיצד להקטינם למינימום האפשרי. לפניכם מספר דוגמאות מרכזיות:
- היבט המיסוי – כפי שאמרנו, מרכיב החיסכון המשמעותי ביותר בקבוצת הרכישה הוא כל הקשור במיסוי, והרשויות אכן בודקות שמדובר בקבוצה הזכאית לפטורים, לעומת קבלן שיוצר מצג שווא. על כן, חשוב לוודא כי מדובר בקבוצה לגיטימית לחלוטין ובוודאי אם היא מערבת קניית קרקע, שכן הסתבכות עם הרשויות עלולה לעלות ביוקר.
- הרכב מגוון – יש לזכור שבקבוצת רכישה עשויים להתאגד אנשים בעלי מטרות שונות, שחלקם למשל קונים את הדירה לצורך מגורים, ואחרים כדי להשכיר או למכור ברווח מהיר. מצב עניינים זה יוצר לא פעם חילוקי דעות ואף ניגודי אינטרסים, שמעיבים על האווירה ועלולים בהחלט לעכב ולתקוע את הפרויקט. לכן, אין לוותר על קביעת ועד מנהל ומוסכם, תקנונים ברורים, וליווי של עורך דין המגשר במקרים אלו.
- פרויקט שמתעכב – לעיתים הכל מתנהל כשורה עד שעולות התנגדויות בוועדות תכנון ובנייה, שמעכבות מאוד את הפרויקט ולעיתים אף מבטלות אותו לחלוטין. המשמעות היא הפסד כספי משמעותי, עד כדי אסון כלכלי של ממש. לכן, יש לבדוק את היתכנות המימוש של הפרויקט בטרם מצטרפים לקבוצה או שחותמים על מסמך כלשהו.
- בעיות אישיות – כפי שאמרנו, הקבוצה מורכבת מאנשים שונים וחלק עשויים להביע תרעומת על התקדמות הפרויקט, למשל מפני שהמפרט המאושר אינו זהה לתוכניות שהוגשו לאישור. יתר על כן, החיים מזמנים אירועים בלתי צפויים, כך שהאחד עלול להיקלע לקשיים כלכליים והאחר נדרש להעתיק את מקומו לחו"ל. גם מצבים אלו עלולים לתקוע מקלות בעגלת הקבוצה. לכן, יש להבין כי התאגדות זו מחייבת אורך רוח וסבלנות, ולפעול בצורה נבונה ומושכלת מבלי לשבור את הכלים.
